Málaga capital necesita más del doble de las viviendas nuevas que salen al mercado cada año

Pérez-Peña aboga por «incorporar el área metropolitana« como estrategia »vital para consolidar el desarrollo de Málaga«. »La ciudad debe integrar la atracción y generación de talento como valor clave a futuro y proporcionar los espacios necesarios para mantener el nivel de calidad de vida que la ha convertido en una de las ciudades más atractivas para vivir y trabajar en el sur de Europa«, argumenta, sin olvidar la »mejora de las infraestructuras que den servicio a todo este crecimiento«.

«La necesidad de vivienda es urgente en todas sus vertientes: obra nueva, segunda mano y alquiler. Empresas de todos los sectores buscan espacios de calidad para implantarse o seguir creciendo. Llegan dos nuevas universidades y además nos hemos convertido en uno de los destinos más deseados del mundo para profesionales nómadas, es decir, atraemos talento y lo generamos», añade Pérez-Peña.

Además, según el directivo, es «imprescindible que se produzca un impulso del parque de vivienda social y asequible en Málaga, tanto en compra como en alquiler».

La situación del mercado de vivienda mantiene la tendencia de alta demanda y escasez de oferta de obra nueva. «El 63% de la nueva oferta residencial lanzada al mercado este año ya está vendida a pesar del incremento de precios, la mayor oferta y el endurecimiento de los costes de financiación, por lo que nos encontramos con un claro déficit de nuevos desarrollos para atender el ritmo de demanda actual», afirma José Luis Bravo, responsable del sector residencial de Savills. La previsión de nueva vivienda en la ciudad a futuro suma 43.625 nuevas unidades. De estas, 18.656 unidades ya están aprobadas para entrar gradualmente en el mercado en los próximos años.

El informe destaca cómo Málaga se posicionó como la segunda provincia costera con mayor número de compraventas en 2022 tras Alicante, con 35.300 y 41.800 transacciones respectivamente, y como la sexta provincia más cara de España. Es además destacable que el 45% de los compradores de vivienda en Málaga no necesitaron hipoteca.

El precio medio de la ciudad para vivienda plurifamiliar nueva se sitúa en 3.969 euros por metro cuadrado, un 18% por encima del de 2022. Los distritos con el metro cuadrado más elevados son Málaga Este (5.574 euros por metro), Carretera de Cádiz (5.148) y Centro (3.606). Los más asequibles son Churriana (2.371), Alhaurín de la Torre (2.972) y Rincón de la Victoria (3.028) para vivienda plurifamiliar.

El estudio dedica atención al segmento del lujo o 'prime', que ha crecido en los últimos años «hasta convertirnos en el primer mercado por número de activos en venta por encima de los 3 millones de euros». Este segmento, que se ve menos afectado por las fluctuaciones económicas, muestra un «gran potencial» debido a la escasez de producto y el aumento del atractivo para una nueva demanda tanto nacional como internacional, que se empiezan a fijar en Málaga Capital como una de sus localizaciones favoritas junto a Marbella o Benahavís.

En cuanto al mercado de alquiler, Savills señala que la oferta en la ciudad ha experimentado un «retroceso significativo» debido a su reasignación para la venta o como alquiler de corta estancia. La renta media de vivienda en alquiler en la ciudad se situó en 1.140 euros al mes en 2022, un 16% más que el año anterior.

El informe se fija en un producto relativamente nuevo en el mercado inmobiliario malagueño: el 'build to rent', que son edificios de viviendas promovidos específicamente para ser explotados en alquiler. En la actualidad, Málaga cuenta con 1.500 unidades previstas en estos formatos, una cifra «prometedora, pero todavía insuficiente» según Savills.

Savills destaca que el suelo en mercado en la ciudad se está transaccionando de media en solo 12 meses. «El mercado continúa en efervescencia con un aumento del 10% de la superficie residencial transaccionada frente al año anterior. Esto permitirá promover una oferta superior a 3.500 viviendas. Este buen número de transacciones ha sido llevado a cabo debido a la necesidad estructural de vivienda y el fuerte apetito inversor nacional e internacional», afirma José Luis Sanz, director asociado de la consultora, que advierte que el interés inversor se enfrenta «a la falta de suelo gestionado en la ciudad y su entorno inmediata».

Los proyectos de Cortijo Merino y Distrito Z,, ya en desarrollo, y sobre todo, Repsol y Rojas Santa Tecla son los focos más importantes de oferta inmobiliaria a corto y medio plazo. Entre estos cuatro sectores, se pondrán en mercado más de 570.000 metros cuadrados de techo para nueva vivienda.

Otra opción, según Sanz, es «la potenciación de sectores de suelo en municipios colindantes, donde sería posible crear vivienda de calidad a precios más ajustados, como ocurre en otras ciudades, ampliando el área metropolitana y dotándola, no solo de más vivienda, sino también de más servicios».

Málaga incorporará 35.000 metros cuadrados nuevos de oficinas a partir de 2025, ampliando el insuficiente 'stock' de la ciudad y generando nuevas alternativas de calidad. Hasta entonces, las empresas «están buscando soluciones alternativas» para encontrar donde ubicarse en la ciudad. Esto explica, en parte, el boom de los coworkings o espacios flexibles.

El de Málaga, señala Savills en su último informe, es un parque de oficinas con poco más de 500.000 metros de stock y una tasa de disponibilidad de apenas el 5,6% (31.500 metros). Además, la mayor parte de la superficie disponible actualmente está en zonas de periferia o espacios de menor calidad que no satisfacen los requerimientos actuales de las empresas. «Esta situación complica la búsqueda de sede para muchas empresas que quieren instalarse o ampliar su espacio en la ciudad», señala Aranzazu García, asociada en el sector de oficinas.

