Málaga ganará 250.000 metros cuadrados de suelo logístico a corto plazo, pero necesita al menos otros 300.000

«En los últimos años hemos detectado un fuerte interés de inversores internacionales de primera línea tanto en el mercado de alquiler como en el de inversión en Málaga. Si bien es cierto que a priori con la irrupción de la Covid-19 esta tendencia podría haber decaído, el sector inmologístico sale más reforzado debido al aumento del 'e-commerce' con motivo del confinamiento y ha impulsado la demanda de empresas de comercio 'online' de sectores como el farmacéutico, alimentación, tecnología y deportes, que han registrado una actividad muy superior a la normal durante estos últimos meses», explica Fernando Corrales, responsable del área industrial y logística de CBRE para Andalucía Oriental.

Málaga arrastra una fuerte carencia de suelo logístico que contrasta con una fuerte demanda latente, tanto de empresas que desearían implantarse en la ciudad como de compañías ya asentadas que necesitan más espacio. Según cifras de CBRE, a cierre de 2020, Málaga contaba con un stock de 515.000 metros cuadrados, ocupando la última posición dentro del mercado logístico español, por detrás de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y País Vasco.

«Este año hay una importante novedad, y es que la promoción ha llegado por fin a este mercado. A lo largo de 2021 va a ponerse en carga suelo por primera vez después de mucho tiempo en Málaga», apunta Corrales, que destaca tres nuevas áreas destinadas a naves logísticas que van a comercializarse a corto plazo en la capital. Una de ellas es Trévenez Alto, con unos 80.000 metros divididos en cuatro parcelas, que ya está totalmente urbanizado y está pendiente de ser recepcionado por el Ayuntamiento. Este suelo no aumentará la disponibilidad, ya que son parcelas que ya tienen dueño, pues han sido desarrolladas como proyectos 'llave en mano'. Tampoco lo hará la plataforma que se está desarrollando Montepino en 110.000 metros cuadrados de terrenos de la antigua Intelhorce, ya que está igualmente adjudicada ya a un operador de 'e-commerce'. CBRE también cita el proyecto de la antigua fábrica de Bacardí, con 75.000 metros cuadrados, que se espera que salga adelante a finales de año, una vez se resuelvan los problemas con el plan de inundabilidad.

Dado que estas plataformas logísticas empezarán a construirse ya con un inquilino asegurado, CBRE considera que sería «razonable» que se promovieran en Málaga entre 250.000 y 300.000 metros cuadrados más de suelo logístico para aliviar la fuerte demanda existente. «Aunque se prevé el cierre de grandes desarrollos logísticos en el corto y medio plazo, la ciudad seguirá siendo una de las capitales con menor parque logístico de todo el territorio nacional», explica Corrales.

Fuera de lo que se conoce como 'primer anillo' del mapa logístico malagueño (que incluye a Málaga capital), CBRE destaca la próxima salida al mercado de dos importantes proyectos: el Megahub Andalucía, en Antequera, que en su primera fase ofertará 400.000 metros cuadrados; y el parque logístico en Fahala (Cártama), con 85.000 metros cuadrados que vamos a comercializar en breve.

Según los datos obtenidos por CBRE, la contratación de superficie logística en Málaga ha alcanzado los 25.000 metros cuadrados durante el 2020, lo que supone un descenso del 20% en comparación con 2019, año en el que se contrataron más de 31.000. A diferencia del año anterior en el que se llevaron a cabo cinco transacciones, durante el 2020 se han cerrado ocho, entre las que destacan la ubicación de Mahou-San Miguel y Seur, el reposicionamiento de Nacex o proveedores de e-commerce. «La evolución de la contratación seguirá una corriente alcista una vez se posicionen en el mercado los nuevos proyectos como Fahala, Bacardi o Megahub para este 2021», explica Corrales.

Por zonas, gran parte de la demanda se concentra en el primer anillo, donde se encuentran las principales áreas logísticas como CTM, Trévenez y Guadalhorce, y en el segundo anillo, con Cártama, Alhaurín de la Torre y Casabermeja como principales áreas. Por su parte, el tercer anillo, que abarca zonas logísticas en Antequera, Marbella y Vélez-Málaga, tiene una demanda más selectiva y de volumen. Según el tamaño, el 74% de los inquilinos requieren una superficie de hasta 5.000 metros cuadrados y solo el 2%, mayor de 20.000.

Aunque existe una fuerte demanda de los operadores, la falta de nuevos desarrollos logísticos no satisface sus necesidades, por lo que esto ha ralentizado el crecimiento de las rentas en las principales zonas logísticas. Actualmente, la renta prime es de 5,25€/m2/mes en zonas como CTMM y Trévenez y la renta media de Málaga, se sitúa en torno a los 3-5€/m2/mes. Fernando Corrales explica que «tanto la renta media como la renta prime en Málaga se mantendrán estables y con un crecimiento moderando por la falta de espacios de calidad y la escasa promoción a riesgo hasta el momento».

«Aunque 2021 empieza con la tendencia que dejamos en 2020 marcada por la falta de 'stock', es cierto que se llevaran a cabo nuevos desarrollos logísticos como en el polígono Fahala en Cártama, a escasos 20 kilómetros de la capital, que recientemente ha finalizado la fase de urbanización y se ha convertido en una opción real a corto plazo para desarrollar plataformas de volumen medio», explica Fernando Corrales.

A su vez, Megahub, en Antequera, con alrededor de 400.000 metros sólo en la primera fase para uso logístico, empezó las obras de urbanización durante el último trimestre de 2020 y se espera que se consolida como primera alternativa, a corto plazo, de los principales operadores de grandes plataformas enfocados a una distribución eminentemente regional. En la zona coinciden los corredores europeos Atlántico y Mediterráneo y dispone, además, de una estación intermodal y de AVE. En paralelo, goza de una importante cercanía a los puertos de Algeciras, Sevilla y Málaga con capacidad para absorber la distribución regional de cualquier operador tanto nacional como internacional.

En cuanto a proyectos a medio plazo, Fernando Corrales explica: «Por un lado, el desarrollo de Buena Vista con la colaboración entre administración central, regional y local para llevar a cabo la segunda fase del Centro de Transportes de Mercancías de Málaga (CTMM); y, por otro lado, Rosado Central, la gran opción de inversión inmediata para consolidar un sector frente al PTA con unos accesos y comunicaciones inmejorables a escasos 2-3km de la zona logística de la capital y del principal nudo de comunicaciones y a la espera de la aprobación inicial de la Plan Parcial y la certificación medioambiental en pocos meses».

En cuanto a las previsiones para este año, «la renta se mantendrá estable y crecerá moderadamente en algunas zonas, y la contratación seguirá al alza a lo largo del año 2021. Asimismo, se consolidarán los nuevos desarrollos y el cambio de tendencia hacia la promoción a riesgo, lo que supondrá la disponibilidad de proyectos 'llave en mano' para la demanda actual insatisfecha«,