Marbella tiene dónde crecer

ES el núcleo duro de cualquier revisión de un Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Ya sea una ciudad de grandes dimensiones, donde el tiralíneas requiere de infinidad de horas, o un municipio pequeño, donde trazar las parcelas y su destino es una tarea igual de minuciosa pero más accesible. El objetivo, al final, es el mismo: poner al día la dotación de equipamientos y áreas libres, de infraestructuras básicas como la electricidad, el abastecimiento de agua o el saneamiento y, especialmente, el parque de viviendas para dar respuesta al crecimiento de la población. Los censos siguen sumando personas día a día y el mercado inmobiliario, pese a que suene a paradoja en pleno desplome de la construcción, debe estar preparado urbanísticamente para dar respuesta en los próximos años, cuando la crisis remonte. Más si cabe en Marbella, donde apenas hay 'stock' de nuevos inmuebles. La coyuntura económica no vino sino a poner la puntilla a un sector del ladrillo que en la ciudad ya iba al ralentí desde mucho antes. La ausencia de una norma urbanística con todas las de la ley encendió durante el gilismo la mecha del caos, que dejó paso a una ciudad repleta de vacíos urbanos, con moles levantadas sin ton ni son y, lo que es peor, en muchos casos sin dotaciones básicas para garantizar la calidad de vida.

Crecimiento inconexo

El propio informe que la Junta presentó la semana pasada a la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Andalucía (COTUA), que respaldó el nuevo Plan General de Marbella sin votos en contra, hace una perfecta radiografía de la trama urbana: «Partiendo de la realidad actual de Marbella, donde los desarrollos urbanísticos han sido inconexos, el Plan apuesta por un modelo de ciudad jardín compacta».

En su lugar, el nuevo dibujo del término municipal diseñado por el equipo del arquitecto jerezano Manuel González Fustegueras, primero bajo la tutela del Gobierno andaluz y luego bajo la del Ayuntamiento, delimita los nuevos desarrollos para coser la red de vacíos urbanos desde Guadalmina a Cabopino. En total, sobre el papel, se prevé la construcción de 26.477 nuevos inmuebles en los próximos ocho años, un 35 por ciento protegidos para cubrir el déficit de inmuebles a precio asequible que arrastra la ciudad desde hace casi dos décadas. «La ley marca un 30 por ciento de reserva de suelo en este sentido pero nosotros hacemos un esfuerzo mayor», señala Pablo Moro, concejal delegado de Urbanismo, sobre la filosofía del PGOU, que entrará en vigor a mediados de marzo, en cuanto el Ayuntamiento subsane los errores y dé cumplimiento a los retoques indicados.

Liderarán este crecimiento urbanístico zonas como el sur de San Pedro, la zona oriental de Guadaiza (que coserá San Pedro y Nueva Andalucía) o el este de Marbella, precisamente en el entorno de lo que han venido a llamarse como áreas de oportunidad de acuerdo con el Plan de Ordenación del Territorio o de las áreas de centralidad que marcarán las estaciones del tren litoral. Aunque aún suene lejano, el corredor ferroviario transformará, por ejemplo, la zona de La Ermita, junto con el traslado del polígono industrial al norte del parque comercial La Cañada.

Sólo en estas tres áreas (Guadaiza, sur de San Pedro y este de Marbella) se concentrarán 8.781 inmuebles, casi un tercio de las viviendas previstas en el Plan General hasta 2018, mientras que en Nagüeles o en lo que se conoce como 'Chorraero', en la zona norte de Marbella, se edificarán más de 2.600. En Las Chapas el destino tendrá un matiz distinto. Se compatibilizarán los usos mixtos, ya sea turístico con residencial o con actividades económicas. En Realejo, en Río Real, o La Paz se prevén en suma 2.000 inmuebles.

«Se vuelve a la idea inicial de Marbella, donde no se crece en altura sino en extensión, sin grandes edificios y con muchos espacios libres», subraya Moro. Tanto, que la previsión de parques y zonas verdes quintuplica el mandato de la Ley de Ordenación Urbanística (LOUA) de Andalucía. Se situará en 27,5 metros cuadrados por habitante teniendo en cuenta que en el horizonte de ocho años se estima que la población alcanzará las 173.000 personas.

Población censada y real

No es una proyección descabellada. La ciudad, según los últimos datos del Ayuntamiento, acaba de superar la barrera de los 140.000 habitantes censados y se sitúa en 140.429 vecinos. Pero la realidad podría duplicar e incluso triplicar esa cifra. Sólo en los últimos cinco años, entre 2004 y 2009, la población ha crecido un 14,7 por ciento. Los aumentos más espectaculares, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), se registraron en Las Chapas, donde la población entre 2004 y 2009 ha aumentado un 49 por ciento y se situaba en 12.517 personas, y en Nueva Andalucía, con un 34,5 por ciento de incremento del censo y 13.879 habitantes. Mientras, en San Pedro el padrón se estiró en los últimos cinco años un 18 por ciento hasta las 33.673 censados y en Marbella un 6,3 por ciento hasta las 74.554 empadronados.

Si la progresión en los próximos años es similar, unido al empuje del turismo residencial, la previsión de nuevas viviendas estaría ajustada a la realidad, más por la sequía de inmuebles de nueva construcción de los últimos años que por la ausencia de un PGOU que marcara las reglas del juego. «En los últimos años se ha construido muy poco y hay poco 'stock', algo muy positivo para la ciudad», afirma Ricardo Arranz, presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial. Es la lectura positiva que hace de un planeamiento al que pone muchos peros. El principal: la dificultad de su gestión, tampoco silenciada por los responsables del Ayuntamiento y la Junta. «Dependerá mucho de la resolución que haga el consejero de Ordenación del Territorio, de si se puede dulcificar la gestión», confía sobre el sistema de compensaciones que obliga a comprar suelos para regularizar viviendas.

Tampoco ve con buenos ojos el modelo de ciudad que dibuja un PGOU que califica como «diabólico». A su juicio, el veto a la construcción al norte de la autopista -«pese a que sí se ha autorizado en otros municipios de la zona»- vuelve a «amontonar» las viviendas hacia el mar, «donde se hablaba de que Marbella estaba colapsada; es un sinsentido». También que se vinculen los grandes desarrollos a proyectos sin fecha, como el tren litoral o el área de oportunidad de Guadaiza. «Sobre el papel parece fantástico pero hay que negociar con los propietarios de los suelos, que tienen derechos, y eso llevará años», advierte. El tiempo dirá si el PGOU consigue tejer el municipio o si encalla en alguno de sus augurios.