Reactivan los trámites para 964 viviendas, de las que 386 serían VPO, junto al parque natural y la Cueva de Nerja

Once años después de aquella victoria judicial y tras distintas vicisitudes técnicas, políticas y administrativas, la actuación, aunque con modificaciones sustanciales, vuelve a reactivarse en los despachos. Eso sí, se reduce a la mitad la superficie de actuación urbanística, suprimiéndose el proyecto del campo de golf y las plazas hoteleras, y se proyectan únicamente viviendas, suelos de equipamientos, infraestructuras viarias y áreas libres. En concreto, serían 964 nuevos inmuebles, de los que 386 serían de protección oficial (VPO). Además se reservan suelos para equipamientos sociales, docentes y deportivos, viarios, puentes y sistemas de áreas libres.

Los suelos de uso públicos (general y local) suman el 49% del total de los terrenos a desarrollar, con 227.972 metros cuadrados, mientras que los usos lucrativos alcanzan el 51%, con 236.517 metros cuadrados. Para poner en marcha la maquinaria burocrática, la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento nerjeño acordó el pasado 7 de febrero aprobar inicialmente y someter a información pública el expediente denominado 'Propuesta de delimitación para actuación de transformación urbanística en el entorno del Barranco de la Coladilla'. El documento permanece en exposición pública durante un mes, para presentar alegaciones.

Los terrenos totales donde se actuaría ocupan 464.489,73 metros cuadrados de suelos al norte de la Cueva de Nerja y limítrofes con el parque natural de las Sierras Tejeda, Almijara y Alhama. La finca municipal que se vendió por casi 15,2 millones de euros en 2004 tenía más de un millón de metros cuadrados. El Barranco de la Coladilla da acceso al paraje del Pinarillo, un área recreativa municipal desde la que parten numerosas rutas que permiten, no sin un gran esfuerzo, alcanzar las cimas más elevadas del espacio protegido que comparten las provincias de Málaga y Granada.

Los suelos en cuestión albergan un enorme pinar de repoblación, con más de medio siglo de vida, así como varios carriles y senderos. Se trata de un valle de origen glaciar y periglaciar, según apuntan expertos como el geólogo malagueño Miguel Bueno. En 2014 este especialista inició una recogida de firmas a través de internet en contra del proyecto de desarrollo urbanístico del Barranco de la Coladilla, que recopiló casi 1.600 adhesiones. En una parte de este entorno se ubicó hasta mediados de los años ochenta el antiguo vertedero de residuos de Nerja, que fue restaurado.

El documento técnico, elaborado por el estudio del arquitecto malagueño José Seguí, a petición de los dueños de los suelos, la sociedad GI Investments S. L. presenta una propuesta de delimitación para la transformación urbanística de este entorno, con «criterios de sostenibilidad y la distribución de espacios verdes en la planificación», para el desarrollo de las mencionadas 964 viviendas, de las que 386 serían de protección oficial (VPO). El índice de edificabilidad máxima que se contempla es de 0,151 metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo, con una densidad máxima establecida en 20,75 viviendas por hectárea.

La delimitación propuesta por el equipo de José Seguí menciona el desarrollo de un complejo residencial, «cuidando el entorno natural y cumpliendo con los criterios de sostenibilidad establecidos en el PGOU». Según el estudio de arquitectura que ha elaborado el documento técnico, «se excluyen en todo caso los terrenos protegidos por el parque natural». «Además, se ha previsto que los espacios verdes y sistemas generales de infraestructura se ubiquen en áreas que no afecten al espacio protegido, respetando así el entorno», apostillan en el documento.

Ambas márgenes del Barranco de la Coladilla se encontrarían unidas por un puente peatonal, «de forma que la actuación de conexión no provoque grandes modificaciones en el propio Barranco». «Esta ordenación orientativa cumple con todos los estándares mínimos de equipamientos, vivienda protegida, aparcamientos públicos, zonas verdes locales y sistemas generales, reequipando incluso las urbanizaciones colindantes», añaden en el estudio técnico.

