Málaga necesitaría triplicar la construcción actual de vivienda para satisfacer la demanda

La crisis habitacional que sufre Málaga «lejos de solucionarse, va a agravarse a corto plazo» a no ser que el ritmo de construcción se triplique y alcance las 12.000 viviendas anuales al menos durante los próximos cinco años para «normalizar» el mercado y corregir el fuerte desequilibrio entre oferta y demanda, que es lo que está llevando los precios a cotas desorbitadas. Estos son los cálculos que ha presentado hoy la consultora inmobiliaria Savills en su informe anual 'Visión Málaga 2024', en el que analiza el gran desafío que afronta la ciudad y su área metropolitana para gestionar el fuerte crecimiento de población previsto para el futuro cercano. El director de Savills en Andalucía, José Félix, Pérez-Peña, ha reclamado un «gran pacto entre administaciones» para abordar el problema de la vivienda como una «emergencia, igual que lo fue el covid o lo es la sequía».

Basándose en las previsiones del Instituto Nacional de Estadística, Savills ha destacado que Málaga es la provincia española que más va a crecer en número de hogares de aquí a 15 años: en dicho periodo se van a crear 211.000 hogares, el 35% de todos los que surgirán en Andalucía. En los próximos cinco años se alcanzará el mayor ritmo de crecimiento, con la creación de algo más de 20.000 hogares por año, el doble de los que va a sumar la capital de Andalucía. Y buena parte de esta población se querrá afincar en Málaga o su área metropolitana, donde sería necesario construir «8.000 viviendas libres y 4.000 de protección oficial» cada año durante los próximos cinco, para «empezar a normalizar el mercado». Esto supondría duplicar el ritmo actual de construcción de vivienda libre y cuadruplicar el de VPO. «Hasta ahora se están promoviendo entre 3.000 y 4.000 viviendas al año en Málaga, la mitad de las que se construyen en Sevilla, cuando el crecimiento de población aquí va a ser del doble», ha ejemplificado Pérez-Peña.

Esas nuevas viviendas tienen que tener, además, un precio asequible, no como las que se están construyendo en los últimos años. «Malaga ha superado la barrera de los 4.000 euros por metro cuadrado en obra nueva de vivienda libre y el precio medio de los pisos nuevos está ya en 542.000 euros, se ha duplicado en menos de diez años. Es prácticamente imposible comprar por debajo de 3.600 euros por metro, con lo cual un piso de 100 metros cuadrados nuevo en cualquier zona de la ciudad de no cuesta menos de 360.000 euros», ha revelado el director de Savills en Andalucía. Con estos precios, la vivienda nueva ha quedado reservada a un reducto de compradores de poder adquisitivo alto; que los hay: «Todo lo que se saca al mercado tiene un 65% comercializado en un año, con lo cual, en un año y medio cualquier promoción ya está vendido al 100%», ha indicado. Pero con estos precios desorbitados, este mercado de obra nueva está «dejando fuera a la gente joven y al malagueño medio».

Pérez-Peña ha negado que la demanda extranjera esté teniendo un peso decisivo en el mercado inmobiliario malagueño. «Se trata sobre todo de una demanda de reposición: una familia que tiene ya su casa pagada en Huelin y la vende para comprar una más grande o en otra zona mejor», ha explicado, recordando que la mitad de las viviendas se compran sin hipoteca en Málaga.

«La situación cada vez se va a agravar más a no ser que haya un pacto entre las administraciones oportunas para la creación de una zona de desarrollo en la provincia donde se puedan construir 15.000 ó 20.000 viviendas a corto plazo, como se ha hecho en Sevilla con Entrenúcleos », ha advertido el experto, que pide seguir el ejemplo de la capital andaluza en la creación de este nuevo barrio, donde los precios están por debajo de 2.500 euros por metro cuadrado, lo cual ha hecho que la media de la ciudad se mantenga en un nivel mucho más moderado de lo que lo está en Málaga.

La pregunta es: ¿dónde crear ese Entrenúcleos malagueño, ese barrio con 15.000 o 20.000 viviendas? «Tiene que ser una zona que esté conectada con transporte público o vaya a aestarlo, lo cual nos deja sólo con la zona norte: Campanillas, Cártama o Pizarra. La ventaja que tuvo Entrenúcleos es que la infraestructura se hizo antes; aquí va a tener que hacerse a la par».

Pérez-Peña ha reconocido que desarrollar a corto plazo un suelo de esta magnitud no va a ser posible «salvo que las Administraciones se pongan de acuerdo para afrontar este tema como una emergencia».

