¿Viene una crisis del 'ladrillo' o es sólo la normalización del mercado? Las claves del inmobiliario en Málaga

Las cifras de este último mes de septiembre implican, por tanto, en apariencia, una aceleración en la velocidad del deterioro del mercado inmobiliario tanto nacional como local. Porque en agosto las operaciones bajaban en España a ritmos del 14%, mientras que en Málaga la caída era del entorno del 20%. En Andalucía el descenso interanual se colocaba, como viene siendo habitual, en el ecuador entre el de la provincia y el del país: en el 16,5%.

Con ello, este último septiembre ha sido el peor para la provincia desde el del año 2020, el de mayor incidencia de la pandemia, cuando se firmaron 2.251 transacciones de pisos.

Tanto en septiembre de 2022 como en el de 2021 las compraventas habían superado ampliamente las 3.000. Aunque antes de la pandemia, al menos desde 2015, hay que tener en cuenta que la cifra de compraventas en Málaga había venido oscilando entre las 2.100 y las 2.600, con lo que se podría decir que el número de este último mes ronda lo que ha sido habitual en los años pre-covid.

También en el caso de España la cifra de operaciones registradas en septiembre ha sido la peor desde 2020. Pero en este caso, el del último año es superior al volumen de transacciones que venía siendo habitual entre 2015 y 2019, periodo en el que han variado entre las 30.000 y las 40.000 –las de septiembre de 2023 han sido algo más de 44.000–.

El mercado, a tenor de estos datos y los similares correspondientes a la provincia de Málaga, puede estar sólo normalizándose después del anormal parón de las operaciones provocado por la Covid-19 y las medidas de confinamiento para parar los contagios que luego desembocarían en la acumulación en los dos últimos años, sobre todo en 2022, de las operaciones no efectuadas con anterioridad.

Es interesante, asimismo, contrastar lo sucedido en el mercado de las viviendas nuevas con el de las usadas. En la provincia, la caída de las compraventas en septiembre en las primeras ha sido mayor (-29%) que en las segundas (-27,5%), al contrario de lo que ocurre a nivel nacional, donde las operaciones con viviendas nuevas bajan un 19,6% frente a la caída del 24,5% de las usadas.

En todo caso, tanto en la provincia como en el país el grueso de la actividad tiene a la segunda mano como principal protagonista: en Málaga, las 436 operaciones con viviendas nuevas del mes de septiembre palidecen al lado de las casi 2.000 usadas. De hecho, el más intenso deterioro en el mercado de la vivienda nueva se atribuye en Málaga a la escasez de promociones en construcción que hay en la actualidad.

En la fotografía de la situación se da una constante: el comportamiento del «ladrillo» malagueño este año es peor que el del conjunto del país. De esta manera, entre enero y septiembre, la caída del número de compraventas de viviendas en la provincia roza el 18%, al pasar de las 32.564 de 2022 a las 26.723 de este año. Mientras tanto, en España el descenso es menos de la mitad, de alrededor de un 8,5%, al pasar de las 499.900 compraventas de los nueve primeros meses del año pasado a las 457.424 del mismo periodo del ejercicio actual.

Entre enero y septiembre de este 2023 se han registrado 5.208 transacciones inmobiliarias con viviendas nuevas en la provincia de Málaga, lo que supone una caída del 26,4% respecto al mismo periodo del año anterior. El descenso en las operaciones de viviendas usadas se cifra en un 15,5%, hasta las 21.515.

Mientras tanto, en España, la caída de las operaciones con viviendas nuevas se limita al 4% interanual en los nueve primeros meses del año, cuando el retroceso de las transacciones en la segunda mano ronda el 9,5%.

¿Qué consecuencias está teniendo la caída de las operaciones en los precios de la vivienda en Málaga? Hay datos contradictorios según cuál sea la fuente que se utilice. De acuerdo con un reciente informe publicado por el portal inmobiliario Idealista, el metro cuadrado en la provincia ha superado la barrera de los 3.000 euros de media en el mes de octubre, lo que supone un incremento mensual del 0,4% y un encarecimiento interanual del 11%. Pero la tasadora Gesvalt, sin embargo, reflejó ya un descenso del 3,8% en el último trimestre del precio del metro cuadrado de la vivienda en Málaga.

Hay que tener en cuenta que además de las caídas en el número de transacciones y en la firma de hipotecas, también se ha registrado otro síntoma de enfriamiento del mercado inmobiliario malagueño: la reducción del número de visados –permisos para nuevas construcciones–, que en el tercer trimestre del ejercicio se desplomaron un 50%, de acuerdo con cifras del Colegio de Arquitectos.

Pero hay expertos que insisten en matizar las últimas malas cifras de compraventas de viviendas, apelando a la normalización del mercado tras varios ejercicios distorsionados por el impacto de la Covid-19. Desde Idealista, su portavoz, Francisco Iñareta, explica que si bien es «indudable» que las caídas en el volumen de operaciones son muy relevantes y equiparables a las registradas durante la pandemia, debido tanto a la «oferta menguante» en el mercado inmobiliario como al encarecimiento de la financiación, «lo abultado de los descensos viene provocado también por el efecto escalón que supone compararse con un año de tantísima actividad como fue 2022». Así, Iñareta señala que en los nueve primeros meses del año se han vendido un 19% más viviendas que en el mismo periodo de 2019 a nivel nacional. Y cosa similar sucede en la provincia: las 26.723 viviendas que se han vendido entre enero y septiembre en Málaga son un 18,5% más que las 22.543 del mismo periodo de 2019, el año prepandemia.

Desde Fotocasa, en un mensaje similar, María Matos explica que si bien las compraventas aceleran su ralentización, las cifras siguen mostrando resistencia a las subidas de tipos, con volúmenes mensuales similares e incluso superiores, tanto en Málaga como en España, a los de 2019.

En todo caso, desde Pisos.com, su director de estudios, Ferrán Font, avisa de que la tendencia al alza de los precios puede volverse bajista en 2024, sobre todo en zonas de menor demanda. Aunque advierte de que hay que estar pendiente de la evolución de los tipos de interés y de las políticas del nuevo Gobierno para emitir el dictamen definitivo.