Málaga, en el foco de los fondos de inversión

La mayoría accionarial del metro de Málaga está en manos de un fondo de inversión francés. La terminal de contenedores del Puerto pertenece a un fondo de Abu Dabi, mientras otro vinculado a la familia real de Qatar aspira a construir un hotel en el dique de Levante y un puerto deportivo en San Andrés. Los ahorros de pensionistas de Arkansas, Sidney o Quebec están invertidos, a través de fondos de pensiones, en hoteles de la Costa del Sol donde a su vez descansan jubilados de toda Europa. La globalización era esto.

Los fondos de inversión, o más exactamente los inversores institucionales –que agrupan a diferentes tipologías de fondos de inversión y de pensiones, fondos soberanos y compañías de seguros que agrupan el capital de muchos pequeños y grandes inversores– se han convertido en actores con un protagonismo creciente en la economía malagueña. Están presentes en el capital de hoteles, promociones de viviendas, edificios de oficinas, parques logísticos, autopistas, puertos, empresas... Y quieren más.

Y es que Málaga no sólo es un destino de moda para el turismo y la tecnología. También fondos de inversión de muy diferente pelaje tienen su foco puesto en la ciudad y la Costa del Sol. Lo saben de primera mano las consultoras inmobiliarias y de gestión de inversiones, que actúan como enlaces locales para estos grandes inversores: identifican oportunidades, preparan informes y entablan negociaciones para la adquisición de activos en su nombre. Íñigo Molina, director en Andalucía de Colliers Internacional, afirma: «Desde 2016 este tipo de inversores ya veían Málaga con buenos ojos, sobre todo a nivel inmobiliario. Pero la explosión grande se produjo a partir de la pandemia. Málaga se ha posicionado en esta nueva era postCovid como una ciudad dinámica, potente, atractiva, que tiene un plan y unos fundamentos económicos. Y en cuanto viene uno, vienen más. Se ha producido un efecto llamada», explica.

La directora en Andalucía de CBRE, Rosa Madrid, opina lo mismo: «Málaga está en el foco de la inversión nacional e internacional. Existe un altísimo interés por la ciudad de Málaga». José Félix Pérez Peña, director ejecutivo de Savills Andalucía, indica que Málaga «ya compite al nivel de otras ciudades como Madrid y Barcelona». «Los inversores apuestan por la ciudad porque tiene mucha capacidad de desarrollo inmobiliario debido al fuerte desequilibrio entre el crecimiento de la demanda en todos los usos (vivienda, hoteles, oficinas y logístico) y el crecimiento de la oferta. Hay muy poco stock y es necesario acompasar el crecimiento de la oferta inmobiliaria al crecimiento de la demanda. Todo esto significa que la inversión institucional ve que hay recorrido, somos competitivos en precio y hay necesidad de nuevo producto en todos los usos en la ciudad».

La irrupción de los fondos de inversión ha cambiado las reglas de juego en el mercado inmobiliario. Desde la salida de la gran crisis, estos grandes inversores institucionales se configuraron como actores fundamentales, supliendo en parte la desaparición de los bancos del terreno de juego. A veces se alían con promotores locales o nacionales y a veces operan a través de promotoras propias. Este último es el caso del fondo alemán Aquila Capital, que a través de AQ Acentor desarrolla en Málaga 17 proyectos, entre ellos las torres de Martiricos y una promoción en Distrito Zeta; y a través de Green Logistics impulsa el centro de distribución de mercancías en los terrenos de la fábrica de Bacardi.

También opera con su propia inmobiliaria el fondo estadounidense Oaktree: Culmina, una firma que ha adquirido gran protagonismo en el inmobiliario español y que en Málaga controla la mayor parte del suelo del sector Morales, al norte del Limonar, donde proyecta 300 viviendas.

Sonada fue la irrupción en la ciudad de Dazia, una «compañía de inversión y gestión de activos inmobiliarios» en la ciudad, que anunció en enero de 2022 la adquisición de varios edificios en alquiler de la zona de Callejones del Perchel con la idea de echarlos abajo y construir hasta 170 viviendas. La gestora madrileña se ha topado con la oposición de los inquilinos y a día de hoy el proyecto sigue frenado.

Otra de las gestoras más activas de España, Azora, desembarcó en 2022 en la ciudad con otra operación importante: compró por casi 54 millones de euros tres parcelas en el distrito de Teatinos para la construcción de unas 700 viviendas destinadas a alquiler. Azora se define como «un grupo de sociedades con base en España, centrado en el asesoramiento y gestión independientes en materia de inversiones, enfocado en la inversión y gestión de activos reales, tanto por cuenta de terceros como por cuenta propia». La firma gestiona en la actualidad 9.200 millones de euros en activos.

