Los nuevos hipotecados se dejan seducir por los tipos fijos que promueven ahora los bancos

Los datos lo confirman: el mercado hipotecario está despertando de su letargo, de forma especialmente destacada en Málaga. El pasado abril, según el Instituto Nacional de Estadística, se firmaron 1.146 préstamos para la compra de vivienda en la provincia, un 41% más que en el mismo mes de 2015. Esta cifra situó a Málaga en cuarta posición del ranking nacional, por detrás de Madrid, Barcelona y Valencia. En lo que va de año todos los meses se ha superado la barrera de las mil operaciones, que no se alcanzaba desde 2011.

También el importe medio de los préstamos está creciendo por efecto de dos tendencias cruzadas: la recuperación de los precios y la elección de viviendas de mayor categoría por parte de los compradores. Las hipotecas que se firmaron en abril en la provincia tuvieron una cuantía media de 126.035 euros, lo que supone un aumento del 19% respecto al mismo mes de 2015.

Pero ¿cómo son las nuevas hipotecas? ¿Y los nuevos hipotecados? Quizá la mayor novedad reside en la irrupción de las hipotecas a tipo fijo en un país como España, que ha sido siempre refractario a este producto. La iniciativa ha partido de los bancos, que en un contexto de tipos de interés negativos y desaparición de las cláusulas suelo recurren a esta fórmula para garantizarse la rentabilidad en los primeros años de vida del préstamo. Y lo cierto es que los clientes empiezan a dejarse seducir a pesar de que el euríbor esté más bajo que nunca. El principal reclamo de las hipotecas a tipo fijo es su estabilidad: garantizan que a lo largo de toda la amortización se pagará la misma cuota, evolucionen como evolucionen los tipos de interés. Y precisamente porque éstos se encuentran ahora en mínimos históricos, los bancos están ofertando los préstamos a tipo fijo a un precio nunca visto en España: por debajo del 2% a 15 años y entre el 2% y el 2,5% a 20 años o más. Hay que tener en cuenta que la media histórica del euríbor es del 2,38%.

Así pues, las hipotecas a tipo fijo ganan cuota de mercado a ojos vista. Casi el 15% de las hipotecas constituidas el pasado abril fue de esta modalidad, una proporción que puede parecer pequeña pero es récord en España. Hace un año, de hecho, estaba en la mitad: 7,5%.

Bancos como el Sabadell aseguran que el tipo fijo ya es mayoritario en sus nuevas hipotecas. El director de crédito inmobiliario en el Territorio Sur de la citada entidad, Enrique Crespo, afirma: «Nosotros hemos invertido totalmente la tendencia. El año pasado en Málaga no había operaciones a tipo fijo prácticamente y hoy estamos haciendo más del 60% bajo esta modalidad».

Fuentes de Unicaja confirman esta tendencia: «El número de hipotecas a tipo fijo para vivienda en la entidad está aumentando en los últimos meses, multiplicando por diez los datos del período mayo-junio con respecto a 2015». Además, explican que en su caso, el volumen de nuevas operaciones de crédito a hogares para vivienda acumulado de enero a mayo de 2016 fue de 254,6 millones de euros, un 11,6% más que el mismo periodo de 2015.

Ventaja: la estabilidad

En opinión de Crespo, no es difícil convencer a los clientes de decantarse por estos productos. «Tener una hipoteca a tipo fijo por algo más del 2% de interés es algo que nunca ha pasado en España; una ocasión única para estar tranquilos a lo largo de toda la vida del préstamo», explica. Según su experiencia, los compradores de vivienda extranjeros son los únicos que se resisten a endeudarse a tipo fijo porque se hipotecan a menos años y quieren aprovechar el entorno actual de tipos históricamente bajos.

Sea con tipos fijos, variables o mixtos una modalidad que también están potenciando las entidades, los diferenciales evolucionan a la baja (el tipo medio de las hipotecas firmadas el pasado abril fue del 3,2%), pero a cambio las entidades exigen la contratación de productos vinculados, como seguros o planes de pensiones. «Se busca que el cliente sea rentable para el banco y que le interese contratar otros productos financieros, no tanto hacer hipotecas como churros, como pasaba antes», explica una directiva de una entidad financiera en Málaga. Desde Unicaja destacan la buena aceptación que están teniendo sus nuevas hipotecas a tipo fijo, que bonifican el tipo de interés en función de los productos que tenga el cliente contratados.

El plazo medio de los préstamos que se están firmando ronda los 25 años y el porcentaje del valor de la vivienda en una operación de primera residencia no supera el 80%, según indica la gerente de la Asociación Hipotecaria Española, Lorena Mullor. «Se le pide al cliente que aporte recursos propios», apunta. El directivo del Sabadell añade que este porcentaje incluso va a bajar, ya que las promociones de vivienda que salen hoy día a la venta exigen al comprador que aporte más del 20% del precio en el momento de la reserva.

En cuanto al perfil de los nuevos hipotecados, Málaga presenta una peculiaridad, que es la convivencia entre dos demandantes muy diferentes: el nacional y el extranjero. Este último busca financiar la compra de una segunda residencia en la Costa del Sol y suele pedir prestado un porcentaje más reducido de su valor: entre el 50 y el 70%.

El otro componente de la demanda, el autóctono, es el que está ahora despertándose. «Poco a poco volvemos a ver parejas jóvenes en busca de su primera casa. Y también vemos muchos casos de mejora de vivienda: gente que ha esperado durante los años de crisis por la incertidumbre o porque no había oferta de vivienda nueva, pero que ahora se ha lanzado a mudarse a una casa mejor», explica Enrique Crespo. Desde Unicaja indican que ha aumentado un 5% el número de clientes menores de 35 años. Y otras fuentes financieras apuntan a un tercer perfil de demandante de hipotecas: los inversores. «Antiguos promotores que se retiraron a tiempo y tenían dinero guardado están ahora comprando suelo y edificios en el Centro de Málaga», apuntan.