Rosa Madrid: «Málaga es un valor seguro: todo tipo de inversores tienen sus ojos puestos aquí»

–¿Qué situación atraviesa el mercado inmobiliario malagueño?

–Málaga es un valor seguro, todo tipo de inversores tienen sus ojos puestos aquí. Sigue siendo una ciudad con bastante recorrido y esta situación derivada de la Covid no nos ha pillado con sobreoferta. Todavía hay sectores como el logístico o el de oficinas donde hay más demanda que oferta. Es una ciudad que ha sabido transformarse; ha hecho un plan estratégico y ha sabido ejecutarlo y eso tiene su incidencia a nivel inmobiliario. Sigue siendo muy atractiva para inversores de todo tipo, tanto los 'family offices' españoles como fondos internacionales. Es un lugar donde los fondos que ya están repiten y por el que los que no están preguntan continuamente.

–¿Cómo ha reaccionado el dinero a la pandemia? ¿Se ha asustado y ha buscado refugio en otros sectores?

–Hay capital, hay mucho capital. La diferencia de esta situación, que yo no llamaría crisis, respecto a lo que pasó a partir de 2008 es que ahora hay mucho dinero y fondos con presión por invertir. La banca está mas temerosa de dar financiación que los fondos. Ahora bien, en función de cómo están los distintos segmentos del mercado inmobiliario, los fondos viajan de uno a otro. Por ejemplo, el dinero se está moviendo del 'retail' al logístico y al 'build to rent'. También hay sectores que antes no llamaban la atención de los grandes inversores y ahora cobran protagonismo, como el de las residencias de estudiantes y de tercera edad o el del 'coliving'.

–¿Y Málaga está en el mapa de los inversores?

–De una forma contundente. Málaga está entre las posiciones tercera y quinta de las primeras ciudades para invertir en España. Después de Madrid y Barcelona, hay sectores en los que está en el puesto 3 y en otros, el 4 ó el 5. Los fondos internacionales nos piden continuamente información de mercado de la ciudad. Y hay capital de otras zonas de España, como Cataluña, que tiene muchos 'family offices' que están mirando hacia aquí. Pero no sólo está en el mapa de los inversores: casi todas las grandes promotoras nacionales han abierto oficina en Málaga.

–¿Cómo está el mercado residencial de la capital?

–Málaga es la quinta ciudad de España en número de transacciones inmobiliarias; siempre hay mucho movimiento. Tradicionalmente el mayor peso correspondía al mercado de segunda mano pero ahora es un momento de auge de la obra nueva: hay entre 10.000 y 11.000 viviendas nuevas y el precio está aguantando. Observamos dos tendencias muy interesantes. Una es la vivienda 'premium': promociones de mucha calidad en la Zona Este, el Centro o el litoral oeste. Son proyectos que se venden por encima de 4.000 euros el metro cuadrado. La otra tendencia es el alquiler. Hay una demanda tremenda y ya hay promotores especializados planteándose nuevos desarrollos destinados íntegramente a alquiler.

–¿Cuál es el impacto de la pandemia en el mercado de locales comerciales? Es fácil comprobar que ha aumentado la desocupación. ¿Es una situación coyuntural o una crisis más profunda?

–El 'retail' es un mercado en plena transformación. El comercio 'online' ya lleva dos o tres años creciendo a dos dígitos, pero con la pandemia el trasvase del comercio físico al virtual se ha acrecentado. Y pasa que empiezan a sobrar tiendas físicas. Las grandes cadenas de moda están planteando el cierre de locales por primera vez en su historia. En algunos casos, los locales que quedan vacíos se ocupan con otros tipos de comercio, como los supermercados urbanos, las tiendas de deporte o de decoración, que sí están expandiéndose. Pero indudablemente veremos más locales vacíos y eso tiene una incidencia en las rentas, que ya están bajando. ¿Qué pasa en Málaga? Que tiene menos superficie comercial que otras ciudades en relación a su población y al turismo que recibe. Su principal eje comercial, formado por Larios, Constitución y Granada, no es grande. Por eso está aguantando mejor la caída de demanda, aunque sí vemos bajada de rentas o que aumenta el plazo para ocupar un local. Y esa transformación esta ahí y va a seguir avanzando. Aunque tiene una contrapartida de la que Málaga se puede beneficiar: las marcas que han nacido en 'online' están abriendo tiendas físicas porque se han dado cuenta de que contar con un punto de venta a pie de calle incrementa las ventas.' Estas marcas no hacen un gran despliegue: en vez de abrir 50 tiendas, abren cinco o seis en España. Y una de ellas, en Málaga.

–¿Y los centros comerciales cómo resisten?

–Málaga tiene una oferta más que suficiente de centros comerciales. Y vamos a empezar a ver alguna reconversión a otro uso; es algo que ya pasa en otras ciudades. Cuando las grandes marcas se van de un centro comercial es complicado sustituirlas.

–¿Veremos lo mismo en el sector hotelero? ¿Van a cerrar establecimientos para siempre?

–No vamos a ver hoteles cerrados. Lo que vemos es que hay mucho inversor pendiente de aprovechar esta situación para comprar y crecer. Igual que la crisis del 'retail' es estructural, la hotelera es coyuntural. La gente está deseando volver a viajar y Málaga tiene mucho que decir todavía. Es la sexta ciudad española en pernoctaciones, con el 80% de las camas en categorías de 3 y 4 estrellas y eso va a cambiar. Hay proyectos interesantes en marcha y no vemos riesgo de saturación todavía.

–Hablemos de oficinas. ¿Siguen sin surgir proyectos que alivien la escasez que sufre Málaga?

–Málaga está ganando la batalla de atraer el talento y esa es la esencia de todo. Ahora las empresas van a donde vive el talento. El gran ejemplo es Google, pero hay muchas otras que quieren venir. El problema es que en Málaga ni tenemos oficinas de 2.000 metros ni tenemos oficinas de última tendencia. Se habla mucho de nuevos proyectos pero no se hacen; hay que aterrizarlos. Falta promoción de oficinas: animamos a que se hagan porque se van a ocupar.

–Donde parece que sí se han animado a promover por fin es en el sector logístico.

–El tema logístico está disparado. Málaga ha tenido un problema histórico de falta de suelo, y con el auge del comercio 'online' la demanda se vuelve más acuciante. Hasta ahora, los operadores se tenían que conformar con irse a la periferia. Pero ya ha llegado la promoción. Se han comprado grandes suelos para promover centros logísticos 'prime'.