La cláusula 'rebus sic stantibus' en el alquiler, un año después

Ahora, un año después del acontecimiento, la presencia de la cláusula 'rebus sic stantibus' en los medios de prensa, radio y televisión se agudiza ante la llegada de las primeras resoluciones judiciales, especialmente en el escenario del incidente de medidas cautelares previas al procedimiento principal. Esto ha desatado un cierto revuelo en los foros jurídicos y, sobre todo, entre arrendatarios y arrendadores.

Y es aquí donde nos gustaría hacer llegar al lector una información veraz, imparcial y alejada de intereses partidarios, transmitiendo la realidad jurídica de lo que, actualmente, podemos encontrar en nuestros juzgados y tribunales. En primer lugar, es necesario destacar que, tal y como ya hemos apuntado, lo resuelto hasta la fecha son incidentes de medidas cautelares en las que el juez en cuestión nunca valorará y decidirá al respecto de la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus', que necesariamente ha de reservarse para el procedimiento principal, adoptando únicamente aquella medida que considere conveniente para garantizar la efectividad de la sentencia. Las medidas que se vienen solicitando por los arrendatarios son, en resumen, la inejecución de las garantías contractuales (fianza y/o aval bancario), la prohibición de ejercitar una acción de desahucio y, en contadas ocasiones, la aplicación directa y anticipada de la cláusula 'rebus sic stantibus'.

Pues bien, lo cierto es que, en la gran mayoría de casos, los juzgados de Primera Instancia tan solo vienen acogiendo la medida de inejecución de las garantías, sin que se acepten medidas como la prohibición del ejercicio de la acción de desahucio ante el impago por parte del arrendatario de las rentas (al entender que supone una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva del arrendador), o la aplicación directa y anticipada de la cláusula 'rebus sic stantibus' (puesto que supone un adelantamiento del fallo de la sentencia).

No somos ajenos a que algún juzgado, en un primer momento, ha accedido a adoptar la medida cautelar de prohibición de interposición de la acción de desahucio; no obstante, dicha prohibición ha quedado sin efecto tras las primeras alegaciones realizadas por la arrendadora. Todo ello, implica que, actualmente y pese a la interposición de demandas solicitando la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus', siguen presentándose y prosperando acciones de desahucio y desalojo de locales de negocio.

Respecto a la aplicación directa, vía medida cautelar, de la cláusula 'rebus sic stantibus', se han dictado resoluciones en la provincia de Madrid que han acordado la reducción provisional de la renta, pero solo cuando la actividad desarrollada por el demandante ha sido especialmente afectada por las restricciones impuestas por el Gobierno de la nación u autonómico, como, por ejemplo, los locales de ocio nocturno. No obstante, se trata de casos muy específicos y concretos, y que no marcan la norma general a este respecto.

Por su parte, en los juzgados de la provincia de Málaga nos encontramos ante una multitud de pronunciamientos de lo más variopinto, imperando hasta la fecha la adopción de medidas que impiden la ejecución de las garantías por parte del arrendador, descartando medidas de aplicación directa de la cláusula rebus sic stantibus. Actualmente, se encuentran interpuestos multitud de recursos ante la Audiencia Provincial de Málaga, a la espera de su pronunciamiento que podrá arrojar mayor claridad y concreción en esta materia.

En virtud de todo lo expuesto, puede deducirse que, tras un año desde la eclosión de las primeras reclamaciones de aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus', los juzgados y tribunales de nuestro país han adoptado decisiones que llaman a la prudencia y a evitar llamamientos masivos de demandas a favor de este tipo de procedimientos.

Por lo tanto, debiera adoptarse una actitud prudente, especialmente en aquellos casos en los que el arrendatario se encuentre en una situación de morosidad excesiva por impago sistemático de las rentas, toda vez que pueden encontrarse con un procedimiento de desahucio que frustre el éxito de su acción frente al arrendador, es decir, la continuación de la explotación de su actividad, pues, como sea expuesto, las medidas cautelares que puedan interponerse no serán suficientes para paralizar, a priori, el desalojo del inmueble.