El impacto de las viviendas turísticas en Málaga eleva los precios del mercado inmobiliario un 18,5%

Se trata de una presión notablemente mayor en los barrios turísticos de Málaga, con 30,5 plazas de media por cada cien habitantes, seguida de Sevilla, con 26,5; Madrid, con 22,2; Valencia, con 13,9; y, en menor medida, Barcelona, con 11,5, y San Sebastián, con 9,5. «Como consecuencia de ello, el 55,8% de los residentes de estos barrios manifestaba a la encuesta ReviTUR que el nivel actual de presión turística en el barrio es excesivo», señala Exceltur. Si bien hay que precisar que durante la pandemia más del 30% de las viviendas de alquiler vacacional de la capital de la Costa del Sol se pasó al alquiler tradicional ante el parón del turismo. Una situación que comienza a revertirse ante la recuperación de la actividad turística.

Ya en un análisis más detallado, el estudio de Exceltur revela que en la zona de la Merced la presión de plazas de viviendas para turistas es de 192 por cien habitantes, seguida del Centro Histórico, que llega a 156; en San Felipe Neri y en el ensanche del Centro se cifran en casi 63; y en la Goleta en 49. En el resto de la ciudad es de 2,2 por cada cien habitantes.

Entre las consecuencias de este fuerte crecimiento del alquiler vacacional desde 2010 hasta 2019, el estudio revela que Málaga ha perdido un 3,8% de población en los barrios con viviendas turísticas, precisando que en la ciudad se ralentiza este proceso. «Esta realidad acontecida desde 2019 refleja la relevancia de proteger con mayor voluntad y eficacia los centros turísticos de las ciudades de la conversión indiscriminada de viviendas en alojamientos turísticos, para preservar su habitabilidad por parte de población permanente y mantener su vitalidad a través del estilo de vida local, como uno de los principales objetivos de ReviTUR», señala este 'lobby' turístico.

También advierte de que «la salida de viviendas del mercado de vivienda y la mayor demanda para la compra en estas zonas por el aumento de la inversión dirigida al alojamiento turístico, derivado de su mayor rentabilidad frente al alquiler residencial, ha contribuido claramente al endémico problema de acceso a la vivienda que viven los lugares más atractivos de las ciudades». Concretamente, explica que los precios de venta en las zonas turísticas de las seis ciudades analizadas se ha elevado desde 2010 un 9,1% coincidente con el aumento de la presión de las viviendas turísticas, mientras en el resto de la ciudad el incremento se ha limitado al 0,5%, según la información de Idealista trabajada para ReviTUR. Así, precisa que en los barrios turísticos de Madrid el crecimiento de los precios de la vivienda fue del 14,2 % entre 2010 y el año con mayor número de inmuebles de alquiler vacacional; en los de Barcelona crece un 20,5%; en los de Málaga suben un 18,5%; mientras que en Valencia se elevan un 1,7% y en San Sebastián un 0,9%. Tan sólo los barrios turísticos de Sevilla experimentan un descenso en los precios de compra del 4,1%.

Este informe, con un análisis detallado de lo que sucede en los 98 barrios más turísticos de las seis ciudades que aglutinan el 73% de todas las viviendas de uso turístico de los destinos urbanos españoles y donde se concentra el 72% de sus plazas de estos inmuebles, constata que antes de la pandemia en las veinte principales ciudades españolas había 361.373 plazas en las distintas modalidades de alquiler vacacional, casi la misma capacidad que en los hoteles de dichas ciudades, 381.280, y muy superior a la existente en los apartamentos tradicionalmente reglados, 45.483. «Tras esta irrupción de nuevo alojamiento turístico, las 20 principales ciudades españolas han pasado de disponer de una oferta total de alojamiento turístico de 346.921 plazas en 2010 a 788.136 en 2019, explicando las viviendas el 82% del crecimiento de esta capacidad alojativa», detallan. Y advierte de que «la vuelta de la mayor rentabilidad económica del alquiler turístico de las viviendas frente al alquiler de larga estancia en 2022, fruto de la actual recuperación de la demanda y la elevada opacidad, apunta una masiva vuelta al mercado de la oferta de inmuebles turísticos, con el riesgo de emular y superar los problemas acaecidos antes de la pandemia, como ya se está percibiendo en muchos destinos españoles».

Es más, recalcan que la positiva evolución de la demanda turística desde la primavera de este 2022 y las buenas perspectivas para los próximos meses está generando un incentivo para la vuelta de un alto volumen de viviendas al mercado turístico. «Esta notable recuperación de la demanda turística está volviendo a generar una notable diferencia entre las rentabilidades del alquiler turístico de las viviendas y su uso para el alquiler de larga estancia a residentes, a pesar del notable aumento de este último en muchos centros de las ciudades», apuntan.

Ante este escenario, Exceltur reclama al Gobierno de España el establecimiento de un marco legal sobre viviendas de uso turístico en competencias básicas del Estado, que sin invadir las regionales ni promoviendo prohibiciones carentes de realismo, «ayude a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos a hacer cumplir sus normativas para ordenar el resurgir de un crecimiento descontrolado, evitando sus efectos adversos sobre la identidad y convivencia en los barrios más emblemáticos de las ciudades, claves de su atractivo turístico».