Casi la mitad de las viviendas compradas en Málaga en 2023 no necesitaron hipoteca

Vayamos por partes. En la provincia de Málaga se vendieron 34.251 viviendas en 2023, lo que supone una caída interanual del 17,73%, desde las más de 41.600 casas que se habían vendido el ejercicio anterior. Este descenso duplica prácticamente al sufrido en el conjunto de España, donde se cifra en un 9,74%, al pasar el número de operaciones de las más de 650.000 de 2022 a las casi 587.000 de 2023.

El comportamiento del mercado hipotecario en la provincia fue el año pasado algo diferente al de las transacciones. Los 19.740 préstamos suscritos a lo largo de todo el ejercicio 2023 en la provincia fueron un 13,9% menos que los firmados en el año 2022. En este caso, el deterioro registrado en Málaga es menor que el sufrido en el conjunto del país, donde la caída en la cifra de hipotecas contratadas fue de prácticamente un 18%, al pasar de las más de 464.000 de 2022 a limitarse a las 381.560 de 2023.

Como se puede observar, la cifra de compraventas es superior a la de hipotecas en todos los casos, tanto en Málaga como en el conjunto de España. De la comparación de las cifras de ambas estadísticas se puede extraer la conclusión de que prácticamente la mitad de las viviendas que se compraron en la provincia no requirieron hipoteca: en concreto, si durante el conjunto del año se vendieron 34.251 viviendas, sólo se firmaron 19.740 créditos. Esto significa que el 57% de las operaciones se financiaron con préstamos y el 43% se pagaron al contado.

Bajo estas cifras subyace otra circunstancia. Y es que el peso de la compra a toca teja bajó ligeramente en 2023 en comparación con un año antes, puesto que las 41.631 operaciones efectuadas en 2022 comparaban con las 22.931 hipotecas firmadas en idéntico ejercicio. Esto significa que en ese ejercicio el 55% de las transacciones requirieron financiación bancaria, frente al 45% que se pagaron al contado.

¿Qué sucede en el conjunto de España? Básicamente, que el peso de la compra con hipoteca es superior mientras que, lógicamente, el de la compra al contado es menor. De esta manera, los 381.560 créditos suscritos en 2023 representan un 65% de todas las transacciones inmobiliarias realizadas, lo que implica que sólo un 35% de las compras de casas se realizaron con recursos propios del comprador.

Un año antes, en el conjunto del país, el 71% de las transacciones se pagaron con hipotecas, mientras que el 29% restante se realizaron a tocateja. Así que si en el conjunto de España la compra con financiación bancaria se ha deteriorado, quizás fruto del encarecimiento que ha registrado por la subida de los tipos de interés, en Málaga lo que ha perdido algo de peso es la compra al contado.

El gráfico bajo estas líneas informa de que en 2014 y 2015 las compras de viviendas al contado en la provincia superaban a las que se hacían con hipoteca. Y de que fue en el año 2020, el de la pandemia, cuando más pesaron las adquisiciones con préstamos con garantía hipotecaria.

Si bien el número de hipotecas firmadas ha bajado en comparación con la cifra de 2022 y también es más reducido que la de 2021, lo cierto es que, a excepción de estos dos últimos años, anormales por seguir al parón ocasionado por la pandemia, la cifra de 2023 es la mejor de la última década.

Algo parecido sucede con las cifras de compraventas de viviendas. Si bien se ha registrado una caída en el último año, la cifra de 2023 es la segunda más alta de la última década, sólo por detrás de la de 2022.

Los datos que este jueves ha publicado el Instituto Nacional de Estadística también incluyen el importe medio de las hipotecas suscritas. Las que se firmaron el pasado mes de diciembre superaban los 197.000 euros, de media, en Málaga, mientras que en el conjunto de España el crédito medio suscrito rondaba los 140.450 euros, como promedio.

El comportamiento en uno y otro territorio, en Málaga y en el conjunto de España, en comparación con un año antes, es muy dispar. Porque en el país la hipoteca media ha bajado -en diciembre de 2022 los créditos que se firmaban eran por una cuantía promedio de más de 143.000 euros-, mientras que en Málaga la cifra de hace doce meses no llegaba a los 184.000 euros. Esto significa que si en el país la hipoteca media se ha reducido un 2% de un año para otro, en Málaga se ha incrementado más de un 7%.

Con estos más de 197.000 euros en que se cifra el préstamo promedio, Málaga es la segunda provincia con el crédito hipotecario más abultado, sólo por detrás de Baleares, donde en diciembre de 2023 ascendió a los 232.700 euros. En diciembre de 2022, Málaga, con sus 183.686 euros, se colocaba en tercera posición en este ránking, por detrás, una vez más, del archipiélago balear (252.000 euros) y también de Madrid (208.323 euros).

Veamos también qué sucedió en el último mes de 2023 en Málaga en lo que se refiere a transacciones y firma de créditos. Así, el número de compraventas se redujo un 17% interanual, hasta las 2.136. Esta cifra está aún más lejos de las más de 3.300 operaciones que se firmaron en diciembre de 2021. Pero compara mejor con las transacciones que venían siendo habituales en los años previos a la pandemia: así, por ejemplo, en diciembre de 2019 se vendieron 2.142 viviendas.

Mientras tanto, en diciembre se firmaron 1.205 hipotecas en la provincia, una cifra también un 17% por debajo de la del mismo mes de un año antes. Pero, una vez más, la del último diciembre es una cifra muy similar, o incluso superior, a las habituales de los ejercicios pre-pandémicos: en los diciembres de 2018 o 2017 no se llegaron a las 1.100 hipotecas firmadas.