Málaga fue la segunda provincia de España que más redujo el stock de vivienda nueva en 2022

A estos datos se agarran tanto los analistas como el sector de la promoción inmobiliaria para explicar por qué en Málaga, al contrario de lo que sucede en el conjunto de España, las compraventas de viviendas nuevas bajan más que las de viviendas usadas: el stock de más reciente construcción está prácticamente agotado; no hay 'ladrillo' con que hacer operaciones. De acuerdo con las últims cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al mes de abril, la caída de transacciones de pisos de nueva construcción fue de un 31% interanual, frente al descenso del 16% registrado por las compraventas de casas usadas. Mientras tanto, en el conjunto de España, las operaciones con viviendas nuevas se redujeron un 4,2%, menos de la mitad que las protagonizadas por viviendas usadas.

El dinámico ritmo al que se está agotando la oferta de vivienda nueva en la provincia de Málaga la ha convertido en la segunda de Andalucía con menos casas en stock, sólo por detrás de Huelva, donde apenas hay 143. Los menos de 2.500 pisos disponibles en Málaga contrastan con los más de 15.500 que hay en Almería o los cerca de 15.000 de Sevilla. En términos relativos, la oferta nueva disponible apenas representa en Málaga un 0,27% del parque de vivienda, frente al 1,33% que supone en el conjunto de Andalucía o del 1,71% de España.

El mercado inmobiliario malagueño se ha dado completamente la vuelta en la última década. Si ahora, en Andalucía, se sitúa el segundo por la cola en volumen de oferta, hace diez años, en el año 2012, se situaba en segundo lugar, pero en cabeza, con 17.103 unidades, apenas por debajo de Almería, donde el stock rozaba las 24.000 viviendas.

En un momento en que la oferta de vivienda nueva escasea mucho en la provincia, la mejor manera de medir la salud del mercado inmobiliario local es analizar cómo están evolucionando las preventas de las viviendas en construcción. Fuentes de la patronal promotora malagueña explican que la comercialización se está desarrollando al mismo ritmo que el año pasado y no sólo en la capital de la provincia, también en las costas del este y del oeste de la provincia, así como en el resto de la comunidad autónoma andaluza.

Sí se ha observado, admiten, una reducción del número de visitas, lo que sugiere una caída del interés comprador, pero aseguran que la proporción de visitas que se traducen en compras ahora es superior: menor número de visitas, pero mayor grado de conversión.

En este sentido, desde Aedas Homes, su director territorial en la Costa del Sol, Ángel Fernández, explica que «en apenas unos meses» su firma ha logrado vender cerca de la mitad de las 67 viviendas que componen su promoción Zeta Valley, situada en Distrito Zeta. A su juicio, la razón del acelerado ritmo de consumo del stock obedece a que en Málaga confluye una triple demanda: el cliente local, el nacional del interior que busca una segunda residencia y el internacional que ya no sólo viene a la ciudad largos periodos de vacaciones, sino también a vivir aquí la mitad del año ya que tiene la opción de teletrabajar. Este operador inmobiliario demanda la producción de más suelo para movilizar más vivienda nueva.

Pero en el mercado también hay que prestar atención a otro fenómeno que está aconteciendo: de acuerdo con las últimas estadísticas del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el precio del suelo bajó un 3,9% en el primer trimestre de este 2023 en tasa interanual en Málaga, hasta los 251,4 euros por metro cuadrado, caída que en comparación trimestral se acercó al 10%. Con todo, el precio del suelo malagueño es el más caro de toda Andalucía.