Cláusula rebus: la tabla de salvación de los negocios para renegociar el alquiler en la crisis del coronavirus

Y mientras esas llegan, hay quienes en el sector hostelero y, también, comercial ya no pueden más y han decidido quemar su último cartucho y acudir a los tribunales en busca de amparo para que les rebajen las cuotas de los alquileres y las adecúen a sus ingresos actuales, o bien, para que les suspendan de forma temporal el pago de sus deudas. Cada vez son más los que buscan acogerse a la cláusula 'rebus sic stantibus', cuya traducción literal es: «estando así las cosas» y que matiza la regla 'pacta sunt servanda', «los acuerdos están para cumplirse». Una construcción doctrinal y jurisprudencial, que permite renegociar o, incluso, resolver un contrato si se produce un cambio inesperado de las circunstancias del mismo (en este caso una pandemia global), entre su inicio y posterior ejecución. «Para que opere la cláusula rebus tiene que haber un contrato en vigor, que sea de tracto sucesivo, que haya una circunstancia imprevisible y que las partes no asumieran inicialmente ese riesgo», detalla Ana Cañizares, catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga (UMA).

Una estrategia legal que, aunque arriesgada, algunos juzgados ya han empezado a pronunciarse sobre si procede su aplicación en el actual contexto socioeconómico y sanitario. Recientemente, un juzgado de Madrid adoptó como medida cautelar que el propietario de una discoteca dejara de pagar el alquiler del local mientras permaneciese cerrado. También, el pasado mes de abril, un juez de Zaragoza suspendió la ejecución de dos avales de 700.000 euros contra una red de franquicias de una conocida marca deportiva al considerar que su capacidad de pago se había visto afectada por el confinamiento.

Aunque la cláusula rebus puede ser la tabla de salvación para muchos negocios, plantea un problema: no está recogida en la ley (es de creación jurisprudencial), lo que ha obstaculizado su aplicación. «La cláusula rebus ha sido absolutamente excepcional», recalca Cañizares. Aclara esta experta que la jurisprudencia jamás admitió esta cláusula (ya funcionaba en el derecho romano) hasta el año 2014 y fue con contratos derivados de la crisis económica. «En el Tribunal Supremo, hubo dos sentencias que consideraron la renegociación del contrato con base en la cláusula rebus. Sin embargo, en casos muy parecidos, en 2019 y en una sentencia de marzo de 2020, no la admitió. Los tribunales siempre han sido muy reacios a admitirla», apostilla la catedrática de la UMA.

Asegura que es una «lástima» que no esté regulada en la actualidad, ya que sería un «espejo» en el que mirarse las partes, que tendrían que sentarse a negociar y, si no alcanzasen un acuerdo, sería el juez el que resolvería. «Por ahora no hay garantías de éxito; el afectado está al albur de lo que decida el juzgado. Hayautores que defienden a ultranza la utilización de la rebus, como el ex magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valencia Francisco Javier Orduña y, otros, que aseguran que no es tan sencilla», expone Cañizares. Quienes defienden la cláusula rebus aseguran que no es un recurso para acabar con los contratos, sino para adaptarlos a las nuevas circunstancias y que sobrevivan.

Lo cierto, aclara la experta, es que en la propuesta de modificación del Código Civil de 2009 estaba incluida su regulación, pero al final se quedó en el cajón. «No siguió el trámite parlamentario que debía haber seguido. Hubiera sido el momento oportuno con la crisis económica», zanja. No obstante, matiza: «Aunque hubiera estado regulada, como en otros países, se habría tenido que acudir a leyes especiales para ocasiones excepcionales, como es el momento actual».

El presidente de la Asociación de Hosteleros de Málaga (Mahos), Javier Frutos, asegura que la cláusula rebus es un «arma legal», que está ahí y que será una buena dependiendo del caso. «Ir al juzgado es lo último. Nosotros solo queremos trabajar, pero hay propietarios que no ceden y no bajan el alquiler. Por eso, hay compañeros que ya están acudiendo a los tribunales. No obstante, hay una gran mayoría que se están sentando con sus arrendadores para renegociar las condiciones y para llegar a acuerdos extrajudiciales», declara.