Luz verde para la torre de más de 20 plantas que transformará la zona de El Bulto en Málaga

Málaga pone en marcha el que se prevé como uno de los mayores proyectos de regeneración urbana para los próximos años. Se trata de la operación para transformar la zona de El Bulto, un ámbito de unos 47.000 metros cuadrados que, por su cercanía con la estación del AVE y con la plataforma portuaria de San Andrés, en la que va a construirse un puerto deportivo con más de medio millar de atraques y el Auditorio, ha concitado el interés de varias promotoras.

Esta operación urbanística tiene su origen en enero de 2023, cuando la promotora marbellí Sierra Blanca presentó ante la Gerencia Municipal de Urbanismo una propuesta para asumir la transformación de ese enclave con la figura del agente urbanizador. Se trata de una fórmula contemplada en la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) que consiste en que una empresa puede presentar ante el Ayuntamiento una propuesta para asumir la urbanización de un espacio de la ciudad contemplado en el PGOU que esté por desarrollar. En este caso, esa sociedad se ofrece a asumir la gestión del planeamiento así como las obras de urbanización del sector en cuestión, a cambio de hacerse con parte de los derechos constructivos que poseen los propietarios de la parcela. Para ello, se hace una valoración económica que equipare la parte del proyecto que quedaría en manos del nuevo agente, a modo de retribución, con los gastos que le suponen los trabajos para dejar el suelo listo para edificar.

El Ayuntamiento ha valorado en 6,5 millones de euros (más IVA) las cargas que tendría que asumir la empresa dispuesta a ejercer ese papel. Además, las condiciones del concurso le exigen aportar acuerdos con los actuales propietarios de ese suelo, para que se confirme que están dispuestos a renunciar a parte de sus derechos urbanísticos por la entrada de este nuevo privado.

Urbanismo ha dividido este procedimiento en dos fases: una en la que las empresas interesadas deberán presentar una alternativa técnica, y otra en la que se valorarán las cuestiones económicas. El Diario Oficial de la Unión Europea publica ya este martes un aviso respecto a esta convocatoria, en el que se señala que el plazo de presentación de propuestas a nivel técnico culminará el próximo 3 de abril. No obstante, ese plazo no se iniciará hasta que el anuncio sea publicado en el BOP.

Las promotoras interesadas deberán aportar en esta primera fase del proceso un avance de la ordenación urbanística del sector y del proyecto de urbanización. Una vez valorada la documentación administrativa de las empresas para que no haya errores, Urbanismo expondrá las propuestas públicamente durante un plazo de 20 días en los que podrá recabar alegaciones al respecto. Concluido ese plazo, el Ayuntamiento resolverá las alegaciones presentadas y responsables de Urbanismo puntuarán cada una de las propuestas en función de unos criterios que valorarán la composición volumétrica y singularidad de los edificios, su integración en la ciudad, la calidad de los espacios públicos, la reubicación del Cottolengo en un nuevo edificio y la solución para integrar en superficie el trazado del ferrocarril del puerto, haciendo posible su soterramiento en el futuro, entre otras cuestiones.

Uno de los aspectos más relevantes de esta operación es que se permite la construcción de una torre de más de 20 plantas que podría albergar las 179 viviendas de renta libre previstas, un edificio que el Ayuntamiento valorará sobre todo por su «singularidad» y «composición volumétrica». Asimismo, se exige la construcción de 82 VPO para realojar a los vecinos de la zona que habitan este enclave en condiciones de 'infravivienda'. En este caso, el Consistorio es uno de los propietarios de los terrenos, ya que en la zona posee el albergue municipal y otros equipamientos del área de Derechos Sociales que posiblemente tendrían que reubicarse para dar paso a la nueva ordenación.

Una vez puntuadas las propuestas a nivel técnico, se obtendrá un ganador que deberá presentar una documentación para demostrar su capacidad y solvencia técnica. Superado ese proceso comenzará la segunda fase, en la que Urbanismo abrirá un plazo de un mes para que las empresas presentadas aporten su propuesta a nivel jurídico y económico. Una de las cuestiones que deberán presentar será la justificación de haber constituido una garantía provisional de 66.430 euros.

En esta fase del proceso, se puntuarán sobre todo cuestiones como la mayor disponibilidad de suelo del ámbito por ser propietario o por los acuerdos alcanzados con sus actuales dueños, la mayor valoración de los terrenos una vez urbanizados, el menor importe de las cargas de urbanización, y los plazos más breves para la ejecución de las obras, entre otros aspectos.

Una vez superada esta etapa, la mesa de contratación de la Gerencia de Urbanismo volverá a clasificar las ofertas de mayor a menor puntuación y seleccionará al agente urbanizador, con el que el Ayuntamiento deberá firmar un convenio urbanístico que recogerá sus obligaciones y derechos para el desarrollo del sector. En el caso de que la empresa elegida incumpla sus compromisos, se han establecido una serie de sanciones económicas que, en el peor de los casos, podrían llegar a la retirada de la figura de agente urbanizador a la promotora incumplidora.

Según ha apuntado la concejala de Urbanismo, Carmen Casero, hasta ahora son unas cinco las empresas que han mostrado interés en asumir ese papel, tras la propuesta presentada por Sierra Blanca, que ha planteado una torre de 22 plantas que se levantaría sobre una base comercial o de oficinas de 62 metros de fachada hacia el paseo Antonio Machado. Además, la promotora marbellí contempla realizar dos aparcamientos de uso público: uno bajo el campo de fútbol existente junto al colegio Luis de Góngora, que se mantiene en su lugar; y otro bajo las nuevas zonas verdes de que dispondrá el sector.

No obstante, a tenor de los plazos señalados, tardará aún varios meses, posiblemente lo que resta de año, la resolución del concurso para impulsar la transformación de este suelo de El Bulto con la entrada de un agente externo, una fórmula que por vez primera se emplea en la capital.

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