Andalucía cambia las reglas del juego de las viviendas turísticas: estas son las novedades

El nuevo marco legal defiende que «corresponde a los municipios atribuir los distintos usos del suelo y del patrimonio edificado, incluyendo el uso turístico compatible con las diversas tipologías de suelo, ya sea residencial, terciario u otro». En base a ello, se establece una modificación que aclara que «son los instrumentos de planeamiento urbanístico o las ordenanzas municipales las que pueden introducir, en su caso, las correspondientes exigencias sobre el uso compatible o complementario de este tipo de viviendas que sirven de alojamiento turístico, o introducir otro tipo de limitaciones sectoriales diferentes a las de ordenación turística de conformidad con los principios de proporcionalidad, objetividad, necesidad y seguridad jurídica». En esta línea, el nuevo documento recuerda que el Tribunal Supremo ha declarado que «no sólo es posible sino que resulta necesario que sean los municipios los que determinen las concretas exigencias territoriales y de compatibilidad urbanística para el desarrollo de esta actividad, como Administración más cercana a la realidad y a quien corresponde el diseño de los espacios, usos y sus equipamientos que conforman su concreto modelo de ciudad, marco esencial de convivencia, en uso y ejercicio de la potestad del planeamiento, que cuenta con un claro respaldo y legitimación democrática». Y precisa que «esa necesaria intervención municipal no puede ir dirigida a la exclusión de la normativa europea y nacional que garantiza la libre competencia y prestación de actividades económicas, sino más al contrario, y en términos expresados por la doctrina que vienen sentando los tribunales de justicia, a posibilitar la efectiva conciliación de la lícita actividad económica del alquiler vacacional de corta duración con la organización del régimen interno de la ciudad según sus particulares circunstancias».

La norma recalca que «los ayuntamientos, por razón imperiosa de interés general, podrán establecer limitaciones proporcionadas a dicha razón, en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona. Dichas limitaciones deberán obedecer a criterios claros, inequívocos y objetivos, a los que se haya dado debida publicidad con anterioridad a su aplicación».

La norma refuerza la figura legal de las empresas explotadoras de viviendas de uso turístico con el objetivo de profesionalizar la actividad, facilitar las relaciones con la Administración turística y garantizar los derechos y deberes de las personas usuarias. «La disposición de información fiable sobre los servicios de alquiler de este tipo de alojamientos de corta duración y en particular la adecuada identidad del explotador o gestor real del servicio, con independencia del vínculo jurídico con el titular del inmueble, resulta esencial no sólo para asegurar eficazmente los derechos y obligaciones de las personas usuarias, sino para que las autoridades competentes puedan llevar a cabo el necesario intercambio de información y evaluar el impacto real de estos servicios y, en consecuencia, desarrollar las medidas gubernativas más adecuadas y proporcionadas», señala, defendiendo que «con la profesionalización del sector se persigue igualmente la mejora en las condiciones laborales de las personas trabajadoras».

Asimismo, detalla que el alojamiento en viviendas de uso turístico será considerado como un servicio turístico y deberá cumplir con las prescripciones de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y con lo establecido en el presente Decreto. Así como que estarán sometidas a los requerimientos de la normativa turística, civil, mercantil y urbanística emanados de la Unión Europea, Administración del Estado, de la Comunidad Autónoma de Andalucía y de los entes locales en el marco de sus respectivas competencias. Y detalla que «se entienden por empresas explotadoras de viviendas de uso turístico las personas físicas o jurídicas que sean cesionarias de la administración y gestión de una o más viviendas de uso turístico con independencia del título habilitante para ello, debiendo figurar como titulares de la explotación en la declaración responsable a que se refiere el artículo 9 del presente decreto».

El decreto mantiene que el alquiler vacacional puede ser en una vivienda completa o por habitaciones, con la exigencia, en este último caso, de que tiene que residir en ella la persona física titular de la explotación o la persona física propietaria o usufructuaria de la vivienda. En estos supuestos la persona que resida deberá estar empadronada en la vivienda. Pero además fija nuevos límites en cuanto a capacidad. «Cuando el uso de la vivienda sea completo no podrá ser superior a quince plazas y cuando el uso sea por habitaciones no podrá superar las seis plazas, no pudiendo exceder en ambos tipos de cuatro plazas por habitación, de las cuales dos deberán ser en camas que no sean literas. Se permitirán dos plazas convertibles en el salón de las viviendas en el grupo completa, que computarán para la capacidad máxima de la vivienda».

Además, el nuevo decreto actualiza los requisitos y exigencias de habitabilidad, acondicionamiento o servicios comunes, en aras de la mayor calidad en la prestación del servicio y protección de los derechos de las personas usuarias, como son los de superficie mínima por persona, el número de baños o la climatización, entre otros. Así, señala que el inmueble tiene que tener una dimensión mínima construida de 14 metros cuadrados por plaza, conforme a la superficie construida de uso principal que conste en la Sede Electrónica del Catastro. En todo caso, la superficie mínima construida de uso principal será de 25 metros o, en su defecto, la que determine el planeamiento urbanístico.

También tiene que disponer de dos baños si el número de plazas es superior a cinco y de tres baños si el número de plazas es superior a ocho. Los dormitorios y salones tendrán ventilación directa al exterior o a patios ventilados y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la Administración local o autonómica por razones de competencia exima de su cumplimiento por motivos de protección arquitectónica. Además, las cocinas y cuartos de baños tendrán ventilación directa o forzada para la renovación de aire.

