El ladrillo da señales de vida con las primeras ventas de pisos sobre plano

Caseta de ventas, piso piloto, memoria de calidades... Son expresiones que parecen de otra época: aquella en la que miles de grúas sobrevolaban la Costa del Sol y en la que los pisos se vendían no ya sobre plano, sino sobre servilletas. Siete años después del estallido de la burbuja y cuando aún queda una importante stock por vender en la provincia (entre 17.000 y 35.000 casas, según las diferentes estimaciones), la venta sobre plano resurge en zonas muy concretas de Marbella, Estepona y Benahavís, donde algunas promotoras se atreven a iniciar nuevos proyectos dirigidos al turismo residencial. La demanda extranjera es la palanca que anima también a los bancos, convertidos ahora en los principales actores de la escena inmobiliaria. Entidades como Banco Sabadell, Unicaja o incluso el banco malo se animan a acabar promociones que se quedaron sin terminar.

Estas primeras señales de vida se reflejan en la estadística de compraventa de viviendas (que en 2013 aumentó por primera vez en siete años y en el primer trimestre mantiene el pulso, con 5.587 transacciones) y en la reducción del stock: el Pulsímetro Inmobiliario del Instituto de Práctica Empresarial prevé que este año baje hasta las 15.000 viviendas (rebasaba las 35.000 en 2010). Además, el empleo del sector constructor e inmobiliario en la provincia ha dejado de caer y muestra su primer repunte desde que empezó la crisis, con 37.794 trabajadores cotizando a la Seguridad Social, 1.714 más que hace un año. Siguen siendo, no obstante, menos de la mitad de los 100.000 que llegó a generar el ladrillo en 2006.

El entorno de Marbella (único gran municipio malagueño donde el precio de la vivienda ha subido en el último año) es el foco de esta recuperación selectiva del mercado inmobiliario. Un ejemplo singular es el de Taylor Wimpey, promotora británica especializada en casas de lujo cuyas banderolas ondean actualmente en tres localizaciones del citado municipio y Estepona. Su promoción más reciente es Horizon Beach, en la playa La Galera de Estepona, con 36 apartamentos proyectados que salieron a la venta en enero, sobre plano. Ya está colocado el 40%, según precisa el director de la citada empresa en Andalucía, Ignacio Oslé. Ningún comprador hasta ahora es español.

Este éxito tiene un precedente: Los Arqueros Beach, en San Pedro Alcántara, cuyas 114 viviendas se vendieron el año pasado en 11 meses, antes de poner ni un ladrillo. En el mismo municipio está Los Arqueros Golf, con 80 apartamentos que se están construyendo por fases desde hace dos años, y de los que la mitad ya tiene dueño. Por último, en la zona de Elviria Taylor Wimpey desarrolla La Floresta Sur, que va creciendo al ritmo de 15 viviendas por año. «Ahora estamos entregando la segunda fase y sólo quedan tres por vender», afirma Oslé. La promotora británica está a punto de embarcarse en otros dos nuevos proyectos en la Costa del Sol: uno vinculado a un campo de golf y otro en primera línea de playa. Y no se trata de suelo que tenga en stock, sino que lo ha comprado ex profeso.

La experiencia de Taylor Wimpey evidencia que «demanda hay», pero «no para cualquier producto», en opinión del director del Instituto de Práctica Empresarial, José Antonio Pérez. «En la zona de influencia de Marbella hay demanda insatisfecha de un tipo muy determinado de vivienda: con vistas a la playa o a un campo de golf, ubicada en un entorno consolidado y de cierto tamaño, con un precio de entre 220.000 y 250.000 euros. Es un producto escaso y se vende bien; en cambio hay promociones construidas en sitios inhóspitos que, por mucho que bajen de precio, no se van a vender», añade.

