La paradoja inmobiliaria de Málaga deja más de 150.000 casas vacías

Pero en estos tres años que han transcurrido desde que el INE recogió los datos, han podido cambiar las cosas. Y, de hecho, Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, comenta que en el caso específico de Málaga la cifra de viviendas vacías ha debido de reducirse desde 2021. A su juicio, ha sido justo en estos últimos años, en los que han transcurrido desde la pandemia, que la demanda de viviendas en la provincia se ha disparado: «Cuando sale una casa al mercado, sea en alquiler o sea en venta, si está a un precio razonable, vuela; en estas circunstancias, lo raro es que alguien decida mantener una vivienda cerrada», asegura Smerdou. Pero Julio Rodríguez, vocal del INE, explica que no se puede hacer una traslación tan automática entre incremento de la demanda, aumento del número de hogares y reducción del stock de casas vacías. Porque, asegura, hay viviendas sin usar que no están preparadas para ocuparse de la noche a la mañana: muchas están muy deterioradas, por no hablar de que parte de ellas están ubicadas en lugares en los que la gente no quiere vivir o zonas cuya población está reduciéndose, cosa que sucede también en ciertas partes de la provincia de Málaga. De ahí, por tanto, que puedan convivir dos datos: la necesidad de nueva oferta que detecta el Banco de España para cubrir la demanda y la existencia de cerca de cuatro millones de casas vacías. Aunque Patricio Palomar, consultor de AIRE Partners, da una clave: cree que el parque inmobiliario deteriorado, sobre todo el que está ubicado en el centro de las ciudades o en los barrios, sí puede ser el germen de nueva oferta, si se demuele o se rehabilita. De hecho, opina que de edificios antiguos con pocas viviendas pueden salir bloques modernos con más casas. Aunque concede que es una solución que se demoraría en el tiempo.

En todo caso, si bien en números absolutos Málaga está entre las provincias con más casas vacías, en términos relativos, en porcentaje sobre el total del parque inmobiliario, no sucede lo mismo. Las 152.774 viviendas sin uso en la provincia son un 15,33% del conjunto, que supera las 996.500. Se trata de una proporción parecida a la de todo el país: las 3,83 millones de casas vacías de España son el 14,41% de un parque que supera los 26,6 millones.

Tal es así que la proporción de viviendas vacías es mucho más importante en provincias pequeñas y del interior, en la llamada 'España vaciada', que está perdiendo población. Por ejemplo, en Ourense y en Lugo, las casas vacías suponen en torno al 40% del total de los inmuebles. Y en Ciudad Real, Segovia, Zamora, Teruel, León, Soria y Cuenca las casas sin uso oscilan entre el 25% y el 30% del total del parque inmobiliario. Julio Rodríguez sintetiza: «Las viviendas vacías en España se concentran especialmente en las ciudades de menos de 50.000 habitantes».

En cambio, en las provincias vascas, Madrid, Barcelona, Valladolid o Navarra, las viviendas vacías no llegan a representar ni un 10% del total. Por ejemplo, aunque Madrid y Barcelona son los territorios con más volumen casas sin habitar, las 186.000 y las 166.000 que se acumulan, respectivamente, apenas son significativas proporción en sendos mercados que en total están formados por más de 2,5 millones de inmuebles: pesan entre un 6% y un 10%, en todo caso por debajo de la media española, que en su capital incluso se encuentra por debajo.

En Andalucía, la provincia con mayor porcentaje de viviendas vacías es Almería, con casi un 17% del total (algo más de 73.000 sobre un total de 433.763). Mientras que la que tiene menor peso de las casas sin habitar es Sevilla, con un 10,65% (97.189 respecto a un total de algo más de 900.000).

¿Y dónde están las viviendas vacías de Málaga? Marbella aglutina el 13% del total de la provincia, con 20.011 casas sin habitar, que a su vez equivalen a cerca de un 20% del parque inmobiliario de la localidad, que supera las 100.000 unidades. A continuación se coloca la capital de la provincia, con cerca del 11% de las viviendas vacías del total de la provincia, es decir, con algo más de 16.000. Mijas, por su parte, cuenta con el 8,7% de las casas sin uso –alrededor de 13.200 y Estepona, con el 6,75% (10.300).

Pero más relevantes que estas cifras son las que muestran el peso de las viviendas vacías en cada municipio. Y si bien en Málaga capital las 16.831 sólo son el 6,35% del total de las casi 262.000 viviendas que componen el parque en total, en Marbella, en Mijas o en Estepona una de cada cinco casas, alrededor del 20%, no tienen uso. Según Rodríguez, ello puede deberse a dos factores: bien a la sobreconstrucción que aún acumulan estas zonas, bien a que las edificaciones más antiguas no son apropiadas para la demanda actual.

Aunque las cifras de viviendas vacías son más llamativas en Benahavís, donde el 60% de las casas están deshabitadas, mientras que en Algarrobo son el 54%, mientras que en Casares, Ojén, Cómpeta, Gaucín, Cañete la Real o Colmenar, las viviendas sin habitar rondan el 40%.