Zonas saturadas: más de la mitad de las viviendas en la Merced ya son turísticas

Según aclara Antonio Ibáñez, uno de los autores del informe, que ha elaborado la empresa Espacio Común COOP, este indicador toma como referencia las viviendas registradas como turísticas, es decir, las que potencialmente pueden dedicarse a esa actividad, porque según cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), que rastrea las que están efectivamente comercializándose, éstas representan un tercio del total del parque inmobiliario de las inmediaciones de La Merced, son un 32,8%. Y es que una de las prácticas que se ha detectado es que hay personas que registran las viviendas como turísticas, aunque en la actualidad no se dediquen a esa actividad, porque eso actúa como valor añadido cuando los inmuebles se ponen a la venta.

El segundo barrio de Málaga en el que más pesan las viviendas de uso turístico es el centro histórico: en esa zona el 36,80% de los inmuebles de uso residencial están registrados como turísticos, es decir, más de un tercio, aunque el INE, que realiza rastreos periódicos de las plataformas de comercialización, ha detectado que suponen el 25,67% del parque inmobiliario total, es decir, una de cada cuatro casas. En tercer lugar en el ránking aparece el área de Lagunillas, donde el 34,71% de los inmuebles de uso residencial consta en el registro andaluz, si bien en plataformas de alquiler turístico constan algo más de un 22%. En el área de San Felipe Neri, una de cada tres viviendas son de uso turístico, aunque en el mercado el INE contabiliza que son un 17,26%.

En el ránking formado por las diez áreas con mayor presencia de pisos dedicados al alquiler vacacional aparecen otras tres situadas en el distrito Centro: La Goleta, con casi un 29% de viviendas turísticas; La Victoria, con un 24,4%; y el Ensanche Centro, con un 16,18%. Entre todas estas zonas, esta última es aquella en la que más cerca está el peso que refleja el registro y el que muestra la realidad del mercado, porque el INE cifra en un 14,14% el peso del alquiler vacacional en el mercado inmobiliario del entorno del Soho.

Dentro de las zonas con mayor peso de las viviendas de uso turístico se cuelan algunos barrios del distrito Este. Para empezar, Torre de San Telmo, en Pedregalejo, con casi una de cada cuatro casas registradas como vacacionales; además de Pedregalejo Playa, con un 17,26% del total; así como las Playas del Palo, con un 16,71%. En esta última zona, el INE ha detectado con su rastreo que las viviendas de uso turístico tienen un peso algo superior: del 17,75%.

En el conjunto de la capital, de los 255.274 inmuebles de uso residencial, había 11.571 registrados como turísticos en el momento de hacerse el informe, es decir, un 4,53% del total. En el distrito Centro, la ponderación es de un 14,54%: de las 50.134 viviendas de las que que está compuesto el parque residencial, cerca de 7.300 casas son vacacionales. En el distrito Este en su conjunto, ponderan un 5,3% (1.209 alquileres turísticos frente a los 22.786 pisos en total).

El estudio, además de datos cuantitativos, aporta conclusiones cualitativas. Así, por ejemplo, señala como «dinámica demográfica general de la ciudad de Málaga» el «crecimiento paulatino del número de hogares y personas» de la que se desmarcan la mayoría de los barrios que sufren mayor impacto de las viviendas turísticas, donde se pierden hogares y población o donde su aumento es inferior al resto de la ciudad. Además, el informe consigna los efectos de las viviendas de uso turístico en el alquiler residencial: «La disminución de la oferta de viviendas que supone destinarlas al turismo tiene un impacto al alza sobre los precios de venta y alquiler de las viviendas; se comprueba en los datos analizados que las áreas de la ciudad en las que existe una mayor presencia de viviendas de uso turístico coinciden con aquellas que presentan mayores precios del alquiler de vivienda».

Hablando del alquiler, el informe también recoge el contraste entre los rendimientos que ofrece el vacacional respecto al de larga estancia. De acuerdo con sus números, el arrendamiento turístico puede proporcionar ingresos de hasta 44.900 euros anuales. En concreto, en El Puerto, a razón de 179,9 euros por día. Ello, frente a una media de 30.500 euros que rinde al año el alquiler vacacional en el conjunto de la ciudad Málaga, a tenor de los 138,3 euros que cuesta, como promedio, cada día. La zona más económica es Bailén-Miraflores: a 84,2 euros diarios y una ocupación del 62% del año, los propietarios ingresan 18.700 euros anuales.

Esta última cifra, pese a ser la más modesta de la ciudad para el alquiler turístico, es más elevada que la que se refiere a los ingresos más altos que se calculan para un propietario que tenga su vivienda puesta en renta de larga estancia. De acuerdo con el estudio, quien mayores ingresos percibe por el alquiler residencial es un propietario de una vivienda en el distrito Este, que percibe una media que se acerca a los 10.000 euros, que implican un alquiler mensual de 832 euros. Pero, de media, el arrendador de una casa en Málaga cobra una renta de 626 mensuales que implican ingresos anuales por un total de 7.510 euros. Los alquileres más económicos se cobran en el distrito de Palma-Palmilla (426 euros al mes, y algo más de 5.100 euros al año).