Guía para saber cuánto sube de verdad la vivienda en Málaga

A veces es un lío. Hay múltiples informes inmobiliarios, numerosas estadísticas y a veces dan información contradictoria entre sí: el precio de la vivienda puede estar bajando o puede estar disparado según qué datos se usen como referencia; el metro cuadrado puede apenas superar los 2.000 euros o situarse por encima de los 3.000 euros de acuerdo con quién haga los cálculos. Y no es porque unas fuentes sean más fiables que otras, sino que las diferencias obedecen, en términos generales, a que cada una de ellas mide cosas distintas: unos estudios tienen como base los precios de oferta -la aspiración del propietario a la hora de sacar su vivienda al mercado-, mientras que otros se fijan en las tasaciones -como el propio Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana- y otro grupo cuenta con las cifras registrales, que son las que recogen la última fase de las operaciones inmobiliarias, a qué precio se cierran.

Aunque también dentro de cada una de estas tres categorías principales hay números disímiles, porque hay diferentes casas que elaboran tasaciones, y también dentro de las firmas que analizan los precios de oferta, es decir, los portales inmobiliarios, se producen resultados distintos porque sus muestras difieren.

Los datos oficiales, los del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, indicaban en el tercer trimestre de 2023 -últimos disponibles en esta fuente- un incremento del precio tasado de la vivienda en la provincia de Málaga de un 8% interanual y del 2% trimestral. Aunque con un comportamiento distinto en los pisos nuevos y en los más antiguos: así, entre los que llevan construidos menos de cinco años, la estadística ya recogía una caída trimestral, -comparando los niveles de septiembre con los de junio- del 2,6%, frente al aumento que aún seguía produciéndose de la segunda mano superior al 2%. De acuerdo con el Ministerio, el precio medio del metro cuadrado en la provincia al término del mes de septiembre era de 2.230 euros; que en el caso de la vivienda con menos de cinco años ascendía a los 2.533 euros y en el de las casas de más de cinco años era de 2.221 euros.

Según una de las principales tasadoras del país, Tinsa, el precio medio de la vivienda en la provincia al cierre del cuarto trimestre de 2023 rozaba los 2.100 euros el metro cuadrado -ligeramente más reducido que el que calcula el Ministerio-, lo que supone un incremento del 7,3% interanual, una cifra que básicamente coincide con la que ofrece Sociedad de Tasación para la vivienda nueva de la capital malagueña, a la que atribuye una subida del 7,2% en comparación con los niveles de 2022, hasta los 2.265 euros el metro cuadrado. En el resto de la provincia, de acuerdo con Sociedad de Tasación, las subidas interanuales superan el 5%, salvo en Ronda.

La ligera diferencia entre las cifras del Ministerio y las de estas firmas obedece a que el organismo gubernamental firmó en el año 2013 un convenio de colaboración con la Asociación Española de Análisis de Valor, que está formada por un buen puñado de sociedades tasadoras, entre las que se encuentran Tinsa y también Sociedad de Tasación, además de Gesvalt o la sociedad propiedad de la consultora Aguirre Newman, entre otras. Y cada una de estas empresas realiza un número diferente de tasaciones, ubicadas en diferentes ciudades y barrios, en función de su ámbito de actuación, que no se tiene por qué corresponder con una fotografía cien por cien representativa del conjunto del mercado. A ello se une que cada una de estas sociedades usa una metodología de valoración diferente.

Frente a estos incrementos que recogen los informes de Tinsa y Sociedad de Tasación y la media que publica el Ministerio, otra firma del sector de las valoraciones, Gesvalt, calculaba que en 2023 la vivienda se había abaratado ya un 1,2% en Málaga, hasta los 2.382 euros el metro cuadrado. Es la gran excepción, la única firma que señala que el precio de la vivienda está bajando -o estabilizándose- en la provincia.

El estadístico Julio Rodríguez explica que, en términos generales, las tasadoras son bastante conservadoras en la elaboración de sus datos: así, abunda, cuando los precios caen, tienden a suavizar el ritmo de descenso, y cuando la tendencia es alcista, también suelen moderar la velocidad de la subida que reflejan. En cuanto a la fuerte desviación que supone Gesvalt respecto al resto del sector, comenta que puede obedecer a la muestra que hayan utilizado para realizar su estudio.

Pasamos de la fase de la tasación a la del registro de las operaciones. Los Registradores de la Propiedad, como sucede con el Ministerio, todavía no han publicado las cifras correspondientes a todo el año 2023. Las últimas que tienen disponibles corresponden al tercer trimestre del año pasado. En ese momento atribuían al metro cuadrado de la vivienda en Málaga un precio medio de 2.445 euros -más alto que las cifras de tasación-, lo que suponía una subida del 5,5% interanual -casi dos puntos menos que los tasadores-. Pero asignaban una valoración superior a los 2.700 euros al metro cuadrado de las viviendas nuevas, tras experimentar un encarecimiento del 9,4%; mientras tanto las casas usadas tenían un precio de 2.364 euros el metro cuadrado en septiembre del año pasado, lo que supone una subida del 5,1% respecto a las cifras de las mismas fechas del ejercicio anterior.

De acuerdo con el experto Julio Rodríguez, la estadística registral es la mejor para medir los precios absolutos de la vivienda, ya que recoge las cifras reales de cierre de las operaciones. Aunque también aconseja vigilar la estadística que elabora el Instituto Nacional de Estadística -no da detalle provincial-, porque toma como referencia las cifras de los notarios, es decir, las de las escrituras de compraventa, que el organismo público modifica teniendo en cuenta la calidad de los inmuebles vendidos en el periodo de referencia, es decir, corrige la fuerte subida o la fuerte bajada de los precios inmobiliarios que haya podido verse influida porque se hayan vendido muchas viviendas de una calidad muy alta o muy baja en el periodo de referencia. De lo que se trata es de que la tipología de las viviendas vendidas no contamine la medición de la evolución de los precios.

Los portales inmobiliarios ofrecen un tercer conglomerado de estadísticas. De acuerdo con las cifras de Idealista, por ejemplo, a cierre de 2023, el precio del metro cuadrado de la vivienda en la provincia superaba los 3.000 euros, para colocarse en los 3.079 euros, tras incrementarse un 11,3% respecto al término del año 2022. Además, de acuerdo con esta misma fuente, la subida del precio en la capital habría sido superior al 14%, hasta los 2.668 euros el metro cuadrado.

Mientras tanto, según Pisos.com, la vivienda en Málaga se encareció un 16,49% en el último año, lo que la coloca en tercer lugar en el ránking en España, sólo por detrás de Santa Cruz de Tenerife y de Valencia. Mientras tanto, en la capital la subida fue de un 19,08%, cifra que únicamente supera Valencia (19,69%).

Otro portal inmobiliario, Fotocasa, atribuye a la vivienda de la provincia un encarecimiento del 18,8% el año pasado, lo que la coloca, una vez más, entre las que más suben de toda España, únicamente por detrás en este caso de Santa Cruz de Tenerife (27,7%), para situar su precio por metro cuadrado medio en los 3.295 euros, el cuarto más caro de toda España, por detrás de Baleares, Madrid y Guipúzcoa.

Como señala el experto Julio Rodríguez, aunque hay que vigilar también la información que proporcionan estas fuentes, sobre todo en lo que se refiere al alquiler, hay que tener en cuenta que lo que recogen es el precio que piden los propietarios, las aspiraciones, a veces infladas, de quienes quieren vender su casa, no el de cierre de las operaciones.

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