Invertir en apartamentos en Marbella desde 100 euros: la 'tokenización' llega al mundo inmobiliario

Metawealth realizó su primera inversión en marzo de 2022 en Rumanía, recaudando 2,1 millones de dólares para un paquete de 30 apartamentos de alquiler en Bucarest. Desde entonces, incluyendo esa cifra, ha captado 6 millones de dólares de 190 inversores particulares de 25 países diferentes al 'tokenizar' más de 66 viviendas. La que acaba de firmar en Marbella es su cuarta operación. Su plataforma permite invertir desde 100 euros y permite la compraventa de participaciones, por lo que su reclamo es doble: la «democratización» de la inversión inmobiliaria y la posibilidad de hacer líquidos estos activos.

Esta inversión es la de mayor enjundia que se ha registrado hasta la fecha en la provincia -que se sepa- dentro de esta corriente de 'tokenización' inmobiliaria que empieza a tomar forma en Europa y Estados Unidos. Otra plataforma especializada en este tipo de operaciones, la española Reental, ya se había adentrado en el mercado malagueño, pero con inversiones más pequeñas que se centran en un único inmueble. Así, actualmente tiene en explotación cinco activos en Málaga capital que van desde los 110.000 hasta los 410.000 euros.

«España es uno de los mercados inmobiliarios más maduros y lucrativos del mundo. Más de cien clientes rumanos y de otros países como Holanda, Suiza y Suecia, acaban de adquirir una propiedad de lujo en la Costa del Sol, sin moverse de su país, ni tener que abrir una cuenta bancaria en España o hablar español. Esto es solo una pequeña muestra de la evolución del sector inmobiliario. En el futuro se eliminarán las barreras geográficas y todos los usuarios estarán en igualdad de condiciones a la hora de invertir», afirma Michael Topolinski, cofundador de MetaWealth. «El éxito obtenido después de solo dos meses nos ha sorprendido gratamente. Ha habido un un porcentaje significativo de captación de nuevos inversores que se unieron a nuestra plataforma: alrededor del 30% de los compradores en el último activo», añade.

La compañía está buscando ahora «activamente» nuevas oportunidades de inversión en España que oscilan entre los 3 y los 5 millones de dólares para ofrecer nuevos activos inmobiliarios españoles en los próximos meses.

Tokenizar es representar digitalmente un derecho o un valor, como el de poseer un inmueble o una parte de él, e incorporarlo a un registro distribuido, que es un sistema digital que permite a los usuarios y sistemas registrar transacciones relacionadas con activos. Una tecnología de registro distribuido (la más común, Blockchain) almacena la información en múltiples ubicaciones en un momento dado, es decir, que no tiene un lugar central para almacenar información. Esto, junto a la imposibilidad de modificar los datos, proporciona mayor seguridad, transparencia y confianza entre las partes que la utilizan. Se pueden tokenizar muchas cosas: bienes muebles e inmuebles, físicas o jurídicas, fungibles o no fungibles, cosas presentes y cosas futuras... Y, entre esas cosas, están las viviendas y demás activos inmobiliarias.

«Tokenizar significa encapsular el valor de algo y digitalizarlo o virtualizarlo para poder 'jugar' con él. De cada bien que queramos tokenizar, por ejemplo, una vivienda, se determina el valor de partida, se divide en una serie de participaciones o 'tokens', pongamos por ejemplo de 100 euros cada una, y se venden. De esta manera estás consiguiendo dos cosas: democratizar el acceso a ese bien, ya que por ejemplo, para acceder a una inversión inmobiliaria ya no tengo que comprar una vivienda entera, sino que puedo entrar con 100 euros; y dar liquidez a esa inversión, ya que esos 'tokens' se pueden comprar y vender en un mercado secundario», explica Vicente Ortiz, socio director en Vicox, un bufete de Marbella especializado en blockchain, 'fintech' y criptoactivos. Una tercera ventaja es la simplificación y automatización: los inversores compran o venden sus 'tokens' a través de 'contratos inteligentes' ('smart contracts'), que son programas informáticos diseñados para ejecutarse automáticamente a medida que las personas o empresas involucradas en un acuerdo van cumpliendo con las cláusulas del mismo. No hay notarios ni papeles de por medio; sólo tecnología.

Uno de los terrenos donde está entrando la tokenización es el de la inversión inmobiliaria, precisamente gracias a las dos ventajas antes mencionadas: dar liquidez a las inversiones y permitir a pequeños inversores entrar con participaciones pequeñas. La tokenización inmobiliaria tiene sus singularidades. En primer lugar, es importante entender que un 'token' no representa un porcentaje de la propiedad de un inmueble. En otras palabras: el dueño de un token no es propietario de una parte de la vivienda en la que ha invertido; lo que tiene es un derecho financiero. «Se convierte en un prestamista: tiene un derecho de crédito frente a la plataforma o empresa, que es la que adquiere el bien y la que deberá retribuir ese préstamo en base a la rentabilidad que genere ese bien, según lo que se haya pactado», explica Ortiz. Esto implica, entre otras cosas, que si la sociedad quiebra, el inversor puede perder su dinero.

