El truco de los ayuntamientos con la plusvalía: subir el impuesto para esquivar la rebaja obligada por ley

Pero no siempre será así, porque mientras algunos ayuntamientos se han limitado a copiar y pegar el nuevo articulado recogido en la Ley de Haciendas Locales, otros están amortiguando el impacto en sus cuentas a costa del bolsillo de los ciudadanos. ¿Cómo? Aprovechando el obligatorio trámite administrativo para subir el tipo de gravamen, que es el porcentaje que hay que aplicar a la base imponible para calcular la cuota a pagar y que, por ley, no puede superar el 30%.

En este lote figuran grandes municipios como Marbella, Mijas, Vélez, Rincón de la Victoria, Alhaurín de la Torre, Nerja y Coín, según ha podido comprobar SUR tras revisar las antiguas y las nuevas ordenanzas de las 18 localidades de la provincia que superan los 15.000 habitantes.

El resto han apostado por dejarlos intactos, fundamentalmente porque ya los tenían altos como ocurre en Málaga (29%), Antequera y Torremolinos (28%), Benalmádena (27,5%), Cártama y Alhaurín el Grande (27%) o Fuengirola y Torrox (25%), mientras en Estepona y Ronda los dejan en el 20%. En lo que sí que coinciden todos es en omitir las dos vías que el decreto contempla para reducir aún más la cuota: minorar los coeficientes máximos que se aplican en función de los años transcurridos desde la última vez que el inmueble fue transmitido o reducir el valor catastral del suelo hasta un 15%.

Volviendo a los que han optado por subir los tipos, los que lo han hecho hasta alcanzar el techo del 30% son cuatro: Rincón de la Victoria (PP) tras actualizarlo desde el 20% en el que estaba fijado; Mijas (PSOE), que ha hecho lo propio desde el 22%; Coín (PP) dejando atrás el 27% que estaba vigente y Vélez (PSOE), donde hasta ahora se situaba en una horquilla de entre el 25 y el 28% en función de los años transcurridos desde la última transmisión del inmueble.

También es considerable el salto en Marbella (PP), que se acerca al máximo legal al elevar el tipo hasta el 29% cuando antes oscilaba entre el 18 y el 25,5% según cada caso.

En un escalón inferior se sitúa Alhaurín de la Torre (PP), donde el tipo impositivo ha pasado del 17 al 24% con la última modificación de la ordenanza. Como atenuante, cabe reseñar que el trámite administrativo también ha sido aprovechado para ampliar del 50 al 90% las bonificaciones que se conceden a quienes hereden el inmueble de un familiar directo (cónyuge, hijos o padres). En este sentido, conviene precisar que Torremolinos (PP), que no altera el gravamen, sí que ha introducido por primera vez bonificaciones en casos de herencia que pueden llegar hasta el 95% en función del valor catastral de la vivienda.

En Nerja (PP) no han tocado las rebajas por herencia porque desde 2018 las tienen en el máximo legal (95%), pero sí que han revisado al alza el tipo impositivo desde el 14 hasta el 21%.

¿Cuánto dinero supone? Dependerá de cada caso y del sistema por el que se opte para calcular la base imponible. Porque con la nueva reforma que entró en vigor el 10 de noviembre de 2021 hay dos vías y el contribuyente podrá elegir la que más le convenga.

Por un lado, por un sistema de estimación directa en función de la plusvalía real; es decir, teniendo en cuenta la diferencia de valor entre cuánto se pagó en su día por la propiedad y por cuánto ha sido vendida, y luego multiplicarlo por el porcentaje que el valor catastral del suelo representa respecto al valor total del inmueble (suelo y construcción). De esa multiplicación saldría la base imponible, a la que habría que aplicarle el citado tipo de gravamen para obtener la cuota a pagar.

El segundo método, denominado objetivo, es similar al que se aplicaba antes, obteniéndose la base imponible al aplicarle al valor catastral del suelo unos coeficientes que varían en función de los años transcurridos desde la anterior transmisión, aunque con otros parámetros. Si antes ese porcentaje siempre subía conforme pasaban los años con una horquilla que iba desde el 3,7% cuando el periodo era un año hasta el 60% si se superaban los 20, los nuevos indicadores no son lineales ni dan por hecho que el suelo se revaloriza con el paso del tiempo. Pero sí que fija unos máximos (0,14 si es menos de un año; 0,08 entre los 10 y los 13 años; ó 0,45 a partir de las dos décadas) que serán actualizados cada ejercicio atendiendo a la evolución del mercado inmobiliario. Tras esta operación, el siguiente paso sería igualmente aplicarle al resultado el tipo de gravamen.