Málaga se asoma a la década de las grandes torres

Antes que Málaga, como en tantos otros anticipos de modernidad, fue Torremolinos el primero en construir en altura y con algún resultado de calidad. De los ejemplos prescindibles también ya daba abundantes huellas al igual que la periferia de la capital, Malagueta incluida. Las torres de Playamar –21 edificios de 15 plantas–, obra del arquitecto Antonio Lamela, marcaron lo mejor en una escala desconocida hasta entonces. Una década antes le precedía en Málaga La Equitativa con sus 14 plantas y 42 metros como signo de los nuevos tiempos. El diseño con sabor americano y guiño mudéjar levantado sobre el solar de la casa familiar de los Larios es hoy Bien de Interés Cultural (BIC) que se está transformando en hotel de lujo, lo único en lo que se le hermana el Málaga Palacio, un hito del movimiento moderno justamente demonizado como biombo del mejor rincón barroco de la ciudad, incluidos los 90 metros de la Catedral, el 'techo' de la ciudad durante siglos.

Hace dos décadas que Frank Gehry salió huyendo en junio de 2001 de Málaga para no volver tras aquella 'cita trampa' en el puerto –travesía por la bahía incluida– porque nadie, en realidad, estaba por arriesgar en una apuesta sin líderes ni dinero en favor de un edificio 'emblemático' en el puerto. Era entonces, con De la Torre ya en la Alcaldía, la ambición de cualquier ciudad tras la estela del Guggenheim que había puesto a Bilbao en los paquetes turísticos.

Todo ha cambiado y Málaga está ahora en la cuenta atrás para levantar una docena de grandes edificios, incluida precisamente la torre-hotel en el puerto, de donde salió escaldado el pritzker canadiense. El capital catarí, con la familia real al frente, impulsa esta inversión de 120 millones mientras otras siete promociones en vertical están en diferentes fases, como los trabajos de urbanización en Martiricos, Torre del Río y La Princesa. Los planificadores pensaron la mayoría de estos desarrollos -Repsol, Martiricos, Térmica, la Princesa, y Litoral oeste- a principios de los 80 y se dibujaron en los planes generales una década después. La inversión conjunta supera los 1.301 millones para una transformación de casi 600.000 metros cuadrados, el doble de la extensión del Parque. Los más de 280.000 metros de zonas verdes que se crearán -casi el equivalente a este jardín urbano- permiten avanzar en casi medio metro cuadrado la ratio por habitante, acercándola a los ocho pero aún lejos de los 15 que recomienda la UE.

El primer gran salto en cantidad -y diseño- en la construcción en vertical cambiará el paisaje urbano pero también incorporará nuevos usos, además de residenciales. Los proyectos en marcha suman un total de 3.658 viviendas libres, 1.267 VPO y al menos cuatro grandes hoteles. No se incluyen aquí las casi mil VPO en la llamada Manzana Verde, un proyecto de 'ecobarrio' donde se llegará a las 15 alturas y que supondrá otro gran paso en el desarrollo del cercano bulevar del AVE próximo al polígono de San Rafael, donde a su vez están previstas unas 3.000 viviendas.

Los actuales desarrollos en altura poco tienen que ver con los de barrios enteros en los 70. Más de una década después de que el Ayuntamiento firmara la mayoría de los convenios para desarrollar las previsiones del vigente Plan General de 2011 para crecer en vertical, las primeras grúas se disponen a entrar en escena en los llamados 'espacios de oportunidad' dibujados. Martiricos, La Princesa y las Picasso Towers en el extremo occidental del litoral próximo a Sacaba. En esa puerta de entrada a la ciudad por el oeste –Nueva plaza de la Marina, según el término que acuñaron los documentos urbanísticos- los proyectos acogerán una demanda muy variada, desde las VPO previstas en La Térmica a la exclusividad de las Picasso Towers a 3,5 millones el ático. Los cercanos proyectos Pato II y Nereo, en los espacios aún por desarrollar -instalaciones de Limasa al oeste y naves industriales al este- completarán el desarrollo de una zona donde sus promotores ven la 'milla de oro' de la capital malagueña.