El proceso de inversión es totalmente digital: los inversores eligen el inmueble donde quieren invertir a través de la aplicación en cuestión, consultan la documentación, firman el 'smart contract' y reciben los rendimientos de sus inversiones mensualmente a través de sus 'wallets' (monederos virtuales). Dicha rentabilidad proviene durante un periodo inicial (por ejemplo, dos años) de la puesta en alquiler del inmueble en cuestión y, pasado ese tiempo, de la venta del mismo.

Dentro de este incipiente mercado, hay una iniciativa 'made in Spain' que quiere dar un paso más: OpenBrick, que persigue desarrollar un mercado de instrumentos financieros tokenizados vinculados a los proyectos inmobiliarios. Se trata d eun proyecto conjunto de Renta 4 Banco, Grupo Lar e ioBuilders, que será supervisado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Grupo Lar será el emisor del primer proyecto, para ir dando entrada posteriormente a otros emisores. Los instrumentos financieros (bonos, acciones…) vinculados a activos inmobiliarios (viviendas, locales comerciales, oficinas) se representarán en la red de blockchain desarrollada con la tecnología de ioBuilders, actuando Renta 4 Banco como operador del mercado e intermediario para sus clientes. Esto permitirá comprar y vender estos activos de forma similar a la Bolsa.

Frente a las ventajas ya mencionadas de la inversión tokenizada -la facilidad, la liquidez y poder acceder a inversiones inmobiliarias con cantidades pequeñas- hay también riesgos. El más evidente es que el inversor no es propietario del activo, sino que tiene un derecho de crédito frente a una empresa gestora que podría quebrar. De ahí la importancia de informarse bien y escoger compañías que te den confianza y tengan credibilidad.

Además, hay que tener claro que la rentabilidad de la inversión inmobiliaria nunca está garantizada, aunque parezca que la vivienda siempre sube. Las plataformas prometen unas rentabilidades que, si se produce un 'crash' inmobiliario, difícilmente se cumplirán. Claro que esto es un riesgo general en prácticamente todas las inversiones, salvo las que están garantizadas como los depósitos bancarios o los fondos garantizados.

La liquidez de los activos, que es una de las ventajas teóricas de la tokenización, tampoco está garantizada, sobre todo en este momento incipiente: depende de que haya inversores dispuestos a comprar esos 'tokens'.

El principal riesgo, concluye Vicente Ortiz, es no informarse y elegir mal la plataforma de inversión, ya que como en cualquier sector económico, puede haber gente «que haga mal las cosas». Sobre todo, añade, en este momento incipiente de la tokenización, en el que todavía no ha surgido «un Booking o un Airbnb» que popularice y consolide esta forma de invertir. «Esto ocurrirá más pronto que tarde», opina el experto.

Entonces, ¿en qué hay que fijarse a la hora de determinar si una plataforma de inversión tokenizada es fiable? «Lo primero es comprobar si la entidad si ha iniciado el camino regulatorio y tiene validado el 'white paper' por una EAFI (empresa de asesoramiento financiero)», explica Vicente Ortiz. Después hay que estudiar toda la documentación sobre el inmueble y sobre las condiciones de la inversión, que deben estar a disposición del público. La transparencia siempre es un buen indicio y la ausencia de ella, un motivo de sospecha.

«Las estimaciones actuales de retorno de la inversión de los activos en la aplicación MetaWealth oscilan entre el 76% y el 87% en cinco años», explican desde esta plataforma. En esos cinco años, la retribución al inversor proviene de la puesta en alquiler del inmueble y, una vez cerrado el periodo pactado, se vende el mismo y se reparten las ganancias. En la plataforma Reental, las inversiones ya cerradas muestran rentabilidades que van desde el 8% en nueve meses hasta el 44% a cuatro años.

El perfil medio del inversor en 'tokens' inmobiliario es, a día de hoy, un hombre (en un 80% de los casos), de no más de 45 años, que ya invierte en el sector financiero y está invirtiendo en torno a 4.000 euros repartidos entre 4 ó 5 proyectos. «La gente que se mete en esto ya invierte en otro tipo de activos financieros y lo toma como una forma de diversificar. No hablamos de un ahorrador tradicional, al menos a día de hoy», explica Vicente Ortiz, que afirma que hay «gente potente entrando» en este nuevo ámbito. Él mismo cumple ese perfil. «Yo he hecho una pequeña inversión en Metawealth para ver cómo es la experiencia de usuario», admite.

¿Están reguladas este tipo de inversiones? La respuesta más aproximada es que empiezan a estarlo, aunque todavía queda camino por recorrer. En marzo de 2023 entró en vigor el Reglamento de la Unión Europea sobre un régimen piloto de infraestructuras del mercado basadas en la Tecnología de Registro Distribuido. «España ha hecho una transposición de este reglamento a la Ley del Mercado de Valores, con la cual ha 'bendecido' la emisión de tokens y la creación de un mercado secundario, como una especie de bolsa, para poder comprar y vender tokens y dar liquidez», explica Ortiz, que considera que en Europa «se están haciendo las cosas bien» en materia de activos digitales«.

«El fleco que falta todavía es que se constituya en España un registro para estos 'tokens', que custodie todas las operaciones que haya. Tiene que ser una agencia de valores, bajo la regulación de la CNMV. Creemos que esto sucederá pronto», afirma el abogado.