Fin al 'stock' de viviendas en 2011

Uno de los sectores básicos de la economía malagueña se somete a examen tras sufrir una de las peores crisis de la historia. El mercado inmobiliario ha sido demonizado por su responsabilidad en la situación en una zona como la Costa del Sol con singularidades propias. Cuatro expertos esbozan ideas, compendian soluciones y se sacuden complejos. Son el decano del Colegio de Arquitectos de Málaga, Antonio J. Vargas; el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores, José Prado; el profesor de Mercado Inmobiliario y doctor en Economía y director del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), José Antonio Pérez; y el director de Análisis Financieros de Analistas Económicos de Andalucía, del grupo de estudios de Unicaja, José Antonio Muñoz.

José Prado rompe el hielo del debate: «La demonización del ladrillo viene por la corrupción urbanística que ha existido no sólo en Málaga, sino en España; el urbanismo no es corrupto, corruptos son aquellas personas o políticos que entienden de urbanismo. No nos olvidemos que hay un promotor corrupto allí donde hay un político corrupto. La crisis global empieza en 2006 cuando lo de las hipotecas basura y a partir de 2007 se empieza a hablar de forma despectiva del ladrillo. Antes éramos el 12% del PIB, la joya de la corona junto al turismo de Málaga y la Costa del Sol. Un dato, en 2006 se vendieron 46.800 viviendas».

José Antonio Pérez va más lejos: «Es una paradoja, no sé si llamarle demonización. Es como si en Alemania estuvieran todos en contra del sector del automóvil o en el Reino Unido estuviera toda la sociedad en contra de la intermediación financiera. ¿Esto qué es? Si nuestro sector de actividad principal es precisamente hacer a través del ladrillo distintos usos para que la gente disfrute de nuestro clima, de nuestro entorno, y nosotros además vivamos y desarrollemos servicios, todo eso es el ladrillo. Académicamente vemos que todos lo hemos satanizado, todos hemos hecho posible ganar mucho dinero gracias a que el mercado financiero decidió utilizar el sector inmobiliario para meter su gran financiación, y el sector financiero no son los bancos y las cajas, ojo, son los ahorros de millones de ciudadanos que quieren garantizar su capital y además que le paguen sus intereses. Los intermediarios financieros tienen que buscar vehículos para devolverles su capital y sus intereses, y entendieron que el sector inmobiliario español era el mejor. Entonces empezaron a meterle dinero a mansalva a todo el sector inmobiliario español, con unos tipos de interés bajos, con unas hipotecas a largo plazo, a eso se le llama perversión capitalista, y hace que la gente con mil euros pueda pagar hipotecas de 900, aparentemente. Pero luego si le sube el euríbor o pierde el empleo hemos creado insolventes».

Antonio J. Vargas desarrolla otra visión: «La satanización ha venido de la percepción que tiene el ciudadano de comprar una cosa que era muy cara, y que le estaba costando mucho comprarla o que no podía comprarla. Además, un bien de primera necesidad me están obligando a pagarlo a un precio que tengo la sensación de que no lo vale. Estadísticamente, en 2004 es cuando empieza a bajar el número de viviendas visadas. Este es un sector en el que estamos invirtiendo nuestro capital real, que es el suelo, se supone que para generar riqueza, y resulta que la renta media de la provincia sigue estando a los mismos niveles que hace muchos años. Es decir, no se ha generado riqueza, y esto ha motivado una reflexión sobre el sector».

Para José Antonio Muñoz, «hay unos motivos que originan que el sector pierda reputación, y es ese vínculo tan estrecho que hay entre urbanismo y corrupción. Esa percepción viene incrementada por el daño al territorio. También está la percepción de que esa cantidad de recursos que se han invertido en el sector de la construcción, en el momento que llega la crisis supone un añadido más a la sensación de algo negativo, porque esos recursos están inmovilizados y no se pueden destinar a otras cosas. Como consecuencia de esa percepción real ahora se dice que la construcción nos impide salir de la crisis, un discurso que se escucha mucho, porque ese dinero que está ahí no se puede destinar al fomento de otras actividades, porque está bloqueado. Una de las cuestiones que se maneja en estos tiempos es el problema del stock de viviendas, y el problema es el dinero. Otra cuestión es que la mayoría de la gente ha comprado casa como vivienda habitual, pero un porcentaje alto ha utilizado la vivienda como un bien de inversión, entonces pasa a estar en el ojo del huracán, ya que cuando haces una inversión y te va bien es magnífico, pero en el momento de que esa inversión está mal se convierte en el centro de todas tus iras».

