Málaga, cuarta provincia del país con los índices más altos para calcular el IBI o la plusvalía

Aclarada esta cuestión, resulta que Málaga es la cuarta provincia española con los valores catastrales más altos, con un promedio de 75.951 euros por inmueble, como consecuencia del potente desarrollo urbanístico de las últimas décadas y que tiene su epicentro en la Costa del Sol. En este sentido, conviene tener en cuenta que el valor se establece en base a una serie de criterios como su localización, superficie, antigüedad, coste de la construcción o precio del suelo.

Y ahí fue donde entró en escena el 'boom' inmobiliario, que todavía sigue muy presente pese a que los índices se han ido ajustando poco a poco a los precios reales de mercado. Para hacerse una idea, el valor medio en 2006 era de 49.921 euros, mientras que en 2013 tocó techo con 90.770. A partir de ahí, empezaron a bajar fruto de las actualizaciones que realiza la Dirección General del Catastro para acompasar los valores con la realidad inmobiliaria.

Ahora que el mercado vuelve a estar en plena escalada de precios tras unos años de letargo, habrá que ver cómo se refleja en estos valores. De momento, los últimos datos publicados por el órgano dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda dan continuidad a ese reajuste y muestran que los 1.496.156 inmuebles urbanos que hay censados en suelo malagueño suman un importe total de 113.635,8 millones de euros, lo que equivale a una media de 75.951 euros. Unas cifras que, a nivel nacional, sólo superan la Comunidad de Madrid, que encabeza el 'ranking' con 114.756, las Islas Baleares (82.931), y Barcelona (82.625).

Apuntando a otras provincias de similar tamaño y población, los registros de Málaga se encuentran bastante por encima de Zaragoza (61.819), Sevilla (56.581) o Valencia (51.932), y también de los de otros destinos turísticos como Las Palmas (63.353), Tenerife (56.613) o Alicante (45.965). A modo de referencia, Orense es la provincia que cierra la tabla, con un valor medio de 24.473 euros, tres veces menos que Málaga.

Y si las diferencias son notables entre provincias, también cuando se baja a la escala municipal. En el caso de Málaga, los efectos de los años dorados del ladrillo siguen muy presentes, especialmente en la Costa, hasta el punto de que los valores de los grandes municipios del litoral, que se sitúan en torno a los 100.000 euros llegan a triplicar a los del interior. Marbella y su entorno mandan. La palma se la lleva Benahavís con un promedio de 172.967 euros frente a los apenas 22.968 de Salares, que cierra la tabla. Aunque obviamente no todos los inmuebles tienen el mismo valor.

De hecho, el caso de Benahavís supone una clara distorsión de la realidad por el impacto que generan zonas residenciales de alto 'standing' como La Zagaleta, considerada la urbanización más lujosa de Europa. Otro dato que evidencia el peso del turismo residencial en este municipio es que cuenta con 15.591 inmuebles urbanos cuando según el último padrón tiene 8.763 habitantes. En su conjunto, estas fincas suman un valor de 2.696,7 millones de euros, por encima de grandes localidades como Rincón de la Victoria (2.525,9 millones, Antequera (1.996,8) o Ronda (1.562,4) pese a contar con 40,899, 29.846 y 25.776 propiedades, respectivamente.

En el otro extremo, resulta llamativo que Cártama sea el gran municipio malagueño con el valor medio más bajo (35.488 euros) debido a que las ponencias de valores no se actualizan desde el año 2000, antes de la burbuja inmobiliaria. Esa explicación también sirve para argumentar por qué Torremolinos, donde los valores no se revisan desde 2002, presente los índices más bajos de todo el litoral occidental con 60.151 euros.

A partir de ahí, las estadísticas del Catastro constatan el tirón de Marbella (110.436 euros) y otras localidades vecinas como Ojén (100.766) y Mijas (95.794). Pero entre ellas llama la atención la presencia en cuarta posición de Alhaurín de la Torre (100.216), un municipio que se ha revalorizado en los últimos años y tiene una gran presencia de chalés tanto independientes como en urbanizaciones. En un escalón inferior se sitúan otras localidades costeras como Benalmádena (84.272 euros), Vélez (81.020), Estepona (79.152) y Fuengirola (77.517). Más abajo aún se encuentra Málaga capital, ya que las 404.695 propiedades en suelo urbano tienen un valor medio de 69.299 euros.