Dicha demanda es abrumadoramente extranjera, pero ya no tiene tanto acento británico como antes de la crisis. Rusos, escandinavos, belgas y árabes han reducido el porcentaje de clientes anglosajones al 30%, según Ignacio Oslé, que asegura que la medida de conceder permiso de residencia a los extranjeros que gasten más de 500.000 euros en una casa ha servido de acicate. Y aporta otro dato esclarecedor: estos compradores pagan en efectivo o, como mucho, hipotecan el 50% de la propiedad. Esto se refleja en las estadísticas: en Málaga se firma una hipoteca por cada tres casas que se venden.

La firma británica no es la única que está volviendo a vender sobre plano en la Costa del Sol. El Grupo Insur (Inmobiliaria del Sur) ha iniciado la comercialización de 24 apartamentos en la urbanización Los Naranjos de Marbella, donde previamente ha vendido 19 de 24 chalés adosados. Por otra parte, José Antonio Pérez destaca otros proyectos «muy especializados», como un nuevo complejo residencial dentro del entorno nudista de Costa Bella, en Estepona, o una urbanización dirigida exclusivamente a noruegos en la zona de Elviria.

Para los expertos, no se deben interpretar estos casos como una señal inequívoca de que la crisis del ladrillo toca a su fin. «Eso no ocurrirá hasta que se dé solución al stock y los bancos den financiación a promotores y compradores», apunta Pérez. Y es que hoy muy pocas compañías son capaces de invertir en una nueva promoción. Taylor Wimpey, por ejemplo, lo hace porque es capaz de acometer todos sus proyectos con recursos propios.

Los bancos se animan

Precisamente por el problema de la financiación, la banca tiene un papel clave en esta incipiente y selectiva recuperación del ladrillo. Solvia, la inmobiliaria de Banco Sabadell, sacará a la venta próximamente una promoción que está construyendo en Benahavís. Y la Sareb (el banco malo) ha decidido reactivar dos promociones en la provincia que suman 116 pisos. De ellos, un centenar se concentra en una urbanización de Casares. Se trata de inmuebles que se quedaron parados y sin vender en la fase final, por encima del 80% de ejecución.

Por su parte, Unicaja centra su actividad promotora en Málaga capital, con cinco proyectos en curso que suman más de 300 viviendas. El más ambicioso es El Carmen Residencial, junto al mercado homónimo, con 162 pisos de alta gama. «Es mayor el número de casos de promoción de vivienda desde cero, que de terminación de un proyecto a medio construir», apuntan desde la entidad. «Unicaja lleva a cabo la promoción inmobiliaria de forma selectiva y limitada, por debajo de los niveles del sector, vinculada, en cierta medida, a su actividad financiera y negocio, y enfocada a dar respuesta al cliente», añaden.

Cara al futuro, ¿qué cabe esperar? Los profesionales del sector inmobiliario reunidos esta semana en Marbella en una jornada sobre el Turismo Residencial en la Costa del Sol se mostraron optimistas sobre el empuje que el sector experimentará en los próximos años, aunque apostaron por definir un nuevo modelo de producto. Así, el presidente de la Asociación Andaluza de Urbanizadores, Ricardo Arranz, llegó a asegurar que por delante están «los diez mejores años para el sector del turismo residencial», pero a la vez reivindicó un cambio de modelo, tanto del producto constructivo como de las formas de comercialización.

Constructores y promotores hicieron un llamamiento a la administración en pro de una flexibilización de la normativa urbanística. «Tenemos que estar preparados para lo que viene, captar residentes extranjeros, reordenar suelos y proyectos. Precisamos de un marco jurídico y administrativo claro y estudiar qué productos son atractivos. Debemos ofrecer un productos de nivel para seguir siendo líderes», defendió Rafael Salinas, del Grupo Corporación Marbella. Rafael Torres, el Grupo Insur (Inmobiliaria del Sur), llamó a la unión de esfuerzos de todos los integrantes del sector del turismo residencial. «Estamos a las puertas de un nuevo ciclo expansivo, y ante ese reto debemos hacer un cambio del tratamiento del negocio inmobiliario que debemos empezar a tratar como una industria», aseveró.