El gobierno local de PP y Cs apuesta con los proyectos en altura por un tipo de oferta inmobiliaria muy alejado del que alojó el éxodo de malagueños desde los pueblos a la capital hace 40 años, sin zonas verdes, equipamientos ni espacios productivos. La masificación que generó aquel modelo con densidades de hasta 750 habitantes por hectárea y donde están la mayoría de los 1.158 bloques de la ciudad de más de diez plantas con la peor ratio de zonas verdes es el argumento central de quienes, junto a los grupos de oposición de izquierda, defienden el 'bosque urbano' en los 177.000 metros de Repsol, una propiedad que el Ayuntamiento comparte con la Sareb. El equipo de gobierno, que tendría que hacer frente en ese caso a 90 millones de coste, defiende un 'mix' de usos, con un parque de 100.000 metros, donde ahora quiere aumentar los 44.000 metros para oficinas y sedes de empresas que buscan ese plus del edificio singular además de funcional.

De que esa demanda va al alza no tiene dudas Vicente Granados, exsecretario general de Urbanismo, y que ahora, como directivo de la Sociedad Económica de Amigos del País, trae el ejemplo cercano la petición del PTA para que se le cedan ocasionalmente espacios del caserón neoclásico para las reuniones empresariales de alto nivel. «Los usos productivos están muy bien y hay ejemplos en otras ciudades, pero otra cosa es que se pueda llegar a una sobreoferta y el 'boom' de los pisos turísticos pueda plantearse como la alternativa para esos espacios vacíos», teme alguien que como secretario general de Urbanismo a mediados de la década de los 2000 tuvo entre sus prioridades contener con la LOUA la euforía de los crecimientos urbanísticos en la región.

José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria de la UMA sabe de lo que habla en relación a las oficinas. «Muy pocos piensan ya en el concepto que había no hace tantos años. Nuestra actividad docente, por ejemplo, la hacemos en Málaga, Sevilla y Madrid, y en la capital tenemos un 'coworking' que nos permite disponer de 300 metros por muy poco al mes. Es la tendencia en la que también estará Málaga», sostiene respecto a los proyectos en marcha -no todos en altura-, como es el caso de muelle Heredia, donde puerto y el Ayuntamiento aceleran la creación de 26.000 metros cuadrados para usos terciarios. Los ocho edificios previstos en el PTA, por su parte, también crearán otros 40.000 metros. ¿Miedo a una burbuja también en la oferta de oficinas? Todo es posible, sostiene ante un conjunto de iniciativas que podían llegar al el mercado con escasa diferencia en el tiempo.

Málaga es un destino turístico consolidado con problemas incluso de crecimiento, pero también los tiene en su apuesta por atraer actividades relacionadas con la logística y lo más puntero de la economía digital que atraen a firmas españolas y extranjeras con escasez de espacios urbanos más allá de la oferta del PTA, que también los tiene casi agotados. La consultora Savills Aguirre Newman estima en 50.000 metros la demanda de oficinas en Málaga en dos años. La construcción en altura jugará un importante papel para atenderla. Pondrá en el mercado más de 82.000 metros.

¿Qué pasa en Málaga? sigue como la pregunta que, más allá del éxito turístico, se repite en muchos centros de decisión empresariales y en la que está la causa y la respuesta de la reactivación de los proyectos inmobiliarios residenciales, hoteleros y de oficinas en altura que remontan su origen a los convenios urbanísticos que la crisis hibernó. Los 'espacios de oportunidad' dibujados apuestan por ese modelo, y la mayoría están en la ciudad consolidada donde la edificabilidad es más flexible. Es el caso de Repsol, donde finalmente se triplicó. En varios de los proyectos, el Ayuntamiento se ha convertido a su pesar en actor importante tras recibir en suelo algo del dinero que no pudo llevar a -156 millones- a los presupuestos tras el pinchazo de la burbuja.

