Manuel Jiménez: «Se llevan al juzgado problemas que antes se resolvían en una escalera»

–Hace dos años fue elegido presidente de una institución que no pasaba por su mejor momento: desprestigiada por la mala gestión del expresidente Fernando Pastor, y asolada por los problemas de la pandemia. ¿Han levantado cabeza?

–Creo que sí. Las comunidades han recuperado la normalidad en cuanto a las reuniones. Había muchísimas pendientes y mis compañeros han hecho un gran esfuerzo por poner al día asuntos que quedaron sobre la mesa y que precisaban de acuerdos vecinales para impulsar obras de rehabilitación o solicitar subvenciones. Los problemas tienden a enconarse si pasa demasiado tiempo sin reunirse la comunidad y las tensiones crecen. Hay quien ha perdido el trabajo o ha estado en ERTE y cualquier gasto extra ha podido dar lugar a discusiones. Afortunadamente, nos estamos recuperando y las perspectivas son buenas.

–Con tantos cambios normativos, subvenciones y crisis energética, ¿cuál es la situación de los administradores de fincas en Málaga?

–Afortunadamente Málaga es un sitio en donde tenemos un clima envidiable y el alto coste de la energía que ha provocado la guerra en Ucrania no nos está afectando como en otras zonas. En comunidades donde hay sistemas de calefacción generalizado, los administradores lo están pasando mal. Si aumenta muchísimo la factura energética, sube la cuota de la comunidad y tenemos a los compañeros como locos buscando soluciones para reducir al el gasto y el consumo cambiando de compañías.

–¿Cuáles son entonces los principales problemas de las comunidades aquí?

–Hay muchos pequeños problemas. Uno muy importante ahora y para el que buscamos soluciones con el Ayuntamiento y con el Instituto Municipal de la Vivienda tiene que ver con los efectos de la calima. Tenemos muchas fachadas de edificios que no se han podido limpiar porque su coste es importante. Hablamos de entre 6.000 y 10.000 euros y en una situación en la que el coste de la financiación aumenta porque suben los tipos de interés, impide que muchas comunidades puedan acometer estos trabajos.

–¿Qué soluciones plantean?

–Estamos trabajando en ellas, pero una de las posibilidades es crear una línea de subvenciones solo para limpieza de fachadas conjuntamente con el Instituto Municipal de la Vivienda, pero tenemos el inconveniente de que salvo la exención que tienen los fondos europeos Next Generation, que se ha hecho por real decreto, cuando una comunidad de propietarios recibe una subvención, ésta tienen que declararla todos los vecinos del edificio en la siguiente declaración de la renta. Y eso puede provocar que una ayuda, por pequeña que sea, obligue a muchos propietarios a hacer la declaración de la renta, cuando a lo mejor están exentos. Otra solución que hemos visto desde el Colegio es crear nuestros propios premios a la rehabilitación y a la belleza de los edificios de Málaga. De esta forma podríamos fomentar que las comunidades que hacen un esfuerzo en arreglar su fachada y mantener bonitos sus portales, se les reconozca con una aportación en la que colaboraría el Ayuntamiento.

–¿Quedan todavía comunidades en Málaga que no tengan un administrador?

–No está cuantificado, porque no existe un censo de comunidades de propietarios, pero estimamos que entre un 25 y un 30% no tienen administrador. Son muchísimas todavía.

–¿Y cómo lo hacen?

