Málaga tiene el parque de viviendas en alquiler más pequeño de las grandes ciudades

Este porcentaje prácticamente dobla al de la siguiente ciudad del ranking, San Sebastián, que tiene un 10,8% de alquileres turísticos. Después se sitúan Valencia (9,9%), Las Palmas de Gran Canaria (9,7%) y Santa Cruz de Tenerife (6,2%). Madrid y Barcelona tienen porcentajes similares, del 5,1% y del 5%, pero en sus barrios céntricos el peso se eleva por encima del 10%, llegando al extremo del 24,3% en el caso del Centro de Madrid.

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Volviendo a Málaga, el porcentaje que representan los pisos turísticos respecto al parque total de viviendas de Málaga (formado por 261.858) es, en realidad, pequeño: del 3%. Mayor peso tienen, por ejemplo, las viviendas vacías (según la estimación de 2021), que son 16.831, el 6,3%. Lo que ocurre es que en Málaga el mercado de alquiler es pequeño: hay apenas 30.000 viviendas habitadas en régimen de arrendamiento en la ciudad, un número raquítico para una ciudad de su tamaño.

Lo dicen los datos del INE: de las grandes ciudades españolas, Málaga es la que menor número de viviendas en alquiler tiene en proporción a su número de viviendas totales: apenas un 11,2%. En el ranking nacional sólo tiene por debajo a pequeñas ciudades castellanas, extremeñas y del interior de Andalucía, como Palencia, Burgos, Badajoz, Salamanca, Córdoba o Jaén. Y es que el parque residencial de la capital está dominado abrumadoramente por la vivienda en propiedad (174.332, que representan el 66% del total de viviendas existentes).

Esta foto fija no es suficiente para juzgar el papel del alquiler turístico en el mercado de la vivienda malagueño. ¿Cómo ha evolucionado en la última década el parque de vivienda en alquiler? ¿Puede decirse que se ha reducido por culpa de la irrupción de los alquileres turísticos? La comparativa entre el censo de 2011 y el de 2021 permite sacar algunas conclusiones, pero no responder a esta pregunta de forma categórica. El parque residencial de la capital malagueña creció en esa década un 2,8% al sumar casi 7.200 viviendas. ¿A qué uso se han destinado? Principalmente, al mercado de la propiedad. Las viviendas principales (es decir, habitadas de forma habitual) en régimen de propiedad se incrementaron en 6.919. En cambio, las viviendas en alquiler prácticamente se quedaron igual: en 2011 había 28.839 y en 2021, 29.366 (hay 527 más). Las viviendas no destinadas a ser vivienda habitual (que incluyen las viviendas vacías y las que funcionan como segunda residencia) tampoco variaron prácticamente: de 43.300 pasaron a ser 43.612. Lo que no se puede comparar son las viviendas turísticas, ya que en 2011 esta modalidad de alquiler no existía. Las viviendas vacías sí que se redujeron de forma importante: en 2011 había 28.410 y en 2021 eran 16.831.

Así pues, más allá de la casuística concreta, la evolución del mercado de la vivienda de Málaga capital entre 2011 y 2021 se puede resumir en que ha aumentado el parque de vivienda en propiedad, ha surgido la modalidad de alquiler turístico y se ha reducido la bolsa de viviendas vacías, mientras el 'stock' de alquiler de larga temporada se ha quedado igual.

Un informe elaborado en base a estos datos por el Observatorio del Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos (URJC), concluye que la incorporación de las viviendas en régimen de alquiler turístico al mercado del alquiler de vivienda residencial «supondría un aumento de la oferta, pero no suficiente para solucionar el problema del acceso a la vivienda en las principales ciudades del país, salvo en algunas excepciones». Entre esas excepciones están «Málaga y San Sebastián, el distrito Centro de Madrid y el distrito de Ciutat Vella de Barcelona», lugares donde incorporar dicha oferta al mercado residencial supondría un impacto sustancial, por encima del 10% (la que más, Málaga, con un 21%).

El análisis destaca que, en muchos de los lugares con más turismo, existe un gran porcentaje de segundas residencias donde los propietarios pasan tan solo una temporada al año. En muchos casos, los dueños optan por poner estos inmuebles en el mercado del alquiler turístico mientras no las están ocupando para obtener una rentabilidad extra, pero eso no significa que puedan servir para aumentar la oferta de viviendas residenciales.

«Un caso interesante es, por ejemplo, el de Palma de Mallorca, donde desde el Observatorio del Alquiler hemos constatado que existe una profunda brecha entre la presión de la demanda y la escasez de la oferta. Sin embargo, el peso real de los inmuebles turísticos en esta ciudad es de tan solo el 1,03%, y su incorporación solo supondría un incremento de la oferta del 4,66%, unas cifras claramente insuficientes para hacer frente al problema de acceso a una vivienda en la capital balear», asegura Sergio Cardona.

En este sentido, cabe recordar que la limitación de los alquileres turísticos que plantea el Gobierno no tendría por qué suponer un trasvase total de estas viviendas hacia el mercado de alquiler residencial. Eso es algo que decidirían los propietarios, que también tendrían otras alternativas como venderlas o dejarlas sin uso.

El informe del Observatorio del Alquiler muestra que la situación diverge mucho en los diferentes barrios de las grandes ciudades. Así, en Madrid, las viviendas turísticas representan el 9,7% del total de inmuebles del distrito Centro, pero no llegan al 2% en ningún otro distrito y en las zonas periféricos de Vicálvaro, Villa de Vallecas, Moratalaz o Villaverde su presencia es prácticamente inexistente. Por tanto, en su conjunto, si todas las viviendas turísticas de la capital se destinaran al alquiler a largo plazo, la oferta crecería un 5,1%.

En Barcelona la situación es similar, ya que distritos como Ciutat Vella o Eixample concentran un 4,2% y un 3%, respectivamente, de inmuebles de uso turístico con respecto al total de viviendas, pero en el resto de zonas el peso es inferior al 1,5%, e incluso en lugares como Nou Barris, Sant Andreu, Horta Guinardó o Les Corts el peso es prácticamente irrelevante. Por ello, en el conjunto de la ciudad, si todas estas viviendas recayesen en el mercado de vivienda residencial, el aumento sería del 5,31%.

En otras grandes capitales, como Valencia, Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Bilbao o Palma de Mallorca, el peso de los alquileres turísticos respecto del total de inmuebles es relevante, aunque la incorporación de estas viviendas al mercado residencial no supondría en ningún caso un incremento de más del 10%.

Así, en Valencia el incremento sería del 9,9% y en las Palmas de Gran Canaria un 9,7%. En el caso de la otra capital canaria, el aumento sería del 6,2%, mientras que en Bilbao sería un 6% y en Palma se quedaría en el 4,7%.

«Pese a que en esos lugares con más turismo el peso de los alquileres en régimen turístico es muy alto, la realidad es que su presencia es muy desigual y no afecta de igual manera a todas las zonas de una ciudad», afirma el analista del Observatorio del Alquiler, Sergio Cardona.