Málaga, la provincia donde más sube el precio de la vivienda en España

Jesús Hinojosa

Málaga

Domingo, 8 de enero 2023, 00:29 | Actualizado 10:38h.

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La subida del precio de la vivienda en Málaga es un fenómeno que varios estudios han puesto de relieve en los últimos meses, pero uno de los análisis más recientes sobre el mercado inmobiliario a nivel nacional arroja un llamativo dato que invita a la reflexión. Se trata del trabajo realizado a finales de 2022 por la tasadora Gesvalt para reflejar el nivel de precios de las casas tanto en venta como en alquiler en todo el territorio español, un documento que coloca a Málaga como la provincia en la que más creció el coste de los hogares durante el año pasado, muy por encima de otras zonas principales como Madrid, Barcelona o Valencia.

En concreto, el informe cifra en 2.413 euros el precio medio del metro cuadrado de la vivienda en venta, lo que supone un 15,5% más que el dato de finales de 2021. Este porcentaje de aumento quintuplica el 3,3% que el estudio de Gesvalt arroja para el conjunto del país, y también el 2,7% de incremento que se calcula para el territorio andaluz. Además, la subida de los precios en la provincia queda muy por encima del 8,1% que se apunta para Baleares, el 2,5% de incremento para la provincia de Barcelona, el 4,1% de Valencia, o el 5,2% de subida en Madrid.

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Por capitales, Málaga es la sexta capital de provincia con un precio de la vivienda más caro (2.166 euros el metro cuadrado), superada por San Sebastián (4.228 euros por metro cuadrado), Barcelona (3.444 euros), Madrid (3.245 euros), Palma de Mallorca (2.556 euros) y Bilbao (2.468 euros). Esos 2.166 euros el metro cuadrado que Gesvalt calcula para la ciudad de Málaga suponen un 6,3% de aumento respecto al mismo dato de finales de 2021, un incremento similar al que se registra para la ciudad de Madrid (6,6%) y superior al de Barcelona (4%).

En cuanto a la vivienda en alquiler, los precios también se disparan en Málaga muy por encima del resto del territorio nacional según el estudio de esta tasadora. En concreto, el coste del metro cuadrado por mes se cifra en 12,25 euros, lo que supone un 15,2% más que hace un año. Esta subida duplica el 6,3% de aumento que el precio de los alquileres registra en Andalucía, según Gesvalt, y solo es igualada por la que se produce en Barcelona, donde también crecen un 15,2% para alcanzar los 18,21 euros el metro cuadrado al mes.

Por capitales, los alquileres en Málaga ciudad se cuantifican en 12,72 euros el metro cuadrado al mes, lo que supone un 16,5% más que hace un año. Este porcentaje también supera con creces el 6% de aumento que se registra en Sevilla y el 10% de Madrid. Con todo, Barcelona se lleva la palma a nivel nacional con 22,2 euros el metro cuadrado por mes, lo que implica un aumento del 21% en el coste de la vivienda arrendada.

No obstante, donde se aprecia un mayor incremento del precio de los alquileres es en los municipios de la Costa del Sol. Es el caso de Marbella, donde según los datos de la tasadora, el metro cuadrado al mes alcanza ya los 17,28 euros, un 27% más que hace un año. Asimismo, Estepona registra alquileres por 12,89 euros el metro cuadrado (un 23% más que en 2021), y también superan el 20% de subida en los alquileres Benalmádena y Mijas. En esta última localidad, el precio de la vivienda en venta sube un 11,6% y se sitúa en 2.107 euros el metro cuadrado, si bien Marbella sigue siendo la localidad con un mayor coste al cifrarse en 3.080 euros, un 9% más que a finales de 2021.

Si esta evolución en el precio de las casas en venta y en alquiler resulta de por sí llamativa, lo es mucho más si se pone en relación con el dato de las rentas medias de los hogares. Málaga ocupa la 37 posición a nivel nacional en ese parámetro, con 27.084 euros de renta media por hogar. Si se compara esa cifra con el coste de la vivienda calculado por Gesvalt, se obtiene como resultado que Málaga es, con diferencia, la provincia en la que existe una mayor brecha entre la capacidad económica de sus habitantes y el coste de las casas.