–Se autogestionan. Suelen ser edificios muy pequeños, aunque a veces te encuentras con la sorpresa de que hay edificios de 40 o 50 vecinos y tienen un presidente de hace 20 años que lo lleva todo. Eso hoy día es una auténtica temeridad. La Ley de Propiedad Horizontal que tenemos es muy antigua y ha quedado obsoleta. Hablamos de la ley 49/1960, en la que se han ido haciendo parches. Se han incorporado servicios a las comunidades que hace 20 años no existían. Ahora tenemos la obligación de coordinar las actividades empresariales. Por ejemplo, las comunidades están obligadas a informar del plan de riesgos laborales, que requiere coordinar a todos los gremios que trabajan en el edificio (limpieza, ascensores...). Si tiene un administrador, lo hará su administrador o la empresa que contrate para ello y la que no, pues será una obligación del presidente. Además, tenemos que llevar la protección de datos, las notificaciones electrónicas, gestionar un certificado digital de la comunidad y todos los avisos que llegan a ese buzón electrónico, y hay que estar al tanto de las inspecciones técnicas de todas las instalaciones (baja tensión, la revisión de los ascensores, instalación de los equipos contra el incendio). Es decir, tenemos que saber de un montón de disciplinas y asumir muchas obligaciones que si ya es muy complicado para un administrador, más aún lo es para un presidente de una comunidad que está asumiendo una responsabilidad terrible.

–Precisamente, con la ambigüedad que ha introducido la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal en la regulación de las viviendas turísticas, ¿se pueden seguir prohibiendo?

–Se puede hacer, lo que ocurre es que la normativa solo menciona la posibilidad por parte de las comunidades de «limitar o condicionar» el uso turístico, pero no usa la palabra «prohibir» ya que la ley no lo recoge de manera expresa. Habla de limitar o condicionar dado que no se podía aplicar la ley con carácter retroactivo. Pero en la práctica, los vecinos pueden aprobar la limitación del alquiler turístico con el voto de las 3/5 partes del total de los propietarios. Si un bloque, por ejemplo, quisiera hacerlo, se convocaría una junta de propietarios añadiendo un punto en el orden del día, que fuera la regulación de las viviendas turísticas. Normalmente se suelen aprobar dos medidas: una, prohibir los pisos turísticos en las viviendas que ahora mismo no están dadas de alta en la Junta de Andalucía como tal, y dos, las viviendas que sí están dadas de alta, incrementarles un 20% el coste de la comunidad por las molestias que pueden causar al resto de los vecinos.

Ese acuerdo, que se formula en forma de modificación estatutaria, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga efecto frente a terceros. Y es que si un propietario entrase a vivir tras haberse tomado el acuerdo, pero acreditase no tener conocimiento del mismo, sí podría convertir su vivienda en un piso turístico. El problema es que muchas comunidades no lo hacen porque es muy caro. Un edificio de 50 viviendas, con aparcamientos y trasteros y donde hay que inscribirlo todo puede suponer 5.000 o 6.000 euros.

–¿Qué nivel de morosidad tienen las comunidades?

–No tenemos datos al respecto. La última vez que se hizo un estudio referente a esto fue en relación a la morosidad de las entidades financieras en las comunidades. En el pleno del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de diciembre, los compañeros de zonas interiores sí han notado un incremento de la morosidad por el aumento de las cuotas para soportar el alto coste energético. Pero esa sensación no la tenemos en Málaga.

–¿Disponen de buenas herramientas legales para acabar con los vecinos morosos?

–En general, la ley es muy garantista con los derechos de los propietarios, incluso con los derechos del propietario moroso. Nosotros teníamos nuestra propia posibilidad de reclamar las deudas de la comunidad de propietarios a través de lo que llaman proceso monitorio. Pero eso, que se suponía que iba a ser muy ágil y muy rápido, en la práctica no es así. La reclamación de una deuda se puede alargar desde seis meses hasta un año y medio o dos. Y luego, cuando se gana el pleito, tampoco eso garantiza que vaya a cobrar la comunidad. Ahora, con la aprobación este pasado verano de la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria, las comunidades de vecinos pueden privar temporalmente a los propietarios morosos del uso de instalaciones comunes. También existe ahora la posibilidad de cobrar intereses, más allá del tipo interés legal del dinero y poder reclamar, además, deuda futura en los procesos monitorios.

–Y para afrontar esas rehabilitaciones, ¿no cree que los fondos Next Generation son un caramelo envenenado?