Respecto al BIC de la Cueva de Nerja, la actuación proyectada de transformación urbanística sí incluye parcialmente su afectación a la zona arqueológica de la gruta, al mencionar que la parcela integra el sector de suelo urbanizable SUNP RDT. Eso sí, se establece una línea de no edificación y la delimitación del entorno del BIC «para proteger su integridad», puntualizan en el documento. Eso sí, los promotores admiten que la propuesta de urbanización «debe atender criterios de sostenibilidad y cuidar el entorno natural, teniendo en cuenta la importancia patrimonial de la Cueva de Nerja».

La inversión estimada para la transformación urbanística del Barranco de la Coladilla ronda los 19,2 millones. El desglose que se recoge en el documento que ha salido a consulta pública es de 9,7 millones para la ejecución material de las infraestructuras principales y viales, y 6,2 para las conexiones de los suministros. Los plazos estimados para la ordenación y ejecución de la actuación fijan un periodo aún de siete años de trámites para la total ejecución de la ordenación proyectada. A partir de ahí, la ejecución duraría otros cinco años, de manera que el horizonte para que el proyecto inmobiliario fuese una realidad supera la década.

El estudio sostiene que, según los valores medios estimativos de la construcción de 2024 del Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga, el valor de construcción de las viviendas plurifamiliares aisladas es de 964 euros por metro cuadrado. Al multiplicar este valor por la edificabilidad lucrativa aproximada de 63.329,16 metros de techo edificable, el resultado son 61.049.310,24 euros. Si se suman otros gastos, esta cifra se eleva a casi 68 millones. Por tanto, la inversión total prevista ronda los 87,2 millones de euros. Respecto al valor de venta serían 113 millones, por lo que el beneficio, tras restar todos los gastos, estaría en torno a los 11,1 millones para los promotores.

Por su parte, este periódico ha intentado, sin éxito hasta el momento, recabar una valoración sobre este proyecto urbanístico por parte del equipo de gobierno del PP en el Ayuntamiento nerjeño. Por su parte, colectivos como GENA-Ecologistas en Acción ya han anunciado que presentarán alegaciones al proyecto urbanístico por considerar «excesivas la propuestas de delimitación de este proyecto sin un estudio ambiental previo». Formaciones como IU, en la oposición en el Ayuntamiento nerjeño, también están estudiando hacerlo. Su portavoz, Ángela Aponte, ha advertido que solo apoyarán su ejecución si se respetan el espacio natural y el BIC de la Cueva de Nerja, algo que ve «muy difícil de encajar a priori». No obstante, están estudiando la documentación técnica.

Por su parte, desde GENA han destacado que es «la tercera vez que se presenta un proyecto de urbanización de una pastilla de suelo, el Barranco de la Coladilla, que el PGOU de Nerja incluyó como urbanizable en una época en la aún no se había declarado el parque natural a las sierras Tejeda y Almijara, aunque sí tenía protecciones, como el área arqueológica de la Cueva de Nerja, y el propio paraje que estaba inventariado como área a proteger en el Plan Especial de Protección del Medio Físico de Málaga, hecho por el cual, durante la redacción del Plan de Ordenación del Territorio de la Axarquía, el POTAX, en que ya existía el parque natural de Tejeda y Almijara, se decidió proteger el Barranco de la Coladilla como área de interés territorial».

De este modo, según los ecologistas, «cuando el Ayuntamiento de Nerja vendió este terreno a Medgroup y éste presentó su proyecto urbanizador, fue recurrido por GENA-Ecologistas en Acción, recurso admitido y rechazado por la Junta de Andalucía», entonces en manos socialistas. «El Ayuntamiento de Nerja recurrió entonces la protección del Barranco de la Coladilla, recurso que después de unos años logró ganar, recuperándose el carácter de suelo urbanizable dicho paraje», ha explicado a SUR el portavoz del colectivo ecologista, el biólogo veleño Rafael Yus.

«Entre tanto, Medgroup había revendido este terreno a otra inmobiliaria de Madrid que, al ver que se había desbloqueado la protección que tenía, presentó un nuevo proyecto de campo de golf y viviendas a lo largo de dicho paraje. Este proyecto fue nuevamente recurrido por GENA-Ecologistas en Acción, deteniéndose el proyecto desde entonces hasta ahora que se vuelve a presentar el mismo, esta vez con otra orientación y bajo otra legislación», ha manifestado Yus a este periódico.