La recuperación del sector inmobiliario y la creciente proyección de Málaga, que busca de forma decidida sumar nuevos hoteles y espacios productivos -léase oficinas- ha reactivado de la mano de los promotores privados iniciativas en las que el Ayuntamiento ha acabado convertido en titular de parte importante de algunos suelos (dos terceras partes del proyecto Repsol, 48% en el plan de la Térmica, edificio comercial enMartiricos). El Plan General aprobado en 2011 después de ocho años de tramitación y trabas por parte de la Junta es conocido en relación a la construcción en altura como el 'plan de los convenios' o como el del 'cuento de la lechera', según la oposición de izquierdas. Las cuentas han cambiado y a la capital económica de Andalucía vuelven a mirar empresarios nacionales e internacionales.

Después de Madrid y Barcelona es la provincia, con la capital en cabeza, que más crece en población y no precisamente por la natalidad. Fondos de inversión como el alemán Aquila Capital amplian su apuesta en Málaga a través de su promotora AQ Acentor, y a los proyectos inmobiliarios en el Centro, en Rincón de la Victoria y Estepona, añade las dos torres de Martiricos así como en la promoción, también en altura, de 500 viviendas en La Princesa (antigua Confecciones Sur) zona próxima al soterramiento del AVE donde están previstas un total de 750 viviendas y una inversión de cien millones que también incluye importante espacio para oficinas y un hotel.

Metrovacesa abandera, junto a Sierra Blanca Real States, la operación Picasso Towers, donde la veterana inmobiliaria de Marbella levantará una de las tres torres de viviendas de lujo de 75 metros de altura en el litoral oeste. Su presidente, Pedro Rodríguez, que hace cinco años fracasó en su intento de construir una torre de 30 pisos en Marbella, es un «absoluto convencido» del «empuje» de Málaga, a la que, como tantos empresarios y residente de la Costa, empezó a prestar atención sólo hace unos años. Invertirá más de 70 millones de euros en levantar la torre central y ahora está al frente de la comercialización -la primera torre tiene ya un 30% de reservas- con una agenda centrada en un tour internacional para dar a conocer entre potenciales clientes el proyecto residencial de lujo más importante en el Mediterráneo después de la torre Odéon en Montecarlo, aún en construcción.

El vecino proyecto en La Térmica ha despertado el interés del fondo de inversión Gingko en el que están presentes el Banco Europeo de Inversiones, la Caisse des dêpots de Francia, la SFPI de Bélgica, la SRIW de Francia, el grupo financiero Rothschild y fondos de pensiones y de inversión europeos. Un 20 por ciento de la operación corresponde a capital local y nacional, representado el primero por Acinipo -la inmobiliaria del grupo Unicaja Banco- e Inmobiliaria Espacio, del grupo Villar Mir. La firma malagueña participa también en el proyecto de Martiricos con un 30 % en Espacio Medina que ha promovido las 224 VPO ya casi terminadas y con la venta a AQ Acentor del suelo junto al cauce del Guadalmedina para levantar las dos torres que serán las más altas en construcción en España en los próximos años.

Más de 300 personas se han interesado ya por una vivienda, donde los precios se elevan según la altura. «El interés ha sido espectacular», apunta el ingeniero Alberto Pineda, responsable de Casa de la Torres, la inmobiliaria a la que AQ Acentor ha confiado la venta. Desde inversores a familias malagueñas residentes en Madrid y profesionales liberales desfilan por las citas previstas en esta fase previa de comercialización del que asegura será el primer edificio 'smary lilving' en España y donde casi todo se podrá hacer desde el móvil: reservar lavandería, limpieza, reparaciones domésticas, tiempo para el espacio de 'coworking' o ver las cuentas de la comunidad.

Óscar López, presidente de la federación vecinal Unidad y vecino de Martiricos defiende el crecimiento a lo alto para la ciudad, pero no ve capacidad de la demanda local para absorber la oferta de vivienda de las grandes promociones en marcha, tanto en altura como en formato convencional, incluidas las VPO. Sostiene que hasta los precios de éstas «están a los niveles de vivienda libre», pero aporta soluciones: «Con las casas vacías que hay se solucionaría la mitad del problema de quienes aspiran a una VPO en el Instituto Municipal de la Vivienda». López está satisfecho del resultado de las alegaciones que más directamente le afectan:«En Martiricos conseguimos que en lugar de tres fueran sólo dos rascacielos y que, en vez de ir junto a la avenida doctor Marañón, se pusieran lo más lejos posible, además de un parque y de un local para los vecinos». Contrario al proyecto en Repsol que no sea el de un parque en las 18 hectáreas, sostiene que hacer otra cosa supondría «contribuir a masificar aún más la zona más poblada de la ciudad».

