¿Ha terminado de pagar la hipoteca? ¡Ojo! La casa aún no es suya

Susana Zamora

Sábado, 24 de octubre 2020, 00:34

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Parece que nunca va a llegar el día. Es el momento imaginado durante 20, 25 o, incluso, 35 años. Un mes tras otro sin faltar a la cita. Pero la última cuota de la hipoteca acaba llegando después de media vida pagando religiosamente al banco para tener una vivienda en propiedad. Por fin, la casa está pagada, pero antes de descorchar el champán conviene atar el cabo suelto que queda. Unas veces por dejadez y otras por desconocimiento no se hace el último trámite. Porque la hipoteca no finaliza con el pago de la última letra. Al banco ya no se le debe nada, pero en la información registral de la vivienda sigue apareciendo ese préstamo y en el futuro puede acarrear problemas.

Bien cuando se vende la propiedad, que se cancela anticipadamente, o cuando se abonan todas las cuotas, la carga de la hipoteca sigue inscrita en el Registro de la Propiedad. «Si no se va a transmitir la propiedad, no suele haber prisa por cancelar la hipoteca, pero, en general, todo el mundo quiere tener su hoja limpia en el Registro y que no figure ninguna carga», apunta Ramón Blesa, vocal en la junta directiva del Colegio Notarial de Andalucía por Málaga.

Para eso hay que hacer una escritura de cancelación de hipoteca y para realizar ese trámite hay dos opciones. La primera es encargárselo a la entidad financiera, que estaría obligada a hacerlo, pero por el que cobraría unos gastos de la gestoría que lo realizase. La segunda opción es que el propio cliente lo haga. También tiene un coste (factura de la notaría y del Registro de la Propiedad), pero bastante inferior al anterior. «La escritura de cancelación de hipoteca y la inscripción en el Registro de la propiedad no tienen un coste elevado, depende del importe de la hipoteca, pero en una de 150.000 euros, por ejemplo, no llega a 150 euros la escritura, y a unos 100 o 120 euros la inscripción en el Registro de la Propiedad», detalla Blesa. En este caso, los pasos son los siguientes:

-Pedir un certificado de deuda cero al banco. Es gratuito.

«Durante años, ha habido bancos que han estado cobrando por esos certificados, al menos 100 euros, y no pueden hacerlo. Está prohibido tanto por el artículo 7 de la Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario («la entidad estará obligada a expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello»), como por una circular del Banco de España en vigor desde 2013. No pueden cobrar siquiera ni por el desplazamiento del apoderado a la notaría», recalca Blesa.

En ocasiones, hay algunos bancos que pueden pedir una nota simple de la inscripción registral de la vivienda, «porque los antecedentes de la casa o no los tienen o los tienen extraviados y para hacer el certificado de saldo de deuda cero tienen que poner las características del inmueble y así se le facilita los datos».

-Entregar este certificado a un notario y solicitar la escritura de cancelación de hipoteca.

El banco puede entregarle el certificado de deuda cero al cliente para que lo lleve él mismo a la notaría o encargarse el banco de mandarlo a la notaría que indique el cliente. Sea como fuere, este último tiene derecho a que le den el certificado, al menos, una copia, en caso de que el original lo manden a la notaría.

La escritura de cancelación de hipoteca tiene que ser firmada por el apoderado de la entidad financiera y es la notaría la encargada de gestionar con el banco esa cancelación. «Habitualmente, cuando está lista la escritura, se avisa al banco para la firma. No tiene que ir el cliente, porque como es una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca es un acto unilateral que hace la entidad financiera. Eso sí, una vez firmada la escritura, la notaría avisa al cliente para que vaya a recogerla. En ese momento, puede cogerla y llevarla él mismo al Registro de la Propiedad para su inscripción, o bien, encargarle a la notaría que lo haga y se la entregue una vez inscrita. Eso queda a elección del cliente», explica el notario.

«Cuando me encargan la tramitación de la escritura de una cancelación de hipoteca, cobramos 60 euros y, en muchas ocasiones, como el trámite es muy sencillo, es el cliente el que se encarga de ir al Registro de la Propiedad. Pero, si lo prefiere, podemos hacerlo nosotros por él y cuando ya está inscrita, lo llamamos para que la retire», apostilla.

Según Blesa, solo en un caso, las entidades financieras imponen al cliente la tramitación de este procedimiento a través gestoría. Es cuando vende la propiedad y no está cancelada la hipoteca. «Se hace entonces un acto conjunto de cancelación de hipoteca, venta e hipoteca nueva. En este caso, es la gestoría del banco la que suele encargarse de tramitar las tres actuaciones, para evitar que al vendedor se le olvide cancelar la hipoteca y la carga siga en el Registro de la Propiedad en el momento de la firma. Los bancos pueden llegar a cobrar unos 300 euros por la tramitación», precisa.

-Impuestos. No está sujeta a ninguno.

Actualmente, la inscripción registral no está sujeta a ningún pago de impuestos y tampoco hay que cumplimentar ningún modelo 600 (impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), ni siquiera hay que rellenarlo aunque sea con tasa cero. «Era un procedimiento que se hacía hace años, pero ahora no», zanja Blesa.

Viviendas VPO

Una vez pagada la hipoteca de la vivienda de protección oficial por completo, la cancelación es igual. No hay diferencia con respecto al resto.

«El único trámite diferente es en el momento de venderla, pues hay que solicitar en la delegación provincial de Vivienda una autorización para transmitirla, indicando el nombre del nuevo comprador, ya que tienen que velar por que la persona que compre reúna los requisitos que exige la legislación de viviendas de protección oficial, entre ellos, que el comprador no tenga otra, sea cual sea su naturaleza. Es para evitar fraudes y especulación», aclara Blesa.

¿Qué ocurre si no hago la escritura de cancelación de hipoteca?

«En esto de la cancelación de la hipoteca, me encuentro de todo. Personas que en cuanto terminan de pagar la última letra ya quieren cancelarla y así quitar la 'manchita' de la carga en el Registro y otras que lo van dejando durante años. Lo que sí es recomendable es que si van a vender, la registren antes para evitar que la gestoría del banco les cobre la comisión por esa gestión».

Existe la cancelación de la hipoteca por caducidad si no se ha hecho la escritura de cancelación de hipoteca previamente. Cuando transcurren 20 años, más un día, desde el último pago, se puede presentar en el Registro de la Propiedad una instancia con firma legitimada (porque de oficio no la inscribe) para eliminar la carga. «En este caso, lo que el ciudadano se ahorra es la escritura de cancelación de la hipoteca. Pasado ese tiempo, también se puede usar cualquier otro documento notarial para solicitar esa inscripción. Por ejemplo, me he encontrado muchas veces con que en la tramitación de herencias, hay hipotecas antiguas de los padres sin registrar y en ese momento se ha aprovechado la ocasión para solicitar la cancelación por caducidad», expone el notario.