Guía para alquilar un piso: qué te pueden exigir (y qué no)

Pocos pisos disponibles (la oferta de viviendas de alquiler se ha reducido un 41% en un año en Málaga) y más gente que nunca a la búsqueda. Con esta balanza tan desequilibrada entre oferta y demanda, el mercado del alquiler se ha convertido en una selva en Málaga. Agencias inmobiliarias y propietarios tienen la sartén por el mango, lo cual se traduce no sólo en un aumento desbocado de precios (un 15,2% en el último año) sino en la exigencia de cada vez más requisitos a los aspirantes a inquilinos, que se ven sometidos a verdaderos 'castings'.

Ante este panorama hostil, es más necesario que nunca conocer los derechos que asisten a los inquilinos y los límites que no pueden traspasar los arrendadores. ¿Qué te pueden exigir y qué no a la hora de alquilar una vivienda? Dos abogados expertos en derecho inmobiliario y consumo contestan a todas las preguntas.

La inmobiliaria o el propietario pueden solicitarle al futuro arrendatario un informe de solvencia o la declaración de la renta al igual que lo hace una entidad bancaria cuando se solicita una hipoteca. «Hay que distinguir dos supuestos: la información que pueda estar protegida por la Ley de Protección de Datos, a la que no se puede acceder salvo autorización expresa del interesado, y los datos que se encuentren inscritos en registros de acceso público», explica Genaro Ortega. «Los primeros pueden solicitarse directamente al futuro arrendatario, y si este está conforme pueden incluso ser facilitados por el propio interesado o, en su caso, autorizada su solicitud a los organismos o entidades necesarias, de forma expresa para que sea la inmobiliaria la que acceda a tales datos previa», prosigue. En este supuesto, el abogado dice que lo aconsejable es que tales informes queden en poder de la inmobiliaria, siendo destruidos una vez utilizados para ese contrato en concreto, y sin que los mismos le sean facilitados al arrendador, aunque éste sí sea informado de dicha solvencia de cara a suscribir el contrato.

Negarse a facilitar estos datos es posible; «el problema es que ante la negativa, se negará el arrendamiento», indica Celia Martín Aurioles, letrada responsable del departamento jurídico de la Unión de Consumidores de Málaga.

Conforme dispone el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la fianza es obligatoria y será equivalente a una mensualidad de renta en el supuesto de arrendamientos de vivienda, y de dos en los demás casos distinto al de vivienda. Tendrá que ser depositada en metálico en los organismos que se prevén para ello por la Administración, en el caso de Andalucía en la Agencia de Viviendas y Rehabilitación, adscrita a la Consejería de Fomento de la Junta de Andalucía. El inquilino la recuperará cuando termine el contrato de alquiler.

Entonces, ¿cómo puede ser que se esté exigiendo a los inquilinos el pago por adelantado de dos, tres o hasta cuatro mensualidades como fianza? Pues porque el mismo artículo de la LAU dice que las partes, en base a la libertad de pactos en los contratos, pueden pactar «cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico que estimen pertinentes». No obstante, sí que marca un límite: «En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta», especifica la ley.

Respecto a los honorarios, el artículo 20 de la LAU establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica. Esto quiere decir que si el arrendador es una persona física, se deja libertad a lo que pacten las partes y no hay una cuantía o porcentaje máximo.

En la práctica, lo habitual, al menos en Málaga (cada provincia tiene una costumbre en este sentido) es que las agencias impongan el pago de honorarios tanto al arrendador como al arrendatario. En la mayoría de los casos, se pide la cuantía equivalente a una mensualidad por este concepto.

En los últimos tiempos se publicitan con insistencia los seguros de impago de alquiler. Se trata de unas pólizas dirigidas a cubrir al arrendador el riesgo de que el arrendatario deje de pagar la renta por el motivo que sea. «El seguro de impago de alquiler beneficia al propietario y solo puede ser suscrito por éste. Suele cubrir impago y daños en la vivienda, aunque la cobertura es ampliable. Lo cierto es que es otro de los gastos, que, últimamente se imponen al inquilino», apunta Celia Martín Aurioles.

¿Cuánto cuesta un seguro de impago de alquiler? Suele rondar entre el 3% y el 5% de la renta anual. Por ejemplo, si la renta está fijada en 1.000 euros, la póliza costará entre 300 euros y 600 euros anuales.

«El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario», especifica la LAU. Para ello, el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. «En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador», añade la Ley.

En cambio, la ley establece que las «pequeñas reparaciones» que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

«Aquí viene otro problema común de interpretación», advierte Martín Aurioles. Y es que la ley no concreta si la rotura de una lavadora, por ejemplo, corresponde a arrendador o arrendatario. «Desde mi punto de vista, la equipación básica de una vivienda para su uso corresponde al propietario; reparación, conservación y sustitución, en su caso. Es importante que en los contratos de arrendamiento se establezca por el arrendatario, expresamente, la existencia y estado de los electrodomésticos, al objeto, de que conste, por ejemplo, antigüedad y buen uso», afirma la abogada.

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