Boom inmobiliario: casi la mitad de las casas compradas en Málaga en 2022 se pagaron al contado

Entrando en detalle, en concreto para Málaga, el número de transacciones inmobiliarias ahora es parecido al de hace quince años: el pasado noviembre, último dato disponible, se efectuaron en Málaga 3.352 compraventas de viviendas, cifra que compara bien con la del mismo mes de 2007 -ejercicio del que parte esta estadística-, cuando se compraron 3.166 casas. Pero lo que ocurre en el mercado hipotecario es bien distinto: de acuerdo con las cifras dadas a conocer este miércoles por parte del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el penúltimo mes del año pasado se firmaron 2.180 hipotecas sobre viviendas en la provincia, cifra un 58% por debajo de los 5.293 créditos firmados en noviembre de 2006 y un 47% por debajo de los 4.135 del mismo mes de 2007. También hay diferencias sustanciales en el importe de las hipotecas: de acuerdo con las cifras de noviembre de 2022 los bancos financiaron viviendas por valor de 400 millones de euros en la provincia de Málaga, cifra que contrasta con los 683 millones del mismo mes de 2007 o de los 825 millones de 2006.

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Y lo que ocurrió este último noviembre es sólo un botón de muestra de lo que ha sucedido en el conjunto del año: en los once primeros meses de 2022 se efectuaron casi 40.000 compraventas en la provincia de Málaga frente a las 21.739 hipotecas suscritas. En 2021, mientras, se firmaron 20.727 hipotecas, frente a un total de compraventas que superó las 33.000. Como contraste, en 2007 se firmaron más de 54.500 hipotecas en Málaga, frente a unas compraventas que se limitaron a 42.300.

En síntesis: el pasado mes de noviembre, el 35% de las compras de viviendas se efectuaron sin contar con financiación bancaria. En el conjunto del año 2021, cerca también de un 40% de las operaciones inmobiliarias se realizaron sin hipoteca y en 2022, hasta noviembre, la proporción de operaciones que se efectuaron sin apelar al crédito bancario había saltado hasta el 45%. Ello supone que se ha dado la vuelta a la situación, puesto que en los años finales del boom inmobiliario que reventó en 2008 se firmaban más hipotecas sobre fincas urbanas que compras de viviendas se producían.

Julio Rodríguez, estadístico y expresidente del Banco Hipotecario y de Caja de Granada, explica que en los últimos años de la génesis de la burbuja anterior era habitual que, por ejemplo, un empresario pidiera préstamos a los bancos poniendo como garantía patrimonio inmobiliario: eso justifica que se firmaran más hipotecas que compraventas de viviendas. En cambio, en la actualidad, lo que detecta es que ha aflorado un comprador de viviendas que no requiere financiación bancaria. En primer lugar, se encuentran los particulares con ahorro acumulado que, frente a la poco atractiva retribución de los depósitos bancarios pese a la subida de los tipos oficiales, prefieren comprar una vivienda para sacarle rentabilidad alquilándola. Rubén Cózar, de Foro Consultores, por su parte, también ha observado que la gente prefiere tener el dinero en viviendas que en el banco, tentada por la fuerte subida que han registrado los alquileres y la nula retribución de cuentas y depósitos. A la práctica de los inversores particulares se suma la actividad de los fondos y de las empresas, cuya inversión también es muy significativa. Y a ello hay que incorporar además la fuerte presencia de compradores foráneos especialmente en la costa. De acuerdo con los datos del Colegio de Registradores, en el tercer trimestre los no residentes fueron responsables de casi un 34% de las compras de viviendas en la provincia de Málaga.

Este fenómeno no es exclusivo de Málaga. En el conjunto del país sucede algo similar: en el mes de noviembre se efectuaron 55.132 compraventas inmobiliarias, cifra muy similar a la del mismo mes de 2007, el último año del boom antes del estallido de la crisis de 2008, pero el número de hipotecas que se constituyeron en noviembre de 2022 fue apenas un tercio del registrado en 2006: cerca de 40.000 frente a 111.523 y también fue muy inferior al del mismo mes de 2007 (93.262). Y en los once primeros meses de 2022, se cerraron en España 606.000 operaciones de compraventa, frente a las 433.539 hipotecas suscritas, lo que significa que, a nivel estatal, un 30% de las transacciones no se financian.

A tenor de la opinión de Julio Rodríguez, la recuperación inmobiliaria actual, que parte de 2014, pero que se vio interrumpida en el año 2020 por la irrupción de la pandemia, y que se retomó en los años 2021 y 2022, es más tranquila. No quiere decir que no tenga ingredientes especulativos, afirma, sino que la especulación no es tan agresiva como en el ciclo anterior. Además, ello implica también que los bancos estén acumulando menos riesgo, porque el repunte inmobiliario se está produciendo sin expansión crediticia, si bien también las entidades financieras están dejando de ganar con un negocio, el hipotecario, que suele ser muy seguro.

Este menor riesgo acumulado por las entidades financieras también es perceptible en otras cifras que proporciona el Banco de España sobre los préstamos y los depósitos del sector financiero. De esta manera, en septiembre de 2008, mes en que quebró Lehman Brothers, el crédito acumulado en Málaga superaba los 47.000 millones de euros, frente a los 33.772 millones de euros de septiembre de 2022. En este sentido, Rubén Cózar ratifica que las entidades financieras en este contexto están acumulando menos riesgo que en el ciclo anterior.

En cuanto a las previsiones de futuro, Cózar señala que los inversores parecen seguir teniendo apetito por la compra de vivienda. Pero Rodríguez sí atisba la posibilidad de que durante este año bajen un poco las compraventas.