Las compraventas de casas bajan en 2023, pero siguen por encima de los niveles prepandemia

Un elemento que destaca al contrastar las cifras de Málaga con las de la comunidad autónoma es que la provincia explica el 28% de todas las operaciones que tienen lugar en Andalucía. Prácticamente una de cada tres viviendas que se venden en la región tienen su suelo en Málaga.

¿Pero cómo comparan las cifras de otras provincias de la comunidad andaluza? Córdoba y Sevilla sufren un deterioro interanual mayor que Málaga, al retroceder un 23% y un 20% el número de operaciones en el mes de noviembre, respectivamente. Y cosa parecida sucede en Cádiz, que registró una caída del 18%. En cambio, las caídas en Huelva y en Jaén se limitan a un 4% y un 6%, por ese orden.

Y hay otra comparativa que también resulta interesante. Y es que pese al descenso a ritmos de dos dígitos en las compraventas inmobiliarias, éstas se siguen produciendo en cifras superiores a las que venían siendo habituales en los años prepandemia. Así, las 2.827 operaciones efectuadas en la provincia en noviembre de 2023 están por debajo de las 3.343 transacciones del mismo mes de 2022 y también son menos que las 3.221 de idénticas fechas de 2021. Pero las últimas cifras que ha dado a conocer este viernes el INE se encuentran por encima de las 2.422 transacciones del mismo mes de 2019 y de las 2.571 de 2018, como mínimo. De hecho, para encontrar niveles mayores de actividad -con la salvedad de los dos ejercicios que siguieron a la pandemia-, hay que retrotraerse al ejercicio 2007, cuando en noviembre se superaron las 3.100 transacciones.

Aquí puede encontrar su explicación el hecho de que, según publicaba esta semana el portal inmobiliario Idealista, Málaga haya marcado niveles récord en los precios de venta de la vivienda usada, al situarse el metro cuadrado en los 2.668 euros -tras un incremento superior al 14% interanual-, por encima de los niveles promedio del país (2.042 euros por metro cuadrado). En la zona este de la ciudad el metro cuadrado se encuentra por encima de los 3.700 euros y en el centro rebasa los 3.500 euros.

Aunque esta circunstancia -la de que el número de operaciones se encuentre por encima de las cifras prepandemia- no es exclusiva de la provincia de Málaga. Sucede en el conjunto de España. Así, las 46.888 transacciones inmobiliarias de noviembre de 2023 están por debajo de las cifras tanto de 2022 como de 2021, pero superan el ritmo habitual previo a la eclosión de la Covid-19 y también hay que retrotraerse a noviembre de 2007 para encontrar cifras superiores. Hay que tener en cuenta que el mercado inmobiliario se paralizó en el año 2020 por la pandemia y que en los dos años siguientes se registró un fuerte incremento por la acumulación de transacciones sin hacer. Y ahora se está camino a la normalización de la actividad.

Este fenómeno -la caída interanual de 2023 en comparación con 2022- no sucede únicamente cuando se contrastan las cifras que este viernes ha publicado el INE en relación con el mes de noviembre. El fenómeno es similar cuando se analizan los datos acumulados de los once primeros meses del año. Entre enero y noviembre del año pasado, Málaga asistió a la firma de 32.115 transacciones inmobiliarias, un 17,75% menos que en el mismo periodo de 2022, cuando las operaciones superaron las 39.000. Pero en los once primeros meses de 2019 el número de compraventas se limitaba a las 27.710 y en 2018 eran 30.472. De hecho, las cifras que conocemos del año 2023 -hasta noviembre- superan ya a las registradas en todo el ejercicio 2019 (29.852) y se encuentran muy cerca de las realizadas en el conjunto del año 2018 (32.636).

A nivel estatal sucede cosa parecida. Y así lo refleja Francisco Iñareta, portavoz de Idealista: «Los datos del INE siguen marcando el descenso del número de operaciones, una tendencia que se ha mantenido durante todo el año. Aun así, las caídas no están suponiendo un descalabro para el mercado, ya que parecen más relacionadas con la reducción de la oferta disponible en venta que con una retracción severa de la demanda. Es muy probable que los próximos datos de cierre de 2023 sitúen el volumen de operaciones ligeramente por debajo de las 600.000 unidades y supondrá el segundo mayor volumen de ventas desde el estallido de la burbuja de 2008, sólo por detrás de 2022».

Si volvemos a los datos mensuales comprobamos que si Málaga se ha acompasado a la evolución del conjunto de España en las cifras globales, también lo ha hecho cuando se analizan los diferentes segmentos de la vivienda. Así, la caída de las ventas de vivienda nueva tanto en el país como en la provincia se produce a ritmos del 11%, mientras que el descenso de las transacciones de pisos usados es de un 16% en ambos territorios.

En concreto, en Málaga en noviembre se vendieron 562 viviendas nuevas, por debajo de las 634 de un año antes; en cuanto a los pisos de segunda mano, el número de operaciones fue de 2.265, frente a las 2.709 de noviembre de 2022.