¿Por qué se ha llegado a esta situación? ¿Qué se puede hacer para revertirla? Uno de los seguidores más expertos de la evolución del mercado inmobiliario en Málaga es Pedro Marín Cots, responsable del Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU) del Ayuntamiento, que en sus últimos informes sobre vivienda ha alertado sobre cómo la escalada de precios está expulsado a la población a otras localidades del área metropolitana ante las crecientes dificultades para comprar o alquilar una vivienda en la capital, argumento que ha sido empleado por los partidos de la oposición para arremeter contra el alcalde, Francisco de la Torre.

Pese a que forma parte de la estructura del gobierno municipal, Marín reconoce que el Consistorio podría haber hecho más para contener los precios de la vivienda. En ese sentido, no le culpa por no haber promovido más pisos de protección oficial en los últimos años, ya que recuerda que se trata de una competencia de la Junta, pero sí por no haber adoptado medidas de regulación del fenómeno de las viviendas turísticas, que considera que ha tenido un papel relevante en la escalada de precios.

«Málaga es la única ciudad mediterránea española en la que prácticamente no se regula nada», afirma el responsable del OMAU, quien recuerda que Barcelona y Valencia sí tienen puestos límites a la proliferación de los pisos turísticos. Según Pedro Marín, aquí también podría hacerse porque el Plan General de Ordenación Urbanística no permite que convivan en un mismo edificio los usos residencial y comercial sin tener accesos diferenciados. «La vivienda turística es un uso comercial, una actividad económica, así lo reconoce la Agencia Tributaria», argumenta.

Sin embargo, no parece que sus compañeros en el equipo de gobierno municipal presten mucha atención por ahora a sus advertencias, ya que todavía no se ha aprobado normativa alguna que ponga coto a la vivienda turística, con el argumento de que está por aprobarse un nuevo decreto para regularla a nivel andaluz.

Este experto economista remarca que la escalada del precio de los hogares en Málaga se debe a una «mercantilización extrema» de la vivienda, que se ve como un activo financiero y no como una necesidad para las familias. «Invertir en Málaga está siendo rentable, y eso hace que la oferta de vivienda se canalice hacia un población que viene de fuera con un mayor poder adquisitivo, lo que está dejando fuera del mercado a un número importante de familias», argumenta Pedro Marín, quien recuerda la venta de pisos de lujo por cuatro millones de euros en las torres levantadas junto a La Térmica.

«Frente a esta situación, la administración pública debería actuar construyendo más VPO y regulando los precios. Es una falacia que limitar el precio de la vivienda suponga que se construya menos. El salario mínimo se aumentó y no por ello ha crecido el desempleo», apunta Marín, quien confía en que la nueva ley de vivienda que prepara el Gobierno central sirva para regular los precios, al menos en el caso de los alquileres. «O se le mete mano a este problema o va a pasar factura en las próximas elecciones», añade, al tiempo que apunta que en Canadá se ha prohibido la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes durante los dos próximos años para contener los precios. «No digo que aquí haya que hacer lo mismo, pero no dejar de tomar medidas».

El decano del Colegio de Arquitectos de Málaga, Francisco Sarabia, también culpa a las administraciones por estas tensiones en el mercado inmobiliario de la capital y la provincia. «Está claro que existe un desajuste entre el precio de la vivienda y la capacidad económica de la población de aquí, y el estado del bienestar debería corregirlo», advierte. Esta entidad profesional lleva años alertando en sus informes de la cada vez más llamativa ausencia de VPO en el panorama residencial local. «No estamos diciendo que todo tenga que ser VPO, pero sí incentivar de algún modo la vivienda a un precio asequible». Como ha publicado SUR esta semana, una reciente oferta de 13 pisos protegidos en Málaga ha recabado un millar de aspirantes.

