El eterno debate: comprar o alquilar. ¿Quién gana, quién pierde y cuánto?

Es un debate eterno. Incluso es motivo de discusión familiar. Una madre puede espetar a su hija: «¿Cómo es que alquilas, que es tirar el dinero, y no te compras un piso, que vas pagando más o menos lo mismo mes a mes y al final la casa es tuya?» Ante eso, hay quien puede responder: «En otros países europeos la gente vive mayoritariamente de alquiler, ¿es que aquí en España somos más listos que nadie comprando?» O: «La cultura de la compra es bastante reciente en España, viene de la dictadura de Franco, antes aquí también la gente vivía de renta». En todo caso, sea por unas razones o por otras, lo cierto es que la cultura de la compra sigue muy asentada en España y mucha de la gente que está de alquiler es porque por diferentes motivos -inestabilidad laboral o falta de ahorros previos- no puede acceder a una hipoteca.

A la luz de este debate, la agencia inmobiliaria Tecnocasa ha elaborado un estudio para concluir qué sale mejor, si comprar o alquilar, y cuánto sale ganando quien termina haciéndolo.

Para ello, según explica Lázaro Cubero, portavoz de la firma, han comparado las implicaciones económicas a largo plazo (25 años) de alquilar o comprar vivienda mediante una hipoteca en una selección de poblaciones españolas (más de 670).

Para el alquiler realizan una asunción: que cada año la mensualidad va subiendo un 2,3%, porque ésta ha sido la inflación media anual desde el año 2002. Para la compra la asunción es que se considera que la amortización de capital que se realiza con la hipoteca es conservación de capital, no gasto (al final de la vida del crédito, la vivienda se convierte en una propiedad, en una ganancia patrimonial) por lo que sólo se computan como gasto los intereses abonados, que son los que comparan con el importe abonado en concepto de alquiler en esos 25 años.

Veamos el ejemplo que pone Tecnocasa: compara una renta de alquiler mensual de 900 euros y esa misma vivienda comprada con un precio de 250.000 euros, una hipoteca de 200.000 euros a 25 años y un interés anual del 4%. Quien tuviera arrendada esa vivienda durante ese cuarto de siglo habría gastado prácticamente 360.000 euros. Mientras tanto, quien la hubiera comprado habría abonado 316.700 euros en concepto de hipoteca, de los que 200.000 serían capital y los 116.700 euros restantes, intereses.

De esta manera, de acuerdo con la asunción que realizan los expertos de Tecnocasa, habría que comparar el importe total del alquiler, los 360.000 abonados de renta en 25 años, con el gasto en intereses (no la amortización del capital, que se considera ganancia patrimonial) que ascendería a 116.700 euros en el cuarto de siglo de vida del préstamo. De ello se derivaría, de acuerdo con los cálculos de Tecnocasa, que el arrendatario habría incurrido en un gasto superior al del comprador; en concreto, el primero habría gastado casi 242.800 euros más que el segundo.

El estudio de Tecnocasa no se queda en este ejercicio teórico. Baja al terreno y expone la comparación de la compra y el alquiler en los municipios más grandes de España, en los que cuentan con un parque de viviendas superior a las 150.000. En este ránking Málaga aparece en mitad de la tabla, junto con Las Palmas de Gran Canaria, Valencia, Alicante, Palma de Mallorca o Sevilla: en estas ciudades, quien alquila gasta entre 150.000 y 200.000 euros más que quien compra a lo largo de 25 años.

Pero hay en lugares en los que las cuentas le salen peor a quien arrienda: por ejemplo, en Madrid o Barcelona, donde en ese cuarto de siglo el arrendador paga de renta entre 200.000 y 250.000 euros más que el hipotecado en los 25 años de vida del préstamo. En Bilbao, mientras tanto, quienes viven de alquiler llegan a pagar hasta 300.000 euros más que los que se compran esa misma vivienda.

De acuerdo con cifras de Tecnocasa, la hipoteca promedio que se contrataba en Málaga capital en el segundo semestre de 2023 es de poco menos de 101.000 euros, lo que supone un retroceso de cerca de un 5% respecto a un año antes, cuando superaba los 106.000 euros. De acuerdo además, con el estudio, esta cifra se supera, y por mucho, en Barcelona o L'Hospitalet de Llobregat, donde el volumen del préstamo medio ronda los 150.000 euros, mientras que en Madrid o en Móstoles se acerca a los 125.000 euros. De estas otras ciudades, además de en Málaga, en la única en la que el préstamo hipotecario medio ha caído en el último año ha sido Barcelona (-2,4%).

Sin embargo, en Málaga, de acuerdo con las estadísticas de Tecnocasa, el precio medio de la vivienda ha seguido al alza. En concreto, avanzó cerca de un 5%.

¿A qué se debe esta disparidad entre la evolución del precio de la vivienda y la de la hipoteca promedio? A juicio de Cubero, ello obedece a que es posible que el mercado crediticio de Málaga no sea muy representativo del mercado del ladrillo, por el enorme peso que tiene la compra al contado. Y también interviene otro factor: ante la fuerte subida del precio de la vivienda en la capital en los últimos años, es posible que quienes necesiten crédito para acceder a ella, estén optando por casas más pequeñas y más baratas.

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