Los promotores critican que la lentitud del urbanismo y la falta de suelo agravan la crisis de la vivienda en Málaga

'Málaga, un lugar para vivir e invertir' se ha celebrado este miércoles, organizado por SUR, y patrocinado por Fundación Unicaja, Lagoom Living, Fadeco Promotores y AEDAS Homes en el hotel Vincci Posada del Patio. Durante la jornada, lecturas claras: la oferta de vivienda sufre la inacción de la pasada década y ahora se ha convertido en una carrera contra el reloj, los pesados trámites, la falta de agilidad administrativa y la falta de suelo. Eso y que, además, la rentabilidad es muy baja para los promotores, que, en ocasiones, han de asumir cargas millonarias (viales, urbanizaciones, infraestructuras...) que piden a la Administración que compartan.

Ha presentado el foro el director de este diario, Manolo Castillo, quien ha recordado el anuncio de la nueva Ley de Vivienda aprobada por la Junta de Andalucía este martes, pero su aplicación se dilatará dos años y la necesidad para muchos malagueños de salir a vivir fuera de la ciudad. Y eso esconde grandes problemas de conciliación (actividades extraescolares, colegios, cuidado de mayores...) Y ha compartido datos que ilustran que la oferta es muy inferior a la demanda, como antesala a la intervención Miguel Gil, director de Actividades Sociales de la Fundación Unicaja.

Gil se ha dirigido a la sala resaltando el calado del debate de la vivienda. «Demanda espacios de reflexión a a la altura de su importancia», ha dicho, al tiempo que ha subrayado el papel del periodismo crítico en este punto.

«Es un sector vertiginoso en el que convergen las más básicas necesidades con las no menos de generación de riqueza y creación de urbanismo», ha proseguido. Y ha mencionado a Málaga como lugar de grandes expectativas (turismo, inversiones, grandes empresas, nómadas digitales...), lo que ha generado presión en la vivienda.

«Encajar las piezas de este puzzle, en el que también influyen las condiciones laborales y la renta, es un auténtico desafío. Al igual que los nuevos modelos residenciales adaptados a los nuevos tiempos», ha añadido.

Ha apostado por un marco estable pese a ser un sector sometido históricamente a cambios continuos. Esto ha dado paso al debate, moderado por el también periodista de esta casa, Jesús Hinojosa.

En la mesa, dos representantes públicos y tres privados. Por los públicos, el concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Málaga, Francisco Pomares, y el director provincial de AVRA, la Agencia de Vivienda de la Junta, Juan Jesús Bernal. Por los privados, Javier Braza, fundador y CEO de Lagoom Living; Ángel Fernández, director territorial de AEDAS Homes, y Violeta Aragón, de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP).

Para dar respuesta al problema de vivienda harían falta 500 viviendas asequibles durante 20 años. Es un diagnóstico de la ACP: supone hacer cada año lo que se ha hecho en toda una década. Y ese ha sido el gancho de inicio del coloquio.

Aragón: «Ha llegado un momento de crisis y emergencia. Urgen medidas. El Banco de España, en su análisis anual, indica que en todo el país faltan 600.000 viviendas. Aquí en Málaga estarían faltando 50.000. Y la obra nueva está en unas 4.000-5.000 al año. Estamos acrecentando el déficit. Faltan medidas excepcionales».

El concejal Pomares ha lamentado que el debate sobre la vivienda faltó durante la segunda década de siglo y tampoco estuvo en la agenda. «No se construyó y, si sumamos el aumento de la demanda, es lo que provoca estas necesidades. Y en Málaga falta vivienda en alquiler. Sólo el 13% de su vivienda es alquiler. Y un 1% de vivienda social en régimen de alquiler», ha detallado. «Málaga, Madrid y Bilbao son las únicas ciudades con datos de crecimiento de viviendas», ha dicho, al tiempo que ha agradecido a los promotores su labor y los ha calificado de «héroes».

Bernal, desde su perspectiva autonómica, ha defendido la interlocución con el sector. Ha valorado la futura Ley de Vivienda de Andalucía: «Abre un marco muy satisfactorio de futuro para terminar de coger el toro por los cuernos. Cuando entramos en el Gobierno la inacción con la que nos encontrábamos era un lastre». «Nos encontramos con acciones equivocadas e inacciones prolongadas», ha sintetizado gráficamente. Hasta el 19 se visaban en Andalucía, 3.000 viviendas anuales, ahora son 10.000.

Braza, de Lagoom Living, con viviendas protegidas proyectadas en Lagunillas o Jinetes ha considerado: «Es extremadamente preocupante. En los 80, la clase media empezaba por una VPO, mis padres. Ha habido falta de actitud pero también de aptitud», ha dicho y ha saludado el cambio de ordenanza para agilizar trámites en Málaga. «Ha tenido que haber una gran presión para empujar cambios. ¿Por qué no se trabaja en un Pacto por la Vivienda que trascienda a la política? La nueva ley de la Junta tiene dos años por delante, ¿qué hacemos?».

