El Supremo condena a una comunidad a pagar el arreglo de la cubierta del bloque, aunque la disfrutaba solo un vecino como terraza

En su sentencia, la Sala Civil del alto tribunal analiza a quién corresponde la responsabilidad de abonar las reparaciones cuando se trata de terrazas de uso privativo de un vecino que son al mismo tiempo elemento común por su carácter estructural de cubierta.

El tribunal señala que se debe determinar en cada caso la índole del problema, de modo que si de lo que se trata es de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza será cuestión del propietario; pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes.

Para el Supremo, las terrazas son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios, pero «lo que no es posible, según nuestra jurisprudencia, es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario de las cubiertas de los edificios, que no pueden perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa».

Por eso, entiende que el hecho de que los daños se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio y que se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia de la comunidad.

En este caso concreto, el propietario de la vivienda, que tiene una terraza aneja que coincide con la cuarta parte de la cubierta del inmueble, solicitó a la comunidad el arreglo de su terraza por encontrarse deteriorada por el agotamiento de los materiales de construcción, lo que producía continuos daños a la vivienda por filtraciones de agua.

La junta de propietarios acordó no atender la petición del comunero porque consideró que, según los estatutos de la comunidad, eran de cuenta de los propietarios de las viviendas que tienen aneja una terraza todos los gastos de conservación y reparación, lo que incluía impedir las filtraciones de agua hacia los locales o pisos inferiores.

El propietario afectado hizo el arreglo y lo pagó, pero no satisfecho recurrió a los tribunales.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Consideró que, a pesar de que había quedado acreditado que el agua se filtraba por una zona concreta que era elemento común, a causa de su deficiente impermeabilización y conservación, y que el importe reclamado correspondía solo a la reparación de esa zona específica, las normas estatutarias atribuían el gasto al propietario y usuario de la terraza y no a la comunidad.

La sentencia de apelación de la Audiencia de Vizcaya tampoco le dio la razón al vecino.

El Supremo, sin embargo, estima ahora su recurso y condena a la comunidad. Señala que en las terrazas que a su vez sirven de cubierta, «si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro. Mientras tanto, si este deterioro proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será éste quien esté obligado a la ejecución de la reparación».

Y en este caso, la sentencia indica que «no consta probado que las filtraciones de agua se debieran a un defectuoso uso o mantenimiento de la terraza por el propietario, sino que, al contrario, según consta en la sentencia de primera instancia, a la que en este punto se remite la de la Audiencia Provincial, tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la cubierta».