El director del Instituto de Práctica Empresarial toca otro punto importante: «El debate de nuestro sistema urbanístico español, que es una rara avis en el mundo, es la madre de toda esa corrupción que aparece en primera estancia, y obviamente ahora no funciona porque no hay una demanda que pueda comprar una vivienda porque tampoco se le financia. El problema del precio es indiferente, es más, el precio de los bienes de inversión tiene que seguir creciendo, pues no compraríamos mayor consumo si mañana estuvieran más baratos, minimizaríamos el consumo hoy, los precios tienen que seguir creciendo. La renta nominal ha crecido, pero estamos engañados los españoles desde el año ochenta y tantos, que la renta real no crece, porque crece sólo por los efectos de la inflación nada más; tú miras renta real y no ha crecido y ahora vemos las consecuencias. El debate profundo en el concepto de esa corrupción urbanística que hay dentro del marco legal nace de nuestras propias leyes, que son las que hay que cambiar, pero cambiarlas para modelos productivos, modelos de eficiencia».

El presidente de la Asociación de Promotores y Constructores añade: «Los nuevos PGOU han vuelto locos a los arquitectos, a los munícipes y a los promotores». Vargas aporta datos: «El Ayuntamiento de Málaga tiene cientos de viviendas de VPO terminadas y sin poder darlas, porque los que la necesitan se han descolgado por culpa de los bancos. La demanda y la necesidad existen. Deberíamos reflexionar también si tenemos una demanda para estar visando una media de 32.000 viviendas al año en la última década, ya que entre 2000 y 2009 fueron visadas 326.207 viviendas».

Muñoz incide: «Ha habido años en que se han visado en la provincia de Málaga el 15% de toda España». «El año que más se visaron fueron 45.600», detalla Prado. Y tercia Pérez: «Esto viene a demostrar que las soluciones tienen que salir de Málaga».

El director de Análisis Financieros de Analistas Económicos de Andalucía defiende: «La financiación es pro cíclica, cuando la actividad crece el crédito aumenta y cuando la actividad decrece, el crédito decrece, y más en situaciones como las de ahora, de crisis, la demanda de crédito baja, y también la expectativa de las entidades financieras para conceder créditos se reduce, porque la probabilidad de impago aumenta y tienen que ser más cautelosos que nunca. El índice de morosidad general de la banca está en el 5,65, el de actividades inmobiliarias está en el 11,2, y el del sector construcción en el 9,88. Las nuevas concesiones están compensando las amortizaciones. De enero a agosto se han concedido en la provincia de Málaga 2.055 millones de euros en hipotecas, prácticamente la misma cantidad que en 2009. Y en número, a 16.732 personas se les ha concedido una hipoteca en Málaga».

Prado interrumpe: «Viviendas que son de las entidades financieras. Desde septiembre de 2007, la banca dijo adiós a la vivienda. Era incomprensible porque el Fondo de Adquisición de Activos Financieros creó un Decreto Ley, 7/2008, para, leo textualmente, impulsar la financiación a empresas y ciudadanos por parte de las entidades financieras, sobre todo, para la adquisición de viviendas. Para cumplimentar ese espíritu de fondo se reservaba el 25% de su liquidez para la financiación de empresas y compra de viviendas. ¿Sabes por qué no se llevó a cabo? En el último momento se hizo una corrección gramatical: se reserva el 25% para empresas y compra de viviendas se cambió por se reserva hasta el 25%, eso dio libertad a la banca de no financiar nada. Entonces tendríamos el 25% y ahora nada, porque las empresas estamos sin créditos. El Gobierno tenía que haber dotado al ICO de dinero y haber creado unos parámetros de concesión de crédito y no haberse ido de la vivienda. El ICO tenía que haber actuado como entidad financiera».

Responde Muñoz: «No nos olvidemos que esas viviendas que tú dices que tienen las entidades financieras son las que tenían los promotores». Y Prado reitera: «Sí, pero cuando era mía no daba crédito, cuando es suya sí da crédito. Y es más, cuando tenía un crédito no me daba la subrogación».

Pérez media en la conversación: «Cómo es posible que estén publicando las entidades financieras miles de millones de beneficio a costa de ayudas públicas, cayendo empresas privadas y el desempleo generándose día tras día, hablando incluso las administraciones públicas de recortes. Cómo es posible que haya una sensación en la sociedad de recortes, de austeridad, no de beneficios, sino de perder lo menos posible y sin embargo alguien se pavonea de dar cada día mejores números... ¿Por qué se ayuda a los coches? Porque Alemania vive de los coches y tiene que vender coches en el mundo entero, sino España no le paga lo que le tiene que pagar.»

El decano del colegio de Arquitectos da su visión: «Los bancos se tienen que comportar como bien ha explicado Muñoz; la crítica es que no se hubieran comportado antes. Quiero decir: 'A buenas horas, mangas verdes', porque las viviendas se han estado financiando a lo que se quisiera, o casi. Pero es que también habría que ver qué porcentaje de esa morosidad ligada al sector está en la financiación de operaciones muy dudosas, de esos patatales de los que hablábamos antes sin proyectos, sólo por las expectativas. Cuando yo estudiaba me decían que al menos tenías que tener el dinero para el suelo, sobre éste era sobre el que te daban el préstamo una vez que presentabas el proyecto. Cuando me hice mayor me di cuenta que tampoco tenías que tener el dinero para el suelo, lo que tenías que tener era alguien que te diera el dinero para el suelo que ya pagarías tú en algún momento. Y antes de tener el proyecto, he visto pasar el suelo tres veces de mano, y ha pasado de una promotora a otra, con créditos que se subrogaban y al final se estaba comprando con dinero del banco, y ni siquiera ese, sino el dinero de esos ahorradores por los cuales ahora tenemos que tener un poco de deferencia».