Esta circunstancia ha generado en el último año «operaciones en tiempo récord, ralentización de decisiones al no encontrar alternativas satisfactorias en muchos casos, e incluso formalización de contratos previos a la salida del inquilino anterior e incluso acuerdos sobre el mobiliario para agilizar los plazos de implantación», detalla la experta.

En cuanto a las rentas, en los edificios principales han subido un 11% de media en las zonas más céntricas de la ciudad, alcanzando máximos de entre 20 y 25 euros por metro cuadrado y mes. El informe destaca el alto interés de los inversores por impulsar este tipo de desarrollos.

El número de plazas hoteleras en la ciudad se ha incrementado más de un 20% desde 2019. «La ciudad cuenta con una previsión de nueva oferta equilibrada, con 21 proyectos que entrarán en el mercado entre 2023 y 2027 sumando más de 1.900 plazas. Gran parte, en torno al 27%, de ellos serán de cinco estrellas y cinco estrellas gran lujo», refleja el informe.

«Las perspectivas de la provincia a corto y medio plazo mantienen la tendencia de crecimiento, impulsada por la mejora de calidad de la oferta, el incremento del ADR y el aumento del interés inversor ante una rentabilidad que continúa mejorando pese a la leve caída de la ocupación», añaden desde Savills.

Con el incremento de la actividad económica y turística en Málaga, continúa la tendencia alcista en los principales ejes comerciales. Las rentas 'prime' han vuelto ya a niveles de 2019 y la disponibilidad de locales vacíos se reduce al 2% en las calles principales. La zona 'prime' (calle Larios) ha recuperado su renta máxima, superando los 300 euros por metro cuadrado al mes. Y Calle Nueva resurge alcanzando el 100% de ocupación y marcando rentas máximas históricas de 112 euros.

Además, zonas como el acerado norte de la Alameda Principal y primer tramo de Calle Granada están experimentando ya la buena evolución del sector y el interés por operadores e inversores en esta zona.

En los ejes secundarios se han registrado ligeros incrementos, recuperando hasta un 12% en algunas de las zonas más afectadas por la pandemia.

El gran reto, para Savills, es «consolidar la llegada de operadores de lujo, así como restauradores de primer orden que mejoren la oferta comercial y gastronómica de la ciudad, atraídos por el impulso del sector hotelero». «Veremos la llegada de los primeros operadores en los próximos meses», aseguran los autores del informe.

En cuanto a los centros comerciales, la previsión es que se incorporen en torno a 91.600 metros cuadrados en distintos proyectos en los próximos cinco años. «La apertura de McArthur Glen en Málaga ha sido un importante paso evolutivo a nivel centros y parques comerciales y la aprobación de su ampliación significa el lanzamiento de la ciudad en el segmento lujo como complemento a la oferta de Puerto Banús», afirman desde Savills.

El informe de Savills concluy que elevar los estándares logísticos de Málaga y su área de influencia es «clave» para el buen funcionamiento de la ciudad y su desarrollo futuro. El 'stock'de suelo logístico puro en Málaga es de poco más de 300.000 metros cuadrados, con una tasa de ocupación cercana al 100%.

A medio o largo plazo, la ciudad tiene proyectados más de un millón de metros cuadrados nuevos gracias a la tramitación urbanística de sectores como Huertecilla Tarajal, La Loma I, San Julián o Rosado Este. Sin embargo, en la actualidad, la escasez de superficie disponible es la realidad que se encuentran los operadores nacionales e internacionales con interés en instalarse en la ciudad. Las rentas se sitúan en 5 euros por metro y mes. «La prolongada situación de desequilibrio entre oferta y demanda requiere impulsar los planeamientos urbanísticos sobre los que se está trabajando y la puesta en mercado de suelos finalistas lo antes posible», insisten los autores del informe.

Según Savills, la llegada de dos nuevas universidades y la evolución de la oferta educativa actual hacen prever la necesidad de 1.000 camas más en la ciudad, a pesar del incremento del 56% de plazas en los últimos tres años.

Además, se prevé la llegada de nuevos formatos educativos que se sumarán a la universidad, como formación profesional, escuelas de post grado y 'longlife learning' que requerirán espacio para desarrollar su actividad.

Savills señala en su informe que la ampliación de camas hospitalarias y geriátricas es todavía «una asignatura pendiente tanto por parte del sector público como privado». Actualmente, el municipio de Málaga dispone de más de 2.400 camas en residencias para personas mayores, más otras 500 en desarrollo. En cuanto a camas hospitalarias, el número actual es de 3.400, repartidas en 17 centros. Para cumplir con los ratios recomendados por la OMS (8-10 camas por cada 1.000 habitantes), sería necesaria la construcción de entre 1.180 y 2.300 camas adicionales.

Además, Málaga ha experimentado un crecimiento significativo en el turismo médico, atrayendo a pacientes internacionales que buscan tratamientos especializados en áreas como cirugía plástica, odontología, oftalmología y fertilidad.

Todo ello está impulsando el desarrollo del sector 'healthcare', aumentando también en los últimos años el número de clínicas asistenciales, así como la ampliación de hospitales privados, como es el reciente caso de Quiróno.

Por su parte, el segmento 'senior living' (complejos residenciales pensados para mayores de 65 años, dotados de servicios) continúa su avance enfocándose en perfiles locales, nacionales e internacionales, para aportar soluciones habitacionales dirigidas a personas mayores que no están en situación de dependencia y buscan un estilo de vida comunitario en un alojamiento adaptado a sus necesidades.

Esta evolución está impulsando el interés inversor en el sector 'healthcar' y senior living en Málaga, si bien la escasez de producto en mercado no propicia la materialización de operaciones, según Savills.