Carlos Pérez-Lanzac: «Un 42% de la demanda sólo busca viviendas turísticas para viajar»

–Vitur Summit llega en plena controversia por el crecimiento de las viviendas turísticas. ¿Qué plantean ante esa demonización del alquiler vacacional?

-Creo que se está haciendo una excesiva presión por parte del sector hotelero y que, además, está teniendo un peligro importante porque se acaba demonizando el turista. Estamos en un momento bastante delicado porque los turistas no llevan un cartel en la frente diciendo si me alojo en un hotel o en una vivienda turística. Lo que se está creando es precisamente esa turismofobia que, por ejemplo, en el caso de Barcelona estamos hablando que del 2019 al 2023 se han reducido un 57% las viviendas turísticas y, sin embargo, el precio de la vivienda ha aumentado un 20%, y el precio medio hotelero ha aumentado un 18% y el beneficio por la habitación disponible hotelera se ha reducido un 0,3%. Entonces, que me digan a mí qué impacto o qué utilidad tienen estas medidas restrictivas. Estamos a un clic de perder a ese turista y ese flujo turístico.

-¿Cómo perciben esta situación en Andalucía?

-Andalucía no tiene otra industria equiparable o reemplazable como la turística. El dato que tenemos es que hay margen todavía de absorción de visitantes, porque en España estamos en un ratio de 1,6 turistas por residente y en Andalucía aún vamos por 1,4. Es decir, que hablamos de que todavía España tiene capacidad de carga y de absorber viajeros. Como decía el consejero de Turismo, lo que tenemos es un regalo de nuestros padres y un préstamo para nuestros hijos. Es decir, hay que preparar el modelo turístico que vamos a dejar a futuro. Hay que planificar ya la gestión del éxito.

-¿Va tarde esa gestión del éxito?

-Absolutamente. Vamos con un poquito de retraso en destinos como Málaga, que está teniendo un ritmo de demanda superior a lo que está capacitado para asumir la oferta.

-¿Cuáles son las cifras de ese éxito en las viviendas turísticas?

-Hemos tenido más de siete millones de pernoctaciones sólo en el primer semestre del pasado año, según Eurostat. España es el segundo destino de alquiler vacacional en Europa, tras Francia y seguido de Croacia. El año anterior éramos terceros de Europa con diez millones de pernoctaciones. En Vitur Summit vamos a dar a conocer el balance de 2023 al completo, pero igualmente estamos hablando de uno de los 'top 3' de destinos para nuestra tipología de alojamiento, que es la que más crece porque es la que más demanda el mercado. Por eso no se entiende esta demonización si no es por miedo al cambio de modelo que, obviamente, implicará nuevos retos, pero hasta ahora está suponiendo grandes oportunidades. Estamos hablando de un impacto económico en el país de más de 20.500 millones. Andalucía aporta el 21%. Estamos hablando de 4,5 millones de turistas alojados, con un impacto y un gasto en destino de más de 4.200 millones.

-¿Qué nuevas tendencias serán objeto de análisis en este foro?

-Partimos de que hay un 42% de demanda que busca exclusivamente esta tipología de alojamientos. Hemos visto el caso de Nueva York donde se ha reducido en un 53% el volumen de visitantes desde que se prohiben las viviendas turísticas. Y, sin embargo, al lado, en New Jersey, ha aumentado en un 47%. Carecer de esta tipología de alojamiento desvía flujos turísticos. Esperamos que las administraciones, también los ayuntamientos que ahora pueden regular esta actividad, midan muy mucho qué papel tiene la vivienda turística.

-¿Este protagonismo de la vivienda turística será un tema central en este foro?

-Los pilares son la profesionalización, la sostenibilidad y la innovación. Pero, obviamente, hablaremos de inversión inmobiliaria, de tecnología, de la relación entre el operador y el inversor, de la nueva normativa y del marco jurídico que se prepara a nivel europeo y nacional, de datos y métricas más relevantes del sector, y de rentabilidad de retorno de la inversión a las ciudades.

-Aprovechando que Vitur tiene un ámbito europeo, ¿Cómo ven la normativa que elabora la UE?

