La accesibilidad a la vivienda: indicadores económicos integrales

En este artículo se aportan diversos indicadores económicos basados en la consideración del coste total de la adquisición de una vivienda nueva recurriendo íntegramente a la financiación bancaria. El artículo se basa en un trabajo, elaborado con Germán Carrasco Castillo, que se publicará próximamente en el portal EdufiAcademics del proyecto de educación financiera Edufinet.

La primera tarea es determinar el coste total de adquisición de una vivienda nueva, que viene integrado, básicamente, por los siguientes componentes: precio unitario por metro cuadrado, superficie de la vivienda, e impuesto sobre el valor añadido, más los costes de escritura y registro. Adicionalmente, hay que tener en cuenta los gastos originados por la contratación de préstamos bancarios. Así, en su conjunto, al precio de la vivienda hay que añadirle, aproximadamente, un 13% por tales conceptos.

Con objeto de reflejar el esfuerzo teórico mensual o anual que tiene que realizar el potencial adquirente, se considera que el coste total de la adquisición es cubierto con un préstamo hipotecario y, complementariamente, con un préstamo personal. La carga financiera (cuotas de amortización e intereses) derivada de estos préstamos nos da una idea ajustada y completa del esfuerzo que supone la compra de la vivienda.

El análisis realizado, para los años 2006, 2012, 2018 y 2024, se sustenta en los siguientes supuestos: i) precio medio en la provincia de Málaga, según datos del Ministerio de Transportes sobre viviendas tasadas; ii) préstamo hipotecario a 30 años, correspondiente al 80% del valor de tasación, que se supone que es igual al de compra; iii) préstamo personal a 10 años, por el importe necesario para completar el coste total; iv) tipos de interés fijos, calculados para cada uno de los años considerados; v) matrimonio sin hijos residente en Málaga, con un solo perceptor de ingresos; vi) ingresos brutos anuales del matrimonio de 40.000 euros en 2024 (equivalentes a 28.011, 32.157 y 33.516 euros en los años 2006, 2012 y 2018, respectivamente).

Tres son los indicadores calculados:

1º. Proporción de la renta mensual, neta de IRPF, que representa la carga financiera total por la adquisición de una vivienda de 90 metros cuadrados: esta proporción alcanzó un máximo del 76% en el año 2006, disminuyó hasta el 49% en 2012 y el 48% en 2018, para elevarse al 61% en 2024.

2º. Superficie máxima de la vivienda que se podría adquirir dedicando el 40% de la renta neta mensual al pago de la carga financiera total: el número de metros cuadrados resultante era de 47 en 2006, de 73 en 2012, de 76 en 2018, y de 59 en 2024.

3º. Importe de los ingresos brutos anuales (a precios de cada año) que sería necesario alcanzar para adquirir una vivienda de 90 metros cuadrados, respetando la referida proporción del 40% de la carga financiera sobre los ingresos netos: en 2006 era necesaria una renta de 64.082 euros; en 2012, de 42.078; en 2018, de 41.325, y en 2024, de 67.319.

En los cálculos anteriores se ha considerado que todo el coste se financiaba con préstamos bancarios. Obviamente, en caso de disponer de un ahorro acumulado, el coste mensual bajaría, pero el indicador no reflejaría el verdadero requerimiento. Por otro lado, se ha supuesto que hay un solo perceptor de ingresos en el matrimonio. En el caso de que, con el mismo ingreso total, hubiese dos asalariados, la carga del IRPF sería inferior. Detalles que, junto a otros, se recogerán en el trabajo antes mencionado. Lo que ya queda constatado es el enorme esfuerzo que se requería en el año 2006, que marcó el fin del boom inmobiliario. Igualmente, cómo la fase de crisis y de ajuste llevó a caídas muy significativas en dicho esfuerzo, y, finalmente, cómo este se ha incrementado en los últimos años de manera muy acusada.