Y el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores acota: «¿Por qué no se hizo un plan Renove con la vivienda también? A la banca se le ha ayudado, con cien mil millones por un lado y con 48 mil por otro; a los coches también, y cuando se ha acabado la ayuda más del 50% de los concesionarios tienen que cerrar... Verás como el gobierno vuelve a sacar otro plan Renove».

José Prado toca uno de los temas candentes: «En estos momentos hay en Málaga 22.000 viviendas en 'stock', en manos de entidades financieras y promotores privados. Esa es la demanda natural de Málaga de un año, no 36.000 ni 46.000. Esa es la demanda de 1.760.000 criaturas que vivimos en Málaga, o sea que la demanda que hay en Málaga no me causa preocupación. La gran preocupación es que no podemos salir de este bache porque nadie ayuda».

José Antonio Pérez ahonda en esa cuestión: «Posiblemente, Málaga dará el campanazo en 2011 porque acabará con el 'stock' de vivienda sin ningún problema. El problema de base es que el 'stock' desaparezca, porque tenemos la sensación de que hay tanto 'stock' que aquí nada se mueve, nada se visa, nadie arranca obras, y hay sitios en Málaga donde no hay 'stock' disponible, y hay localidades como Benalmádena donde sobran 4.500 viviendas, no que sobran, sino que hay que ocuparlas. La clave es el 'stock', ocuparlo, venderlo, alquilarlo. Lo del alquiler no es una cultura española, es patrimonialización, porque todos queremos dejar las cosas mejor para los que vengan detrás. La administración pública con la simple compraventa ha ingresado 40.000 millones de euros, amén convenios, amén extras. 40.000 millones en este país son cuatro puntos del PIB, por la simple compraventa».

Prado añade otros datos: «Yo siempre que hablo del urbanismo de Málaga hablo también de lo especial que es nuestro urbanismo, porque recibimos diez millones de turistas todos los años. Esos turistas fidelizan la Costa del Sol y el perfil del comprador que tenemos es el de una persona que ha fidelizado la Costa, que ha estado varias veces en nuestra tierra, una edad entre 52 y 55 años, y que ha trabajado como autónomo, y al fidelizar la Costa en su tercer o quinto viaje quiere comprarse una vivienda. Así en los últimos treinta años, porque de las 45.600 que se visaron en el año 2004 y 2005, el 40% fueron para foráneos».

Y profundiza en la cuestión local. «El especial interés que tenemos que poner nosotros en el urbanismo es que somos diferentes a otras provincias. Porque hay muchas personas del espacio Schengen, socios nuestros, que se quieren venir a vivir aquí. Y Málaga no es igual que Jaén, donde la demanda natural son 5.000 o 6000 viviendas anuales; aquí tenemos las 21.000 del oriundo más las equis elevado a la potencia que sea porque la gente quiere venir aquí. Estoy seguro de que a final de 2011 no habrá 'stock' de viviendas en Málaga».

El profesor de Mercado Inmobiliario y doctor en Economía, José Antonio Pérez, relata una experiencia nueva: «Desde la Escuela hemos apoyado un proyecto, que ya es una sociedad mercantil, 'Spanish Homes Network', que lleva dos años dando seguridad jurídica y confianza en los mercados internacionales para que se siga comprando en España. Y Málaga-Costa del Sol se lleva la palma respecto a todo el Mediterráneo, esa imagen de marca la tenemos. Málaga se quedará sin stock».

Antonio J. Vargas no las tiene todas consigo: «Yo soy más pesimista en cuanto al 'stock'. Posiblemente, haya un 'stock' de venta inmediata de 22.000, pero las perspectivas de salir son algo más lentas si tenemos en cuenta que hay muchas que tienen que acabarse».

El director del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) lanza un último mensaje: «La riqueza de la vivienda viene con el uso de la vivienda permanente y con los servicios que necesita, porque esos señores consumen, se reconvierten en agricultores, jardineros, etc. El mensaje es muy claro: si se financia al cien por cien, esas personas nos darían su renta a cambio de nuestro clima, es decir, no vendemos una vivienda, vendemos calidad de vida, y para eso necesita una vivienda para vivir, y con sus 1.500 euros se paga los gastos financieros, el proyecto, el mantenimiento de esa vivienda y genera empleo, porque si no se recupera el empleo. El pesimismo viene porque las viviendas terminadas van a volver a caer al no haber índices de venta que tiren de proyectos nuevos y porque los índices de construcción del año que viene van a ser los del año 60, y la sociedad malagueña no tiene nada que con la de hace medio siglo. Demos vuelta a esto y ocupemos las viviendas que tenemos, con modelos de negocio y sostenibles. La sostenibilidad es atender las necesidades de hoy y asegurar el futuro con el mismo consumo de recursos».