La subida del precio de la vivienda no frena ni las compraventas ni la firma de hipotecas

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ratificó esta semana lo que otras estadísticas habían venido anticipando: Málaga se situó en cabeza de las subidas de precios del 'ladrillo' en el país. En 2024, el metro cuadrado en la provincia se encareció un 11%, hasta los 2.522,2 euros, con lo que únicamente la superó Baleares, donde la subida fue de un 12,1%. Si en crecimiento Málaga ocupa el segundo puesto, en valor del metro cuadrado, es sexta, por detrás de Madrid (3.370,5 euros), Baleares (3.316,7 euros), Guipúzcoa (2.986,3 euros), Barcelona (2.766,9 euros) y Vizcaya (2.552,1 euros). En España, el precio medio del metro cuadrado se situaba en los 1.972,1 euros a cierre de 2024, lo que implicaba una revalorización anual del 7%. Málaga, por tanto, supera el promedio tanto en precio como en ritmo de encarecimiento.

Además, dentro de la provincia de Málaga, de los doce municipios que hay con más de 25.000 habitantes, que son los que estudia el Ministerio de Vivienda, únicamente en dos de ellos la subida de precios fue inferior al 10%: Antequera y Ronda. En el primero, el ascenso fue de un 7,4%, hasta los 1.184,2 euros el metro cuadrado. Y en la localidad del Tajo avanzó un 9,76%, hasta los 1.214,4 euros.

En la otra decena de municipios, las subidas superaron ampliamente el 10%. El incremento más potente correspondió a Estepona, con una subida del 20,4%, hasta los 2.347,5 euros el metro cuadrado. Los ascensos fueron de entre un 18% y un 19% en Benalmádena, Fuengirola, Marbella, Mijas, Vélez-Málaga y Torremolinos. Y de entre un 16% y un 17%, en Málaga capital o Rincón de la Victoria. En Alhaurín de la Torre el encarecimiento fue de un 13,7%. Con este comportamiento, Marbella continúa siendo la localidad más cara de la provincia para comprar casa, con el precio del metro cuadrado situado en los 3.037 euros, como promedio. La más barata es Antequera, con un precio medio de 1.184,2 euros, seguida de Ronda (1.214,4 euros).

Segunda provincia en la que más suben los precios y la sexta más cara para comprar casa. Pero el año pasado hubo 35.385 compraventas en Málaga, una cifra un 4% superior a la de 2023, cuando el volumen de operaciones superó por poco las 34.000. Es un crecimiento, de todas maneras, inferior al registrado en España (las casi 642.000 ventas que hubo en el país son casi un 10% más que las de 2023) y en Andalucía (se superaron las 126.000 operaciones, que supone un crecimiento del 6,84% interanual). Pero la actividad inmobiliaria malagueña explica casi el 30% de la que se da en Andalucía. Y, además, Málaga fue la quinta provincia de toda España en transacciones inmobiliarias, apenas por detrás de Madrid, Barcelona, Alicante y Valencia. Sólo en Málaga hubo más compraventas de viviendas el año pasado que en autonomías enteras como Castilla y León o Castilla-La Mancha.

Además, el crecimiento de las compraventas tomó mayor velocidad en diciembre –cuando se acumulaba el grueso de la subida de precios del año–: en el último mes de 2024 hubo 3.072 transacciones de viviendas, un 44% más que un año antes.

La estadística del INE precisa cuántas de las compras son de viviendas nuevas y cuántas corresponden a casas de segunda mano. En Málaga, como ya había avanzado el Colegio de Registradores, las compras de pisos a estrenar crecieron un 58% interanual, hasta superar las 10.700, en la que ha sido su mejor cifra desde el año 2011. Ello, frente a la caída del 9% en las ventas de casas de segunda mano, hasta las 24.657. En todo caso, el mercado de la vivienda usada aún pesa más del doble que el de las nuevas promociones en el volumen de operaciones.

En el conjunto de España las ventas de viviendas nuevas crecieron más –y marcaron máximos desde 2013– que las de casas de segunda mano. A juicio de María Matos, directora de estudios de Fotocasa, la vivienda nueva está viviendo un «momento muy intenso» por el «fuerte» interés en comprar casas a estrenar, pero advierte: «Podemos encontrarnos con una grave problemática de subida de precios si la demanda continúa así». Ello, porque esta situación se topa con la dificultad de los promotores de encontrar suelo y financiarlo y hacer frente al aumento del coste de los materiales y con la ralentización de algunas promociones por la burocracia.

Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, también señala el riesgo de que las tensiones de precios «continúen o incluso se aceleren» dado que el «apetito comprador se produce en un entorno de oferta cada vez más reducida». En todo caso, los expertos valoran que las cifras del pasado año contaron con el sostén proporcionado por la bajada de los tipos de interés y la resistencia del mercado de trabajo.

La intensidad en las compraventas de diciembre se trasladó también a la actividad hipotecaria. En ese mes, en Málaga se firmaron 1.957 créditos sobre viviendas, un 62,4% más que un año antes. Además, fue la cifra más alta para un mes de diciembre desde 2007. Gracias a este último tirón, Málaga logró cerrar 2024 con crecimiento en la firma de hipotecas. En el conjunto del año, se suscribieron 20.070 créditos, un 2,2% más que en 2023. A noviembre, la cifra acumulada de hipotecas era de 18.113, lo que suponía un descenso del 1,75% respecto a las mismas fechas de un año antes.

Las 20.070 hipotecas firmadas el año pasado en la provincia comparan con las más de 35.000 compraventas que hubo en este territorio, de lo que se desprende que hay muchas casas que se pagan a tocateja. Pero de las que se abonan con crédito bancario se pueden saber muchas cosas. Por ejemplo, a cuánto asciende la hipoteca media que se pide: a cierre de 2024, en Málaga se situaba en los 186.717 euros, un 5,5%por debajo de la que se solicitaba en las mismas fechas de 2023. Con todo y con eso, el crédito malagueño era el tercero de más cuantía de España tras el de Baleares (casi 290.000 euros) y el de Madrid (cerca de 236.000 euros). Según las cifras del INE, el préstamo tipo que se pide en España para financiar una vivienda ronda los 152.000 euros.