Fernández, de AEDAS (con actuaciones proyectadas como Distrito Zeta o la Térmica). «Nosotros hacemos viviendas en unos parámetros de rentabilidad. La anomalía es que en Málaga no podemos hacer vivienda social o asequible. En Madrid, hacemos 4.500 al año. Málaga es un caso de éxito de ciudad. Cuando te pones en el foco, pasa esto, la gente de todo el mundo y de toda España quieren venir a vivir. Eso está ahí. Una de las cosas que tenemos que pensar es en la vivienda como infraestructura», ha reflexionado. «Cualquier trabajador necesita donde vivir y, cuando escasea la oferta...», ha proseguido. Después de las islas, Málaga tiene los precios de construcción más caros, ha mencionado. El precio del metro cuadrado supera muchas veces los 3.200 euros desde su experiencia. Y eso, a su entender, no significa, al revés, que el promotor esté ganando más.

Violeta Aragón ha recalcado la distorsión de los costes con los precios de venta para que puedan salir operaciones como las de la Universidad. «Europa ha tenido que aportar par equilibrar esta balance. O subimos el precio, cosa que no se busca, o las administraciones aportan más, si no será imposible. Es verdad que hemos conseguido que la Junta actualice un poco los módulos de construcción. Ahí está el Distrito Zeta», ha incidido. Aragón considera que hay poco suelo y además no está urbanizado como para empezar a construir inmediatamente: «El foco debe ser primero el suelo».

No hay suelo para poner ladrillos de inmediato y hay muchos trámites. Por ese hilo ha continuado el debate. Y aquí Pomares ha recalcado la preocupación histórica del Ayuntamiento sobre los solares vacíos. «No necesitamos vivienda, necesitamos barrios. Con viviendas para todos los tipos, para el que llega y puede permitírselo y para los malagueños, para que coexistan. Eso significa todo un desarrollo de suelo», ha proseguido y ha valorado el impulso de la LISTA por parte de la Junta y lamentado la lentitud de la maraña burocrática. «¿Cuánto tardó Soliva en hacerse barrio?», ha inquirido. «El suelo está a unos niveles que no pueden ser. Poner suelos dotacionales (para equipamientos) en marcha es una iniciativa que salió de nosotros. ¿Qué va a pasar después de los Next Generation? No podemos volver al principio. Los planes estatales no ofrecen ayudas a la promoción de vivienda», ha opinado.

Bernal, de AVRA, ha puesto el acento en la acción autonómica para desbloquear suelo. Y ha puesto el ejemplo de las Tecnocasas. «Teníamos paralizados hace décadas unos suelos en el corazón de la ciudad. Y ya están en marcha. 323 viviendas paralizadas. Y así en Cártama, con 157 parcelas paralizadas. O en Rincón de la Victoria, suelo para 500 viviendas...», ha cifrado. El marco legal autonómico facilita que el suelo no solo finalista, sino el dotacional o terciario turístico, sea para alquiler de larga duración. Eso, acompañado de aumentos de edificabilidad de hasta el 10%. En este punto, ha recordado los avales de hasta el 15% por parte de la Junta a jóvenes para adquirir una vivienda. «Lagar de Oliveros [al Oeste del Puerto de la Torre] es la gran oportunidad de Málaga, más de 5.000 viviendas. Esos suelos también estaban bloqueados», ha avanzado.

En Lagunillas, Lagoom Living lleva un año a la espera de informes. Y en la calle Gigantes no se sabe el horizonte. Braza ha recordado que lo común es que una unidad familiar tenga 30.000 euros de ingresos como elemento de análisis y contexto clave. Y ha considerado excesiva la presión fiscal. «No podemos ser reactivos, sino proactivos. Acudimos al concurso para ejecutar 149 viviendas pero los tiempos de la administración incluyen actores en juego que no sienten la presión popular y agota los tiempos administrativos (Cultura, Patrimonio, Arqueología...)», ha dicho. Y hablamos de TIR [indicador de la rentabilidad de un proyecto] que no supera el 8,5 en Universidad o Gigantes. «¿Cómo explicamos en nuestro consejo de administración que tenemos un año perdido en un plan parcial?», se ha cuestionado.

Desde la ACP, Aragón, ha pedido que la Oficina Aceleradora de la Junta de Andalucía no excluya proyectos de vivienda, sino que les dé cabida: «No para todos, pero al menos para los que desarrollen más de 5.000 viviendas y las de VPO en suelo urbano».

Fernández, de AEDAS, ha mostrado el «aburrimiento» de los inversores: «El principal parámetro de la rentabilidad es el tiempo. Es tan intensivo el capital que hay que buscarlo fuera y el capital va a pedir una rentabilidad muy determinada y ajustada a los plazos. En el marco regulatorio, es donde hay que poner el foco. Un Distrito Zeta con obras hace un año podríamos a nuestros accionistas invitarles a meternos en un nuevo barrio, que es lo que Málaga necesita. Es en la periferia donde tenemos que poner el foco. Lagar de Oliveros... eso tendría que estar ya edificándose».

