Málaga necesita sumar 50.000 metros cuadrados de oficinas

El dinamismo económico de Málaga, especialmente en la capital, se deja sentir con fuerza en el mercado de las oficinas, que continúa con una tendencia alcista iniciada en 2016, después de que en 2014 se alcanzase el máximo de 'stock' disponible. Los consultores estiman que actualmente hay una demanda no satisfecha de aproximadamente 50.000 metros cuadrados, especialmente en las zonas conocidas como 'prime', que corresponden con el Centro histórico, y el distrito de negocios, que abarca el entorno de El Corte Inglés, la avenida de Andalucía y la estación María Zambrano, entre otros enclaves.

«Llevamos percibiendo un volumen elevado de demanda desde finales del pasado año», explica la responsable del mercado de oficinas en Andalucía de la consultora Savills Aguirre Newman, Aránzazu García. Según esta experta, la no incorporación de forma inmediata de superficie suficiente que la satisfaga «en algunos casos hará que la demanda siga incrementándose y, sobre todo, que empresas de fuera decidan optar por otras ciudades europeas para establecer su sede», sostiene esta experta.

Según el último informe elabora por esta firma, al cierre de 2018 el mercado de oficinas de Málaga contaba con un 'stock' de 416.330 metros cuadrados, incluyendo edificios de uso exclusivo de oficinas y superficie de oficinas en edificios mixtos, pero excluyendo los edificios que son propiedad de las administraciones públicas.

En los primeros meses de 2019 se incorporaron 2.280 metros cuadrados más procedentes de dos edificios industriales reconvertidos a uso de oficinas y de una entreplanta reconvertida. De esta forma, el stock actual se situaría en 423.017 metros, lo que representa un incremento del 1,61%. De esta cantidad, apenas hay disponibles un 9,32% frente al 15,32% que había en 2018.

Los expertos consultados apuntan a que la reactivación de proyectos futuros avanza hacia la ampliación de la escasa oferta existente, profesionalizada y de calidad. «Las empresas buscan oficinas de calidad, del siglo XXI, en edificios que apuesten por la sostenibilidad energética, con un cumplimiento estricto de las normativas de accesibilidad», opina Íñigo Molina, de la consultora inmobiliaria Colliers.

Las previsiones del sector apuntan a que en los próximos cinco años se incorporará al 'stock' un volumen próximo a los 100.000 metros cuadrados de nuevas oficinas. Entre las iniciativas más destacadas están los proyectos de Martiricos y Muelle de Heredia por su cercanía al centro de la ciudad. Además, sobresalen el desarrollo de los suelos de Mapfre y Tabacalera, así como las superficies de oficinas previstas en los sectores residenciales de Torre del Río, en la zona de La Térmica y los antiguos suelos de Repsol.

De esta forma, la zona descentralizada concentrará el mayor volumen de oferta nueva, con la incorporación de cuatro proyectos que suman 63.887 metros cuadrados, según estiman desde la firma Savills Aguirre Newman. Por otro lado, la zona 'prime' incorporará en un sólo proyecto, el del Muelle de Heredia, 26.500 metros cuadrados, siendo la segunda con mayor volumen de superficie nueva prevista, y que actualmente registra la menor tasa de desocupación de la ciudad.

A juicio de los expertos consultados, la concentración de algunos de estos proyectos, que suman 37.000 metros cuadrados, en las inmediaciones del centro y del paseo marítimo de poniente dará lugar a una nueva zona en el oeste de la ciudad. «Esta zona podría denominarse 'new prime', ya que la oferta nueva estará formada por edificios modernos, con arquitectura singular y altas calidades que competirán con otras zonas ya consolidadas», explica García.

En cualquier caso, debido a las dificultades burocráticas y a la lentitud que arrastran algunas de estas iniciativas inmobiliarias futuras, la responsable del mercado de oficinas en Andalucía de la consultora Savills Aguirre Newman resalta que reducir los plazos de incorporación al parque de estos nuevos proyectos «sería algo fantástico para la ciudad». «Estamos trabajando en hacer saber a todos los agentes involucrados la necesidad de agilizar plazos y gestionar todos aquellos suelos y/o procesos urbanísticos necesarios para que el crecimiento y mejora del parque de oficinas se haga de manera óptima y en los plazos que se precisan», apostilla.

En cuanto a las rentas del mercado de las oficinas, los consultores destacan que la escasez de oferta continúa elevando el precio de los alquileres, si bien a menor ritmo, debido principalmente a la ralentización en la contratación respecto a periodos anteriores. Así, el valor máximo de renta se registra en la zona 'prime'con 21 euros al mes por metro cuadrados, con una variación interanual del 17%, y un cierre real en torno a los 18 euros al mes.

Por su parte, en la zona del distrito de negocios o CBD se detectó un leve crecimiento de la renta media. Los edificios que rozan el 100% de ocupación han experimentado repuntes en las rentas. En la zona descentralizada –Teatinos, Parque Litoral, antigua N-340 y los polígonos industriales– y en la periferia del Parque Tecnológico de Andalucía (PTA), las rentas se mantuvieron estables durante el último año. De cara al próximo año, desde Savills Aguirre Newman esperan «repuntes mínimos» en las rentas medias del mercado, si bien, «serán más acusados en las zonas de mayor demanda para los edificios de uso exclusivo», aclaran.

En cuanto a los potenciales demandantes de oficinas, Málaga mantiene su atractivo para empresas de origen nórdico, así como multinacionales tecnológicas y de consultoría global. Los rendimientos por estos proyectos se sitúan, según las consultoras especializadas, entre el 5 y el 5,5% para la zona 'prime', llegándose a alcanzar el 8% en zonas más periféricas.