En este nuevo proyecto, del que se adelanta la delimitación y la asignación edificatoria y complementaria, «observamos que la parte edificatoria se restringe a la zona del antiguo vertedero de escombros, cerca de la entrada al barranco, quedando fuera del área BIC y de la zona arqueológica de la Cueva de Nerja». «La densidad edificatoria, en cambio es muy alta, con 964 viviendas que incluye las VPO que exige la legislación vigente, ocupando todo una superficie de 37,955 metros cuadrados de residencial libre y 20.498 de VPO, además de 2.649 metros cuadrados de comercial», ha apuntado Yus.

Sobre este particular los ecologistas han asegurado que «poco que decir, salvo que es una densidad muy alta, poniendo en el mercado un número de viviendas que claramente no va dirigida a la población, cuyo índice de crecimiento demográfico está estancado, si no bajando». «Su orientación es, por lo tanto meramente especulativa y dirigida a ese mercado de especulación de la clase media adinerada, tanto española como europea, amén de los consabidos fondos buitres».

«Dicho de otro modo, no está justificada esta alta densidad de viviendas en el municipio de Nerja, donde todavía nos espera la bomba de relojería del proyecto urbanístico de Maro (Salsa Inmobiliaria) y el área de oportunidad de la vega de Nerja, que de consolidarse situará a Nerja en la segunda Marbella malagueña, con el doble de población residencial extranjera que autóctona», ha expresado Yus.

A juicio del portavoz de GENA, «más preocupante aún es la superficie recreativa, para la que reserva nada menos que 175.401 metros cuadrados, es decir, el resto del barranco hasta llegar a la Fuente del Esparto». Para esta zona tiene previsto un 'parque recreativo deportivo al aire libre', que aunque no se diga es claramente un campo de golf, con una pastilla muy grande de 162,004 metros cuadrados y otra más pequeña de 13.397 metros cuadrados«.

«Estaríamos dispuestos a resignarnos por el proyecto urbanístico, pero no con este campo de golf, por varios motivos», ha advertido Yus, para quien «se pretende desarrollar en laderas de un valle, lo que conllevará grandes movimientos de tierra y, por tanto, la pérdida de una importante masa forestal actualmente existente y una vegetación arbustiva, donde hemos localizado al menos tres especies de plantas protegidas por la legislación vigente, cuya principal presencia en este mundo se encuentra precisamente allí». En segundo lugar, para el portavoz de GENA, «es un dislate pretender hacer un campo de golf sobre un terreno calcáreo, donde el agua que su utilice para riego se filtrará y requerirá una fuente hídrica permanente que se detraerá de los recursos del acuífero de Alberquillas, que requiere la población mareña y nerjeña».

El argumento principal de estas alegaciones se centra en el papel que puede representar este primer paso, «que inocentemente se presenta como paso previo a la elaboración del plan correspondiente». «Es preciso no perder de vista que esta, aparentemente inocente, propuesta de delimitación ya presenta determinaciones sobre ocupación de superficies del territorio y grado de edificabilidad en un entorno que, pese a tener la calificación de 'suelo urbanizable', presenta gran cantidad de afecciones potenciales en la biodiversidad y los ecosistemas presentes en toda su superficie, hecho por el cual, esta propuesta de delimitación no debería considerarse más que una simple propuesta, sin valor en la ordenación urbanística hasta que se haga la preceptiva Evaluación Ambiental Estratégica y el consiguiente Estudio de Impacto Ambiental, prevista en la GICA, que ahora se aplazan para más adelante», ha considerado Yus.

Los ecologistas han asegurado «no entender, pues, a no ser que con ello se pretenda ir tentando a los posibles inversores, la oportunidad de esta presentación del proyecto por capítulos separados, primero la delimitación, luego el plan, etc. cuando todo debería formar parte de un solo plan y se evalúe en su conjunto». «Por todo lo cual proponemos que el documento deje claro en su texto que las determinaciones que en él figuran todavía no tiene validez legal y están supeditadas a la evaluación ambiental del Plan de Ordenación correspondiente», han apostillado.