También el año pasado se estrenaba en Málaga Adsolum, un 'spin off' del grupo Altamira doValue, con el siguiente mensaje de su CEO, Ignacio Ramírez: «Málaga se está convirtiendo en la capital española con mayor atracción para la inversión inmobiliaria. El crecimiento económico que está viviendo la ciudad, su desarrollo tecnológico y el alto retorno que ofrecen los activos en la zona, son solo algunas de las razones por las que el capital del Real Estate está apostando por Málaga para invertir». La firma ha empleado 37 millones de euros en un proyecto mixto con viviendas y suelo terciario destinado a alquiler en Los Guindos. En su origen, Altamira fue fundada por el Banco Santander para gestionar los numerosos activos inmobiliarios que se quedó a raíz de la crisis de 2008. A día de hoy Santander conserva sólo un 15%, el otro 85% pertenece a doValue, el grupo italiano que en su origen fue impulsado por fondos vinculados a Fortress. Altamira y doValue son lo que se conoce como 'servicers': sociedades que nacieron de las antiguas filiales inmobiliarias de la banca y que están especializadas en la gestión de carteras de activos inmobiliarios, desde el suelo hasta el producto finalista. Ahora, son controladas por los fondos internacionales y trabajan para fondos y bancos. Junto con Altamira, las principales 'servicers' son Anticipa/Aliseda, Haya, Solvia, Hipoges y Servihabitat.

Entre los nuevos actores del mercado inmobiliario también destacan las socimis, acrónimo de «sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario», cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente bien a través de participaciones en el capital de otras socimi. Estas entidades han tenido una expansión inimaginable en los últimos años en España por accesibilidad, ya que no es necesario mucho dinero para invertir en ellas. Desde 2013 se han creado un total de 122 de estas sociedades y la mayor de ellas es Merlin Properties, que está especializada en oficinas y hace unos meses anunciaba su aterrizaje en Málaga con un proyecto para construir un edificio de oficinas junto al Puerto.

La operación que marca el inicio del apetito inversor de los fondos por los hoteles de la Costa del Sol fue la de Hispania en el hotel Guadalmina, en 2014. La socimi, participada por el magnate George Soros, le compró el inmueble a la familia propietaria por 21,5 millones de euros, asumiendo la hipoteca que traía aparejada. «Después Hispania hizo un montón de operaciones similares, en Canarias sobre todo. Fue entonces cuando los fondos de inversión descubrieron que invertir en hoteles vacacionales era una buena idea», recuerda Gonzalo Gutiérrez, director del departamento de Corporate Finance de la consultora Colliers. Hasta entonces, propiedad y gestión no solían estar separadas en los hoteles. Pero la irrupción de los fondos cambió totalmente el paradigma del negocio hotelero y abrió una nueva etapa de alto dinamismo en la planta hotelera la Costa del Sol. «Había muchas posibilidades: la planta hotelera estaba obsoleta, necesitaba grandes inversiones. Los fondos asumen esas inversiones, revalorizan los hoteles y buscan marcas internacionales para explotarlos, convirtiéndolos en activos muy rentables», añade. La pandemia, agrega, fue un catalizador para muchas operaciones, ya que hubo propietarios que se vieron forzados a buscar capital externo.

El fondo más activo en la Costa del Sol es Blackstone, a través de su filial HIP (Hotel Investment Partnets), que no en vano presume de ser el mayor propietario de hoteles en España. El gigante americano compró en 2018 Hispania, aprovechando su camino ya recorrido e impulsando operaciones. A día de hoy es propietario del AC Málaga Palacio, el Vincci Málaga, el NH Málaga, el Mett de Estepona, el Barceló Marbella, el Occidental Torremolinos Playa y el antes mencionado Guadalmina.

Los otros dos fondos que forman el 'top 3' mundial, Brookfield y Apollo, también han tomado posiciones en el sector turístico malagueño. El canadiense Brookfield se hizo con el Hotel Don Carlos de Marbella en 2021 al comprar Selenta Group. El año pasado compró también el Palladium Costa del Sol de Benalmádena. El estadounidense Apollo se hizo con el Sol Aloha Puerto en 2020. Ahora opera como Ocean House Costa del Sol, gestionado por ADH Hotels & Resorts y bajo la marca 'Affiliated by Meliá'.

«Otro fondo que ha estado muy activo en los dos últimos años es la 'joint venture' entre Stoneweg Hospitality y Bain Capital Credit. El año pasado compró Los Monteros, que actualmente está siendo reformado. Antes había hecho lo propio con el H10 Andalucía Plaza, que hace unos meses fue reinaugurado como Hard Rock Hotel Marbella», añade Gutiérrez.

