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La nueva ley de la vivienda, que la pasada semana fue redactada definitivamente tras el acuerdo del Gobierno de coalición, ha sufrido algunas modificaciones desde la presentación del primer borrador en octubre de 2021.
El postulado más controvertido de la norma es el control a los precios del alquiler en las declaradas «zonas tensionadas», correspondientes a secciones censales (parecidas a barrios). La actualización de la ley amplía las condiciones para la proclamación de estos territorios, por lo que más hogares se verán afectados tras la nueva redacción del texto. Pero todavía queda por esclarecer y aprobar el índice oficial de precios para estas demarcaciones urbanas y, lo más importante, la declaración final de «zona tensionada» será potestad del gobierno autonómico.
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José María Camarero
La regulación pretende controlar aquellas zonas de la ciudad donde exista una exagerada carga del coste de la vivienda con respecto a los ingresos del hogar o donde hayan subido los precios en los últimos años de una manera excesiva. Para calcular la primera de estas dos hipótesis –carga del coste– se tendrá en cuenta el precio medio del alquiler de la sección censal y la renta media por hogar de la misma zona. Si el alquiler –más los gastos medios de los suministros de la vivienda— supone un 30% o más de los ingresos, sería declarada como «tensionada». La segunda hipótesis –escalada de precios– tendrá un cálculo algo más complejo, ya que se basará en la variación del precio medio del alquiler de la sección censal en los últimos cinco años y, si la evolución supera en más de tres puntos el IPC, sería efectiva la declaración. No será necesario cumplir con las dos condiciones, por lo que la consumación de alguna de las dos hipótesis ya sería motivo para que un barrio se determine como «tensionado».
Según estos preceptos, se pueden identificar las zonas potencialmente «tensionadas» de la provincia de Málaga. Sin embargo, al centrar la búsqueda en secciones censales, sólo se puede imaginar el mapa de las «zonas tensionadas» teniendo en cuenta la primera de las condiciones: que el 30% o más de la renta media del hogar se destine al alquiler.
Porcentaje de la renta media mensual dedicado al alquiler y gastos de la vivienda.
73,4%: 834,3 euros de alquiler medio, 1.137,2 euros de renta media mensual.
54,1%: 785,7 euros de alquiler medio, 1.452,2 euros de renta media mensual.
49,3%: 744,6 euros de alquiler medio, 1.509,3 euros de renta media mensual.
48,5%: 720,3 euros de alquiler medio, 1.484,6 euros de renta media mensual.
48,4%: 845,3 euros de alquiler medio, 1.746,1 euros de renta media mensual.
48%: 720,3 euros de alquiler medio, 1.499,3 euros de renta media mensual.
47,8%: 718 euros de alquiler medio, 1.501,5 euros de renta media mensual.
47%: 1.252 euros de alquiler medio, 2.663,5 euros de renta media mensual.
45,5%: 912,5 euros de alquiler medio, 2.006,1 euros de renta media mensual.
45,3%: 770,3 euros de alquiler medio, 1.702 euros de renta media mensual.
AUX STEP FOR JS
En datos generales, el 17,5% de todos los barrios de España estarían «tensionados» según el coste del alquiler sobre renta y un 23% se encontraría cerca de la declaración al tener una tensión de entre el 25% y el 30% del alquiler sobre renta.
En la ciudad de Málaga esta proporción se dispara, ya que más de la mitad de las secciones censales del municipio se encuentran en tensión por el alquiler (57,9%) y, del resto, más de la mitad tiene una tensión de entre el 25% y el 30%.
En el ranking nacional de barrios «tensionados» por el alquiler, la zona de Perchel Sur, entre calle Salitre y el Puente del Carmen, ocupa la tercera posición. Sólo por detrás de dos secciones amplias de diseminados de Chipiona (Cádiz), por lo que se puede considerar el barrio urbano de España más «tensionado» según el coste del alquiler sobre la vivienda. En el top 20 nacional se encuentran otras zonas de la provincia como la del entorno de la playa de San Pedro de Alcántara, Guadalmansa y Sierra Blanca, en Marbella, y la sección norte de Torrox.
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Matías Stuber
Según los últimos datos publicados, el precio medio del alquiler y la renta media de los hogares, tanto la ciudad como la provincia de Málaga ocupan la tercera posición en el ranking nacional, tan sólo por detrás de las grandes urbes del país: Madrid y Barcelona.
En la capital de la Costa del Sol son 248 los barrios que se declararían como «tensionados», según la primera de las condiciones de la ley, y, en la provincia, ascenderían a 563. Éstas se ubican, además de en la ciudad de Málaga (un 44,1%), en municipios del litoral como Marbella (64 zonas), Torremolinos (34), Fuengirola (33), Mijas y Estepona (26, ambas).
A pesar de los 42 municipios malagueños que tienen, al menos, una zona «tensionada» en su territorio, en el ranking nacional la provincia cae a la cuarta posición en número de localidades con algún barrio «tensionado».
En el caso del barrio malagueño, el porcentaje de renta que se destina al alquiler asciende a un 73,4%, ya que el alquiler medio más gastos es de 834,3 euros frente a los 1.137,2 euros de renta media mensual por hogar. Este alto porcentaje es una media y no significa que todos los hogares que viven arrendados en este barrio tengan que destinar casi todos sus ingresos a la vivienda, pero sí lo convierte en una de las zonas con más posibilidades de ser declarada «tensionada» y, por tanto, la libertad de precios del alquiler en ella tiene los días contados.
Este trabajo de periodismo de datos se ha elaborado según una de las condiciones de la nueva ley de vivienda para declarar una sección censal como «zona tensionada»: que el alquiler medio mensual más los gastos por suministros de la vivienda suponga un 30% o más de la renta media mensual de los hogares de la sección. El otro requisito, que la variación del precio medio del alquiler de la sección censal en los últimos cinco años no supere en más de tres puntos el IPC, se ha obviado; ya que con cumplir una de las dos condiciones la declaración ya se haría efectiva y porque un gran número de datos por secciones censales del precio medio de la vivienda de los últimos cinco años están desaparecidos. Para el precio medio del alquiler por secciones censales se ha acudido al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana -que ofrece datos de toda España, salvo de País Vasco y Navarra-, cuyos últimos datos (2021) dan una cuantía media para las viviendas colectivas y otra cuantía media para las unifamiliares. Se ha calculado el promedio de ambas medias y se le ha sumado a todas las zonas una cantidad de 170,26 euros en concepto de gastos por suministros de la vivienda, según datos de Suministro de agua y otros servicios relacionados con vivienda y Electricidad, gas y otros combustibles extraídos de la Encuesta de presupuestos familiares de 2021 del Instituto Nacional de Estadística. De este último organismo se han obtenido los datos de rentas medias netas anuales por hogar por secciones censales del último año publicado (2020), que se han dividido en 12 meses para calcular la renta media mensual. El porcentaje de «tensión del alquiler» se ha obtenido al calcular qué proporción supone la media del alquiler más los gastos con respecto a la media mensual de la renta de cada sección censal.
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