Oferta y demanda de suelo industrial no encajan en Málaga

Escasa oferta, poco adaptada a la demanda y muy cara. Éste es el diagnóstico que hacen los expertos inmobiliarios sobre el mercado del suelo industrial en la capital malagueña. A pesar de la crisis económica, la demanda de naves y parcelas, especialmente de más de 5.000 metros cuadrados, sigue estando latente, pero el problema es que la reducida oferta existente no acaba de encajar con la demanda, que reclama además precios más bajos.

«Se siguen negociando acuerdos, pero es cierto que la situación ha bajado mucho con respecto a hace dos años, y también los precios. El problema que hay de fondo es que aquí se están pidiendo unos precios por naves muy similares a los de grandes ciudades como Madrid», explica Rafael Pérez, responsable de la consultora inmobiliaria Minza. «Para colmo, la demanda que hay ya no es de promotores interesados en comprar suelos para hacer naves, sino de clientes finalistas, que lo que buscan es una instalación ya construida, con lo que el precio que encuentran es aún más alto», añade Pérez.

Este experto asegura que si hace dos años se estaban pidiendo 600 euros por metro cuadrado de parcela industrial, ahora no se llegan a pagar ni 180 euros, con lo que la caída estimada de precios, que confirman otros especialistas, es de en torno al 70%. «Si antes se pedían 12 millones de euros por una nave, ahora se está ofertando la misma por cuatro. El problema es que no hay compradores con esa capacidad», continúa Pérez, quien concreta que la demanda existente es, principalmente, de empresas de distribución y de logística, «que siguen interesadas en entrar, pero que no pueden hacerlo porque no hay suelos adecuados», añade.

«Esta situación está provocando cierto desánimo entre los potenciales demandantes y usuarios de estos suelos y proyectos, después de varios años sin ver satisfechas sus necesidades», apuntan, por su parte, Jesús Anaya y Fernando Corrales, director del área de industrial y logística de Andalucía y consultor en la capital, respectivamente, de la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate.

Triángulo productivo

Detrás de este panorama hay una cuestión en la que coinciden todos los especialistas consultados: los continuos retrasos en la aprobación del nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la capital malagueña están provocando que no se liberen y pongan en carga nuevos suelos industriales, especialmente en el entorno de la A-357, en el llamado triángulo productivo que conforman la Universidad de Málaga y su ampliación, el Parque Tecnológico (PTA) y el aeropuerto.

«La aprobación del nuevo plan es muy necesaria, no sólo porque supondría la aparición en el mercado del suelo industrial necesario para elevar la actividad económica de la capital y crear puestos de trabajo, lo cual ya es positivo en sí mismo, sino también porque, como en todo mercado organizado, el aumento significativo de la oferta suele provocar el descenso de los precios del producto, lo que también es necesario para que se instalen empresas en los nuevos suelos industriales», apuntan Anaya y Corrales.

El trámite para la aprobación definitiva del nuevo documento urbanístico que está llamado a regular el crecimiento de la ciudad al menos durante la próxima década está ya sólo pendiente del visto bueno definitivo de la Junta de Andalucía, que aún no ha puesto fecha para su aprobación, a pesar de que el Ayuntamiento de la capital confía en que esto se produzca antes de final de año.

Desde la Asociación de Polígonos y Parques Industriales y Comerciales de Málaga y Provincia (Apoma), su presidenta, Ana López, desconfía de este plazo, debido sobre todo «a la batalla política preelectoral en la que ya están inmersos, desgraciadamente, los dos grandes partidos en Málaga». El colectivo que preside López agrupa a más de cuatro mil empresas de diversos sectores que generan alrededor de 25.000 puestos de trabajo directos sólo en los casi ocho millones de metros cuadrados de suelos industriales que posee actualmente la capital malagueña.

«Pensamos que se va a retrasar hasta el próximo mes de marzo», vaticina Ana López, quien en cualquier caso reclama la máxima agilidad a las administraciones con este asunto «porque nos está costando perder muchas oportunidades de generar empleo y riquezas, especialmente en la difícil coyuntura económica en la que nos encontramos», apostilla.

Y es que los polígonos industriales de la capital, además de arrastrar graves problemas históricos como los atascos de tráfico, la falta de limpieza o la prostitución, tampoco están preparados para asumir la demanda de nuevos suelos y de naves industriales que hay en el mercado, especialmente de empresas logísticas y de distribución.

«La situación es insoportable en la mayoría de los polígonos de la capital, porque son muchos los trabajadores que me dicen que tardan menos en ir a Granada que en entrar, por ejemplo, al polígono Guadalhorce», se lamenta la presidente de Apoma, quien, no obstante, reconoce que la situación de las 16 áreas industriales de la capital ha mejorado considerablemente en los últimos años, sobre todo a raíz de la creación de una concejalía específica.

Naves pequeñas

«Pero el problema que tenemos es que estos polígonos están ya muy saturados, y las naves suelen ser muy pequeñas para las nuevas empresas de distribución que quieren entrar en Málaga», argumenta la responsable del colectivo. «Son más aptos para naves industriales y comerciales tipo nido y con escaparates que para instalaciones logísticas o industriales», apunta, por su parte, Íñigo Molina, de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis.

Como alternativa a la capital, en los últimos años están avanzando en su desarrollo urbanístico algunos polígonos industriales ubicados en localidades del entorno como Alhaurín de la Torre y Cártama , así como en municipios más alejados y dirigidos a instalaciones logísticas, como Colmenar, Vélez, Antequera e incluso Humilladero y Villanueva del Trabuco.

«En todo caso, tanto en la capital como en la provincia, en general se da una constante: la existencia de un precio de venta del suelo sensiblemente superior al resto del país», apuntan desde BNP Paribas Real Estate. «Las perspectivas de futuro van a depender también de los suelos industriales que han cambiado de manos, pasando a ser propiedad de entidades financieras, y por tanto de lo que éstas quieran y sepan hacer con ellos», añaden.

El despegue de Alhaurín de la TorreLas carencias de suelos industriales en la capital y el retraso en la aprobación del nuevo PGOU están haciendo que otros municipios del entorno estén dando pasos para concretar proyectos de este tipo. Éste es el caso de la Ciudad Aeroportuaria del Ocio y la Investigación, que está impulsando el Ayuntamiento de Alhaurín de la Torre, y que permitirá desarrollar 3,8 millones de metros cuadrados de superficies comerciales, tecnológicas e industriales, vinculadas a la actividad del aeródromo. Según los cálculos del Consistorio, que acaba de aprobar un trámite para agilizar al máximo su puesta en marcha, este proyecto generará una inversión de unos 240 millones de euros y creará 25.000 empleos directos y 80.000 indirectos.