Respecto al mercado del alquiler, Pérez-Peña que la crisis es todavía más acuciante puesto que la oferta es raquítica y las soluciones «no son fáciles». «En Málaga el desajuste entre oferta y demanda también es más acusado que en otras ciudades por el aumento de demanda derivado del incremento de población, la dificultad de acceso a la vivienda en compra y el incremento de vivienda turística», reconoce el informe de Savills. «Tanto el sector público como el privado son conscientes de las limitaciones del parque en alquiler y analizan soluciones de colaboración público-privada, como el impulso de proyectos de vivienda protegida a través de distintas fórmulas. Tanto el Plan Vive como el incremento del valor del módulo están permitiendo dinamizar el interés inversor y actualmente existe una previsión de 500 viviendas hasta 2026», prosigue el estudio.

El director regional de Savills no cree que el auge de las viviendas turísticas sea culpable de la escasez de alquileres. «Es un problema más grande que eso», ha apuntado. «El 45% de las viviendas del Centro son turísticas y eso no puede pasar; eso es evidente. Pero pasar esas viviendas al mercado de alquiler convencional no solucionaría el problema; la presión va a seguir estando ahí porque el problema no es turístico, es un problema de que hay mucha demanda y muy poca oferta: si miras cualquier portal inmobiliario hay sólo 800 viviendas disponibles para alquilar en Málaga», ha argumentado. Para él, la solución iría más en la línea de «incentivar a quien alquile vivienda a precio asequible» y cambiar la legislación para revertir «ese vértigo que tienen muchos propietarios a alquilar a familias con hijos». «Se habla de fondos buitre pero al final el 90% del mercado está en manos de pequeños propietarios», ha afirmado.

El informe de Savills indica que hay iniciativas para dotar a Málaga de más vivienda de alquiler, pero claramente insuficiente para la demanda. «En los próximos años Málaga duplicará su oferta en edificios dedicados íntegramente a alquiler y fórmulas alternativas como el 'coliving' y el 'flex living' en los próximos cuatro años. Estas cifras aliviarán la tensión, aunque no serán suficientes para equilibrar el mercado», apunta Pérez-Peña. Los proyectos 'living' alcanzan actualmente casi 1.500 unidades en Málaga y se irán a 3.300 unidades en los próximos cuatro años, un 130% más. Las residencias de estudiantes, por su parte, absorben parta de la demanda que hasta ahora entraba en el mercado de alquiler, con el doble del número de camas hasta alcanzar las 3.225, con 600 nuevas plazas en proyecto. «Toda esta nueva oferta de modelos habitacionales diseñada para distintos perfiles de población, desde estudiantes a jóvenes profesionales o familias, se centra en las zonas bien comunicadas y afines al tipo de demanda, con opciones que complementan el crecimiento económico de la ciudad, la llegada de empresas y universidades que impulsan la retención y la atracción de talento», apunta el informe de Savills.

En los últimos doce meses, el mercado ha sido impulsado por el sector tecnológico y, ante la falta de oferta, los espacios de 'coworking' se han consolidado como opción para la llegada de nuevas empresas. Los edificios exclusivos de oficinas se mantienen en niveles de ocupación estables en valores máximos por encima del 95%, con incremento progresivo de las rentas. La tasa de disponibilidad se sitúa en el 7,7%, aunque la mayor parte en la periferia o en edificios obsoletos. La entrega de los cuatro proyectos de oficinas que se incorporarán en la ciudad, además del crecimiento previsto del Málaga Tech Park, aliviará la escasez de oferta actual.

Savills determina que la oferta hotelera crece a menor ritmo que la demanda. Incluso con un 14% más de plazas respecto a 2019, la ocupación hotelera está alcanzando récord en los principales indicadores turísticos y en los parámetros operativos de los hoteles. El precio de las tarifas refleja el incremento en la calidad, pero también la necesidad de aumentar la oferta, en opinión de esta consultora. «Para igualar la capacidad hotelera de Sevilla, Málaga necesitaría construir 130 hoteles de 100 plazas cada uno», ha ejemplificado Pérez-Peña. Eso sí, reconoce que Málaga es uno de los pocos destinos turísticos donde se está invirtiendo en el desarrollo de suelo hotelero.

En el sector 'retail' crece el interés de operadores nacionales e internacionales por posicionarse en la ciudad, impulsada tanto por el turismo como por un fuerte desarrollo de la demanda local, que evoluciona cada vez más en busca de experiencias y calidad en sus compras. La tasa de disponibilidad en zona 'prime' se encuentra por debajo del 1% y los ejes secundarios como Soho, Alameda y Carretería han cobrado interés comercial. Las rentas medias globales de la ciudad se han incrementado un 9%.

En lo que va de año, la absorción en el sector logístico asciende a 30.000 metros cuadrados, con la tasa de disponibilidad en niveles críticos a corto y medio plazo. La nueva superficie entregada no suple la demanda sostenida de la ciudad debido a su rapidísima absorción. Es el caso del proyecto de la antigua fábrica de Bacardí, entregado en el primer semestre, y que ya está prácticamente al completo. Los desarrolladores y promotores ponen el foco en el análisis de sectores de suelo urbanizable sectorizado, como la aprobación final del Plan Parcial del sector SuS G-1, en Málaga.

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