«Es difícil pedirle a un promotor que sacrifique sus beneficios en favor de un producto más social porque es perfectamente lícito que ponga en marcha obras destinadas a un cliente de alto poder adquisitivo que aún encuentra para Málaga», resume Sarabia, quien subraya que esta dinámica está expulsando ya a trabajadores que no pueden aceptar un empleo en la capital o algunas localidades de la Costa porque el nivel de precios de las ventas o los alquileres se escapa de sus salarios. «En Mallorca están teniendo dificultades para contratar a trabajadores para la hostelería, y esto ya está pasando aquí», comenta.

Por ello, considera imprescindible que se articulen incentivos fiscales y ayudas para empresas y particulares que deben proceder sobre todo de la administración estatal y regional. «Este no es un problema de los ayuntamientos, el origen reside en que desde hace veinte años hay una falta absoluta de política de vivienda», añade, al tiempo que admite que las instituciones no tienen interés en poner freno a la escalada de precios porque eso les repercute en mayores ingresos tributarios.

¿Por qué no se hace VPO en Málaga? El decano de los arquitectos atribuye esa carencia al elevado precio del suelo y al calvario burocrático por el que deben pasar muchos promotores para poner en marcha un determinado desarrollo, debido a unas leyes urbanísticas excesivas. «Vamos a ver si es verdad que la nueva ley andaluza del urbanismo sirve para agilizar los trámites», comenta Sarabia, quien valora positivamente que el Ayuntamiento de la capital haya decidido dejar en manos de privados la construcción de una bolsa de 530 pisos protegidos de alquiler en unos suelos al oeste del campus de Teatinos. A su juicio, deberían ponerse en marcha más operaciones similares en grandes bolsas de terrenos, porque eso sí resulta atractivo para los empresarios del sector inmobiliario.

En Málaga, la entidad que los aglutina es la Asociación de Constructores y Promotores, que aporta dos claves más para explicar la subida de los precios: la escasez de suelos finalistas, listos para construir, y la subida de los costes de las obras provocada por la inflación. «Eso, unido a que existe más demanda que oferta de vivienda nueva, hace que los precios sigan subiendo», remarca la secretaria general de la ACP, Violeta Aragón. «Málaga es una ciudad con una alta demanda de personas que quieren venir para vivir y trabajar, tiene mucho potencial, y si la oferta de viviendas no cubre la demanda, los precios suben», insiste.

Para los promotores, el aumento en la construcción de nuevos hogares que vienen reflejando las últimas estadísticas de visados que publica el Colegio de Arquitectos es positivo pero no va todavía acompasado al ritmo de la demanda. «A eso hay que unir que la proliferación de la vivienda turística hace que suban los precios de los alquileres», añade Aragón.

Esta portavoz del sector empresarial inmobiliario también apunta a las administraciones públicas y exige que se tomen medidas para revertir este panorama. Por un lado, reclama que se agilicen los trámites burocráticos que complican y alargan durante años la preparación de un suelo para poder construir, lo que hace que sean escasos los que están disponibles para empezar a colocar ladrillos. Y, por otro, demanda incentivos que ayuden a la compra de una primera vivienda, como avales para cubrir el 20% de la entrada en el caso de familias jóvenes.

Para Violeta Aragón, «la VPO como actualmente se conoce está obsoleta» porque sus precios limitados resultan inasumibles para los empresarios debido al coste de los suelos en el mercado. «Esta tipología va a quedar solo para las administraciones y se debería crear un nuevo escalón de viviendas a precio asequible para aquellas personas cuyos ingresos son superiores a los que se exigen para poder comprar una VPO pero que tampoco les permiten acceder a la hipoteca de un piso», argumenta la secretaria de los promotores. En ese sentido, señala a la Junta de Andalucía como administración competente para poner en marcha medidas que contribuyan realmente a equilibrar el nivel de precios en la provincia y en toda la comunidad autónoma.