Para Gonzalo Gutiérrez, no hay duda del efecto beneficioso que ha tenido la irrupción de estos fondos en la Costa del Sol. «Han dinamizado el destino. Han cogido hoteles, los han actualizado, los han asociado a marcas internacionales de alto nivel que antes estaban ausentes en la Costa y han abierto las puertas a viajeros que antes no venían, como los estadounidenses», asegura. A día de hoy queda «mucho recorrido». «La Costa del Sol es un destino muy fuerte, con buena reputación y faltan hoteles de lujo, especialmente con marca internacional. El apetito de los inversores sigue siendo muy alto: dentro del segmento vacacional, en España estaría Baleares en primer lugar y después, la Costa del Sol».

Las infraestructuras de transporte son un terreno muy apreciado por los fondos de inversión para invertir, ya que proporcionan ingresos recurrentes y seguros. En Málaga, el Puerto es el mejor ejemplo, pues en sus diferentes instalaciones están implicados varios inversores institucionales. Es el caso de Ocean Capital Partners, una firma especializada en el sector portuario con una fuerte implantación en el Puerto de Málaga: es socio mayoritario de la marina de megayates (donde cuenta entre sus socios con Island Global Yachting, líder mundial en marinas de superyates y megayates) y gestor de la terminal de pasajeros.

José Luis Almazán, managing partner de Ocean Capital Partners, explica así las razones que les han traído a Málaga: «La ciudad reúne todas las condiciones para convertirse en una plaza de referencia en el sector de los megayates, tanto por su ubicación geográfica, en el ámbito del estrecho de Gibraltar, puerta de comunicación marítima entre Europa y América, como por sus excepcionales condiciones para servir a las necesidades de estas embarcaciones». «El Puerto de Málaga, además, ofrece una conectividad internacional asegurada, cuenta con un aeropuerto de primer nivel, unas conexiones terrestres excelentes y con autopistas y ferrocarril de alta velocidad. Además, tiene una oferta potente de servicios técnicos especializados para el sector náutico, con enorme tradición marinera, así como condiciones muy adecuadas para cubrir las necesidades de las tripulaciones y sus familias todo el año. Todo ello, sin olvidar el clima y la oferta cultural y gastronómica de primer nivel», añade.

Sin salir del Puerto encontramos otro fondo, en este caso de origen árabe: Noatum, que gestiona la terminal de contenedores en Málaga, está controlado por AD Ports Group, un fondo de inversión de Abu Dabi. Además, hay que recordar que es un fondo catarí, Al Alfia, el que impulsa el proyecto hotelero de la torre del Puerto.

El Metro de Málaga también está controlado por inversores institucionales extranjeros: Natixis, un fondo francés se hizo en 2021 con el 76% de la sociedad concesionaria a través de su filial Vauban Infraestructure Partners, que a su vez también forma parte del accionariado de Guadalcesa, la empresa que explota la autopista AP-46, junto al fondo británico Aberdeen Infrastructure.

El dinamismo empresarial de Málaga también ha llamado la atención de los diferentes fondos de inversión especializados en este terreno. Entre las operaciones más sonadas está la de la tecnológica Freepik con EQT, un fondo sueco que adquirió su mayoría accionarial en 2020, en una transacción que fuentes del sector valoraron en 300 millones de euros.

La operación protagonizada por Medac sorprendió en 2021 por su cuantía: el fondo americano KKR compró la empresa malagueña, líder de la FP privada en España, por 200 millones de euros.

GP Bullhound, un banco de inversión inglés especializado en el sector 'tech' que está en el accionariado de Wallapop, Glovo, Slack, Revolut o Unity, también tiene una participada malagueña, aunque en este caso su adquisición fue mucho más discreta que las anteriores: Ravenpack, una empresa encuadrada en el sector 'fintech' con sede en Marbella que ha sido pionera en la aplicación de inteligencia artificial al análisis de mercados financieros.

Es en el ámbito de las 'startups' donde más atención está concitando Málaga en los últimos años. Especialmente activo ha sido Demium Capital, un fondo ligado a la aceleradora Demium, que arrancó su andadura bajo la dirección del malagueño Álvaro Villacorta. Hay varias startups nacidas en Málaga que han recibido impulso financiero de este instrumento inversor: Agrow Analytics, Booh, Froged, Grodi Tech, Growii, Kaikoo, Kronte, Logístiko, Planet, Voicit, Wains, WeVoice o Zexel.

También especializado en 'startups', pero en su caso basadas en 'deep tech' (tecnología profunda), está el fondo Bullnet Capital, con sede en Madrid pero cofundado por un malagueño, Miguel del Cañizo. Entre sus participadas está Bioherent, una empresa creada por investigadores de la UMA que está desarrollando un diagnóstico 'in vitro' basado en un biosensor fotónico que permitirá una detección rápida y fiable.

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