El economista y urbanista Vicente Seguí, presidente de la Asociación de Estudios Urbanísticos Teatinos, sitúa el nuevo ciclo de construcción en altura y con calidad en un nuevo contexto de crecimiento, alejado de un tiempo en que ese tipo de edificios nacían «condenados a la obsolescencia porque el mantenimiento se hace al final imposible cuando hablamos de rentas medias y bajas», un fenómeno que -asegura- ya castiga a barriadas muy pobladas en la ciudad.

«Málaga ha alcanzado niveles muy importantes de desarrollo y ha dejado atrás a otras ciudades. Está ya en un esquema metropolitano sin el que ya no se puede entender y que exige  trabajar por nuevas centralidades. Seguir viviendo sobre la base de un casco histórico del siglo XVII es una locura y la lleva morir de éxito. La gente se está moviendo a diario para trabajar y vivir a 80 kilómetros y no ver eso es actuar con mentalidad pueblerina. Esa es la ciudad real la que tenemos que mirar», abunda en una reflexión en la que sitúa el PTA, «conectado con un tren de Cercanías», como una de esas centralidades. Sobre el hotel en el dique que diseña su hermano José, asegura que «de lo que se trata es de que se haga un buen edificio, que aguante bien la ciudad. Incluso lo veo pequeño». Para Repsol es partidario de que se haga un concurso de ideas para conciliar parque y el resto de usos. «Sería un concurso de proyectos, como el del Guadalmedina aunque no debería pasar al cajón como éste. La ciudadanía no puede discutir sobre el vacío o sobre una pregunta. Está además la base de la legalidad, y cambiarla y forzarla por debates políticos no es muy buen camino. Planificar sin participación es un desastre, pero la participación sin planificación también», refuta una hipotética consulta sobre una pregunta «blanco o negro».

Los suelos que dejaron libres los depósitos de crudo gracias a un convenio entre la petrolera y el Ayuntamiento que entonces presidía Celia Villalobos, en el año 2000 están llamados a ser el núcleo del nuevo distrito empresarial del Eje Repsol-San Rafael. La denominada Manzana Verde -990 viviendas en los terrenos de la antigua EMT-impulsarán un gran espacio residencial y de negocios, con salida futura del bulevar a la Ronda Oeste. «De sus 90 hectáreas, 20 serán para los vecinos y cumplirá con 50 indicadores de sostenibilidad y cercanía a servicios básicos», defiende Pedro Marín, director del OMAU, organismo municipal que impulsa el proyecto. Marín aboga por la edificación en altura, que estará presente con edificios de 15 plantas. «Málaga tiene una densidad de 79 habitantes por hectárea, pero en los 80 estábamos en 150. Ciudades como Valencia la han mantenido en sus 6.000 hectáreas urbanizadas mientras que Málaga va ya por 7.500 y ha dispersado su crecimiento creando situaciones, como en Teatinos, donde se da el caso de que no hay masa crítica para que haya vida comercial».

Para Salvador Moreno Peralta, construir en altura es una cuestión que depende de «según y dónde», si bien –sostiene el arquitecto– «a partir de la octava planta tiene que haber calidad» «Habrá áreas de oportunidad económica y urbana con independencia del planeamiento, un fenómeno que extiendo a transformaciones que lo han superado, como Larios, Alcazabilla o el puerto. «En Málaga hay mucho de quitarse la boina con la construcción de rascacielos, ese valor icónico como el que tuvo el metro, que arrancó en Sevilla y que como la torre Pelli nacieron más como significantes que como necesidades reales de la ciudad», concluye.

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