Además, precisa la norma que el baño estará dotado al menos de inodoro, lavabo, bañera o plato de ducha, jabón de mano, gel, champú, una toalla de mano por persona, una toalla de baño por persona, suelos antideslizantes en duchas y bañeras, alfombra de baño lavable, luz apropiada para el baño, espejo, colgadores de toallas, rollo de papel higiénico adicional, escobilla para el inodoro, enchufe de corriente junto al espejo, estantería, secador y cubo higiénico. En todo caso, el inodoro deberá estar independizado y cerrado, bien de manera individual bien con el resto de elementos sanitarios.

El decreto deja claro que los inmuebles deben estar suficientemente amueblados y dotados de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan, contar con televisor e información de canales, tomas de corriente en todas las estancias y con los suministros básicos que permitan su habitabilidad, tales como electricidad y agua corriente caliente y fría. Y detalla aspectos como que la cocina deberá estar provista de un mínimo de dos fuegos, horno o microondas y frigorífico; de utensilios adecuados a la capacidad de alojamiento (al menos vajilla, cubertería, cristalería, sartenes, ollas, cubiertos para servir, sacacorchos, abridor, tijeras, abrelatas y escurridor); de pequeños electrodomésticos (al menos batidora, tostadora o grill, exprimidor y cafetera); de mobiliario de almacenaje; de utensilios y kit de productos de limpieza y separación selectiva de residuos con el correspondiente detalle informativo.

Además, señala que tienen que ofrecer ropa de cama, lencería, mantas o nórdicos y almohadas bien conservados en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición de la ropa de cama. Y precisa que las camas deberán medir al menos 80 por 190 centímetros si es individual y 135 por 190 centímetros si es doble. La vivienda deberá disponer de un armario o espacio destinado a la ropa para cada cuatro plazas, con un número de perchas adecuado, que se puede ubicar en cualquiera de los dormitorios y de punto de luz próximo a la cama. En cuanto a los canapés, y colchones matiza que tienen que tener un grosor mínimo de 18 centímetros y estar en buenas condiciones y presentar un nivel homogéneo de resistencia en toda la superficie.

La nueva norma fija que las personas titulares de la explotación estarán obligadas a facilitar a las personas usuarias un número de atención telefónica durante las 24 horas del día para atender y resolver de forma inmediata cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda. Además, de realizar la limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevas personas usuarias; disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones oficiales de la Junta de Andalucía a disposición de las personas usuarias y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda; informar a las personas usuarias de las normas de convivencia de la comunidad de propietarios, las zonas de uso restringido, las relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda; así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras, las zonas del depósito de basuras en la vía pública, las pautas de respeto por el entorno urbano y de la normativa municipal en materia de protección del medio ambiente contra ruidos y vibraciones.

Tienen además que poner a disposición del viajero un botiquín de primeros auxilios, así como la instalación de algún tipo de detectores de humo en zona próxima a la cocina y un extintor. Así como de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano y un plano de la localidad.

El decreto estipula que no podrán ser viviendas de uso turístico las que estén sometidas a régimen de protección pública, no pudiendo destinarse a tal fin ni completas ni por habitaciones. Tampoco podrán aspirar al alquiler vacacional los inmuebles cuyos títulos constitutivos o estatutos de la comunidad de propietarios contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico, de conformidad con lo establecido en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y las unidades de alojamiento situadas en los establecimientos de alojamiento turístico que deban ocupar la totalidad o parte independiente del edificio. Así como las reconocidas en situación de «asimilado a fuera de ordenación, salvo autorización previa expresa por parte del órgano competente municipal».

El nuevo marco legal señala que quedan excluidas del ámbito de aplicación de la presente norma las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica. Así como los inmuebles arrendados por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada a un mismo arrendatario, y las viviendas situadas en el medio rural que, en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se regularán por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/ 2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/ 2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo, sin perjuicio de lo establecido en su artículo 9.3. Además de los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto, regulados por el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

La nueva norma modifica el decreto de los apartamentos turísticos y elimina también parte de los requisitos exigidos para la prestación del servicio de alojamiento turístico como «los estructurales cuando los que corresponden por normativa sectorial ya los hace idóneos para el fin pretendido e incidir en aspectos que supongan mejoras en la calidad del servicio». De esta manera los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican en edificios/complejos, que son aquellos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo, pudiendo adoptar la denominación de «edificio de apartamentos turísticos» o «complejo de apartamentos turísticos» en el caso de varios edificios. Y en conjunto aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento turístico. Además se establecen nuevas especificaciones y exigencias.

Asimismo, establece garantías para los propietarios de viviendas turísticas en caso de que los inquilinos incumplan las reglas de convivencia, de forma que «las personas o entidades explotadoras podrán denegar la permanencia de las personas usuarias y requerir el abandono de la vivienda en el plazo de veinticuatro horas. Las personas o entidades explotadoras de estas viviendas podrán recabar el auxilio de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad para desalojar de las mismas a quienes incumplan las reglas usuales de convivencia social o pretenda acceder o permanecer en ellas con una finalidad diferente al normal uso del servicio».

El decreto se aplicará en la provincia a los 55.093 inmuebles destinados al alquiler turístico, que suman 291.674 plazas, según los últimos datos del Registro de Turismo de Andalucía. Unas cifras que constatan el crecimiento exponencial de esta forma de alojamiento. Cabe señalar que en 2019 se registraban 27.879 viviendas vacacionales en la provincia, con 145.566 camas. En la capital de la Costa del Sol se concentran 8.568 viviendas con 44.122 plazas. En la capital malagueña el volumen de inmuebles asciende a 8.568, que ponen en el mercado 44.122 plazas de alojamiento.