-Lo primero que se está tratando es cómo se comparten los datos entre las plataformas y las administraciones. La UE invita o da una directriz a las administraciones o a los Estados de la Unión Europea para recopilar esos datos. Y, en principio, España ya fue de las pioneras en Europa en hacer esto con el modelo 197. Todo lo que aporte transparencia al sector es una fantástica noticia.

-¿Y temen a las diferentes regulaciones que puedan establecer los ayuntamientos?

-Los mecanismos que tienen son a través de un plan general o usar una ordenación del territorio. Pero hay ayuntamientos que se han anticipado y no lo han hecho de forma justificada o de forma proporcional. Con el Ayuntamiento de Málaga hemos tenido buenas conversaciones hasta la fecha. Hay un buen diálogo y esperamos que así se cristalice y que para materializarlo se tengan en cuenta las métricas para entender cuáles son los flujos, qué se entiende por una saturación o qué elementos saturan, porque tenemos datos del INE de que el 30% de los visitantes que estamos recibiendo se quedan en casa de amigos o de familiares, que no es poco. Luego, obviamente habrá que medir el impacto del alojamiento hotelero. Entendemos que aplicar una moratoria no es el mensaje adecuado porque puede frenar el crecimiento y las perspectivas de la ciudad. Creemos que lo correcto es plantear limitaciones y ver qué zonas puedan ser más sensibles.

-¿De qué volumen de negocio de alquiler vacacional hablamos en Málaga y Costa del Sol?

-Estamos hablando de que Andalucía estaba subiendo en torno al 45% de la demanda nacional de esta tipología. Representamos más del 60% de la oferta alojativa de la región, que si se les suman las casas y viviendas rurales el peso es mucho mayor, porque hablamos de que el 75% de la capacidad de alojamiento de la provincia de Málaga está en manos de nuestro sector. Además, el 75% de la oferta de alquiler vacacional de la región se concentra en los pueblos, es decir, de las 70.000 que hay activas actualmente, 52.400. Y en la Costa del Sol estamos hablando de unas 42.000.

-¿Qué significa Vitur Summit ante las dimensiones que está adquiriendo esta actividad?

-Es una plataforma para darle visibilidad al sector y para acelerar su progresión y la rápida profesionalización que estamos viendo. Creo que es una oportunidad única, sin lugar a dudas, de encontrar a todos estos 700 líderes, profesionales y expertos para plantear de forma conjunta el futuro del sector y analizar la situación actual. Se ha convertido en una cita obligada.

-¿Qué novedades se presentarán?

-Muchas, porque está habiendo muchos cambios en el sector con novedades tecnológicas o de inversión inmobiliaria, porque España es uno de los países que ahora mismo tiene más oferta. Hay marcas nuevas que están entrando en el mercado con una fuerte inyección y que están mirando para España y para Andalucía como mercado estratégico, siempre con Málaga y Sevilla en el punto de mira. También, se hablará del proceso de creación de marca, de cómo es la relación contractual entre esos propietarios de inmuebles y esos operadores, de cómo va a afectar la normativa europea o de cuáles son las mejores estrategias de precios. Avanzaremos las expectativas para este año y cerraremos el balance de 2023.

-¿Cómo son esas perspectivas para 2024?

-Podemos decir que son razonablemente positivas. Hemos tenido un buen inicio de año. No hay perspectivas de volatilidad y, además, España tiene un buen posicionamiento a nivel global. Y dentro de ello, la Costa del Sol es un líder internacional.

-A nivel de la Costa del Sol, ¿Qué destinos experimentan mayor tirón?

-La zona que tiene más perspectiva está siendo Estepona, porque se están haciendo los deberes con un producto de alta calidad. Como zonas menos estacionales encontramos a Nerja y Marbella. Esta última tiene el precio medio más alto de Andalucía, seguido de Sevilla, y, sin duda, a nivel de producto de lujo o ultra lujo es una referencia mundial junto con Tel-Aviv, Mykonos, Miami o Abu Dhabi. Es toda una insignia.