Málaga protagoniza la tercera mayor subida del alquiler de toda España: más de un 45% en cinco años

El informe, basado en el histórico de las ofertas publicadas por el portal inmobiliario Idealista, llama la atención sobre las dos velocidades del precio del alquiler en España: por un lado, «los mayores crecimientos [por encima del 40%] se observan en las grandes ciudades (Barcelona, Madrid o Valencia) y en ciudades con elevada concentración turística (Málaga, Palma, Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife)» mientras que los menores aumentos «se perciben en ciudades de la España interior», citando como ejemplo a Jaén, donde el precio medio del alquiler ha subido poco más del 5% en seis años.

La proporción de la población que en 2017 residía en una vivienda que no era de su propiedad se situaba en España, de acuerdo con la Encuesta Europea de Ingresos y Condiciones de Vida, en el 22,9%. Esta ratio refleja una menor relevancia del alquiler residencial en España que la media de la Unión Europea, donde el 30,7% de la población residía en viviendas de alquiler. No obstante, en los últimos tres lustros España se ha sumado a la tendencia creciente que rige en el continente, especialmente a partir de 2013. En conjunto, el número de hogares en régimen de alquiler se situaba algo por encima de los 3 millones en 2018, frente a los 2,4 millones de 2008.

Los autores del informe publicado por el Banco de España analizan este auge del alquiler y concluyen que la dificultad de los colectivos con menor renta para incrementar sus ingresos por la aún elevada incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos laborales o la mayor relevancia de la jornada reducida han «aumentado la demanda de alquiler residencial, especialmente entre los hogares jóvenes». Así, si en 2010 el 19,10 de los españoles de entre 30 y 44 años vivían de alquiler, en 2018 ya eran un 29,9%. La reducción del promedio de las ratios préstamo-precio de las nuevas hipotecas, la concentración de la actividad económica en zonas geográficas con una oferta rígida de vivienda residencial o la fiscalidad asociada a la vivienda son otros factores que habrían contribuido, en su opinión, a un «notable incremento de la demanda en el mercado del alquiler residencial en España».

Hay tendencias que atañen de forma muy especial a ciudades como Málaga. Así, el informe afirma que la demanda de alquiler residencial «se habría incrementado especialmente en algunos municipios que ofrecían mejores oportunidades tanto de formación como laborales». «En los últimos años se ha producido una mayor concentración de los flujos migratorios internos en capitales de provincia con mayor población y en las que se aprecia mayor dinamismo del empleo. De manera coherente con este fenómeno, se observa una correlación positiva entre el crecimiento de los precios de oferta de alquiler y el dinamismo demográfico a nivel de capitales de provincia», explica.

El Banco de España también cita el posible efecto del alquiler turístico, aunque lo toma con cautela. «La aparición de nuevas formas de alquiler vacacional en algunas de las grandes ciudades españolas, especialmente concentradas en los barrios céntricos, podría competir con la oferta de alquiler residencial. En caso de concentrarse en un área específica, el desplazamiento a la actividad turística de un porcentaje significativo de viviendas potencialmente destinadas al alquiler podría generar un incremento de los precios del alquiler residencial. No obstante, la evidencia disponible sobre el impacto del alquiler vacacional en la oferta de alquiler para primera residencia y en los precios inmobiliarios es escasa y poco fiable», afirman los autores del informe. La escasez de nueva vivienda de protección oficial es otro factor que incide en el incremento de la demanda de alquileres, en su opinión.

El informe llama la atención sobre cómo en ese mismo período analizado (2013-2019), los precios de oferta de venta de vivienda han crecido a un ritmo significativamente menor en España (del 6,8%). También detecta el aumento del atractivo del alquiler para los inversores y la consiguiente entrada en el mercado de nuevos operadores especializados. «A pesar de que en el conjunto de España las sociedades dedicadas al alquiler de vivienda representaban alrededor de un 10% de las viviendas de alquiler en 2018, frente a la gran mayoría de particulares, su presencia en las grandes ciudades es más relevante, mostrando un peso creciente en la nueva oferta de alquiler. Por ejemplo, en la ciudad de Barcelona, las personas jurídicas representaban en 2018 alrededor del 25% del mercado del alquiler residencial», afirman los autores del estudio.