–Más que un caramelo envenenado es que realmente no son la panacea. Podemos hablar del Plan Ecovivienda, que es la manera en que la Junta de Andalucía ha desplegado los fondos para ayudar a la rehabilitación energética en la región. En la gestión de fondos, que son aproximadamente más de 300 millones de euros, lo que realmente va a las comunidades de propietarios es el programa 3, que es el de rehabilitación de edificios, que son 74 millones, y luego del programa 5, el libro del edificio y los proyectos de rehabilitación, que son aproximadamente unos 7 u 8 millones más. Es decir, que no es tanto dinero si pensamos solo en Andalucía.

Para hacernos una idea, el programa referido al libro del edificio (es como el manual de instrucciones del bloque, que indica cómo está y qué reformas necesita), el presupuesto de la Junta de Andalucía de Next Generation de Vivienda es de 2,3 millones. Cuando le consultamos cuántos libros podrían hacerse nos hablaron de 8.000 libros. Teniendo en cuenta que somos 2.200 administradores en toda Andalucía, calculan cuatro libros por administrador. Solo en mi despacho llevamos 103 comunidades, por tanto, no va a haber posibilidad de pedir el libro del edificio en todas las comunidades que lo necesitan.

–¿Ha aumentado la litigiosidad?

–No creemos que vaya en aumento, pero es solo una percepción. Cada vez hay más problemas que se llevan a los tribunales que hace cinco o diez años no se hacía.

–Ahora se aguanta menos...

–No creo que hoy haya más problemas que antes. Yo me he criado en Palma Palmilla, donde las puertas estaban abiertas y la relación entre los vecinos era estrecha. No quiere decir que no hubiera roces, pero no pasaban de decirse cuatro cosas y luego tan amigos. Ahora molesta casi todo. Somos muy puntillosos y se llevan al juzgado problemas que antes se resolvían en el rellano de una escalera.

–¿Guarda con cariño o sonrojo alguna experiencia?

–Quizás los momentos más duros fueron cuando tuve que dimitir de tesorero por mis diferencias con el entonces presidente Fernando Pastor. Su detención posterior deterioró aún más la imagen que la sociedad tiene del administrador de fincas.

–¿Por qué cree que la sociedad tiene esa imagen de ustedes?

–Creo que no hemos sabido transmitir la importancia que tiene nuestro oficio ni cómo, desde nuestra pequeña cuota de trabajo, intentamos mejorar la vida de la gente. Somos un gremio honesto y de profesionales, trabajadores y honrados. También siento que esa imagen se basaba mucho en lo que era el administrador tradicional, que se limitaba a mandar recibos y hacer las reuniones y por lo que cobraba mucho. Además, estaba estandarizada la idea de que el administrador se llevaba dinero de las obras, de los mantenimientos, de los seguros, de todo lo que económicamente movía la comunidad, cosa que no dejaba de ser cierta en algunos casos, pero eran muy puntuales.

–¿Sus honorarios están regulados por ley o son libres?

–Desde la publicación de la Ley de Omnibus tenemos prohibido publicar tarifas de precios. Los honorarios son libres. La última tarifa que publicó el Colegio de Administradores de Fincas la hizo en el año 2009. Lo que ha ocurrido es que ahora, por ejemplo, los precios pueden estar aproximadamente al 50% de la última tarifa.

–Si son libres, ¿por qué no cobran más?

–Nos enfrentamos a grupos empresariales, fondos de inversión que compran carteras de administradores que tienen unos sistemas de gestión que cobran prácticamente por cada euro que se mueve en la comunidad, pero a los que no les importa tanto los honorarios y eso, al final, tira los precios hacia abajo.

–¿Cuánto cobra de media un administrador?

–Depende de las zonas. En Málaga, los precios pueden estar en torno a 3 o 4 euros por vecino. En Marbella, entre los 7 y 9 euros. Yo llevo muchas comunidades en la barriada de Sixto, que tienen solo 10 viviendas y les cobro 50 euros, es decir, 5 euros (incluido el IVA) por vecino.