El edil Pomares ha lamentado los años que hubo que emplear en urbanizar el sector Universidad. Incluso el Estado con el SEPE. «Todos pasamos por nuestros propios procesos. Y esos y las personas que están al frente tienen que tomar conciencia de que hace falta una revolución administrativa», ha indicado. «¿Suelo hay en Málaga? Sí. Pero tenemos que ser mucho más ágiles en desarrollar», ha asegurado, y ha apostado por fórmulas como apostar por las declaraciones responsables. Incluso, ha apostado por que la Administración ayude a los promotores con las cargas. Y ha dicho que Málaga tiene 2.200 viviendas de VPO en construcción, 367 millones de euros. Y los privados, algo parecido: 4.500 viviendas entre ambos: «Esta reacción, en sólo año y medio, no la he visto en veinte años. Hay que dar un poco de esperanza».

En septiembre, se activan concursos de suelos por parte de la Junta. Ahora hay procesos en torno al PTA. Y quedan parcelas en diferentes fórmulas de enajenación en Cerrojo, más suelos de Tecnocasas, otros suelos en Algarrobo (48 viviendas cerca de la playa)... «La gestión del parque público es clave. Hemos recuperado más de 300 viviendas dedicadas a actividades ilícitas y puestas al servicio del registro de demandantes. También la rehabilitación, hemos invertido 16 millones de euros, en eficiencia, en ascensores...», ha ejemplificado.

¿Y qué podemos hacer a muy corto plazo para los 2.000 demandantes de vivienda? El presidente de Lagoom ha mencionado los grandes desarrollos que han salido a colación: «¿Por qué no se forma un grupo de trabajo con los promotores implicados, dejarnos el orgullo en el bolsillo y velar por la ciudadanía. Ganamos todos, la Administración recauda más, nosotros acotamos el riesgo de plazo y, por supuesto, los ciudadanos».

Hay 35.000 viviendas que no se movilizan. Así de tajante se ha expresado Pomares. «¿Por qué no las sacamos a alquiler?, ¿falta una alternativa?, ¿incentivos fiscales?», ha inquirido.

El director de SUR ha introducido una cuestión: es la Administración la que más dinero gana con la vivienda. Y ha recordado la antigua legislación que permitía dar suelo gratis y que el promotor se hipotecara por el terreno. Con este planteamiento, se ha iniciado el turno de preguntas.

«Hemos tenido que hacer hasta arqueología documental para arrancar proyectos históricos», ha contestado Bernal, que ha avanzado que el nuevo proyecto incluye bonificaciones; que la Junta desgrava IRPF por el tramo autonómico en caso de jóvenes... «Nosotros hemos puesto, por ejemplo, los suelos de Cártama a un precio irrisorio, los de renta libre, los protegidos van por ley. Reducimos a la mitad el coste de repercusión para el promotor del 15 al 7,5% de la salida de ese suelo al mercado», ha abundado.

«No podemos seguir teniendo desarrollos de suelo a 15 años o, directamente, inviables», ha intervenido Aragón, que pide un análisis en profundidad de cada suelo y en que estado está. Hace falta un catálogo de suelos en detalle para saber cuándo y en qué plazos. «Si asumimos que una licencia que tiene que tardar seis meses tarde año y medio... No, hay que hacer cambios», ha considerado.

«No puede haber criterios vagos, laxos o interpretables», ha añadido Fernández, de AEDAS.

Sobre la conversión de locales en residencial, Bernal lo ha defendido como algo que suma, con unos parámetros de edificación. Y ha vuelto a incidir en la rehabilitación, así como en la seguridad jurídica para sacar esas 35.000 viviendas al mercado de alquiler sin riesgo para los propietarios. En Soliva hay 75 locales que se van a convertir en vivienda para personas mayores, ha recordado Pomares. Ve que la cuestión de los locales hay que equilibrarla, porque también incide en el modelo de barrio en cuanto a perder comercios.

La Ley anunciada este martes por la Junta es ahora un borrador y está abierta. Sobre los cambios en la ordenanza de Málaga para agilizar licencias (estará el año que viene) y el funcionamiento de la Gerencia, el representante de Lagoom ha referido ejemplos de otras ciudades con licencias en dos meses. «Hemos llegado a descartar Málaga por los plazos. Más allá de las guerras internas, es muy urgente tomar medidas en Urbanismo. Te encuentras un expediente paralizado, en un sector como puede ser piscinas, a discreción del técnico... Ya contemplamos ciertos retrasos. Es inversión que deja de ver. La sección de licencias es una de las patas cojas de Urbanismo», ha criticado.

Desde AEDAS se incide en los retrasos de Málaga. «Es demoledor para sacar inversiones. A lo mejor mi compañero de Alicante saca las licencias mucho más rápido que aquí, cuando yo digo que un año al menos, y si hay un PERI, no os cuento», ha dicho.

Pomares ha admitido: «No estamos donde queremos estar pero estamos en camino. Y reconozco el trabajo que están haciendo la concejala Carmen Casero y el coordinador general, Enrique Morente. Aquí hay factores que inciden en el no cambio, sindicales, de la oposición... Pero el camino es duro. Estamos hablando de recursos humanos y esa gestión no es fácil».

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